Zusammenfassung

 
Überblick

Gegenstand dieses Beitrags sind die wichtigsten Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf das Wohnungseigentumsrecht. Dargestellt werden anhand der wichtigsten Fragen (vor allem: Benutzung, Erhaltung, Versammlung, Verträge, Verwalter) jeweils nur Grundzüge. Außerdem ist dazu zu raten, stets die aktuellen öffentlich-rechtlichen Entwicklungen, insbesondere die Rechtsakte des Bundes und der Länder, zu Rate zu ziehen. Vor allem die Antwort auf die Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen eine Versammlung der Wohnungseigentümer an einem bestimmten Ort stattfinden kann, änderte sich zuletzt teilweise mehrfach im Monat.

1 Benutzungsbestimmungen

1.1 Überblick

Die Wohnungseigentümer sind mit Blick auf die COVID-19-Pandemie in der Lage und befugt, Benutzungsvereinbarungen zu treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) und/oder Benutzungsbeschlüsse (§ 19 Abs. 1 WEG) zu fassen.

1.2 Benutzungsvereinbarungen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG)

Für Benutzungsvereinbarungen mit Blick auf die COVID-19-Pandemie sind der Fantasie der Wohnungseigentümer keine Grenzen gesetzt. Die Eckpunkte setzen hier nur §§ 134, 138, 242 BGB sowie der Kernbereich des Wohnungseigentums.[1]

1.3 Benutzungsbeschlüsse (§ 19 Abs. 1WEG)

Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht bereits durch Vereinbarung geregelt ist, können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG über eine ordnungsmäßige Benutzung auch beschließen (Benutzungsbeschluss). Insoweit kommt im Hinblick auf die Covid-19-Pandemie eine ganze Reihe von Regelungen in den Blick. Bei keiner ist zurzeit vollständig gesichert, dass sie abstrakt oder konkret ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Insoweit muss die Rechtsprechung abgewartet werden. Es liegt aber nahe, dass die meisten hier genannten Regelungen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten werden.

 
Praxis-Beispiel

Mögliche Beschlüsse[1]

  • Der Beschluss, dass an einer Versammlung nur Personen teilnehmen dürfen, die geimpft, genesen oder aktuell getestet sind.[2]
  • Der Beschluss, wie viele Personen einen Personenaufzug gleichzeitig gebrauchen dürfen.
  • Der Beschluss, welches von mehreren Treppenhäusern zu gebrauchen ist.
  • Der Beschluss, dass beispielsweise im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums ein Mindestabstand einzuhalten ist.
  • Der Beschluss, dass im Personenaufzug und im Treppenhaus Mund-Nasen-Bedeckungen zu tragen sind.
  • Der Beschluss, dass man im Treppenhaus nicht grüßen, nicht singen und sich nicht unterhalten darf.
  • Der Beschluss, dass man aus Gründen der besseren Belüftung das Treppenhausfenster nicht schließen darf – oder jedenfalls nur zu bestimmten Zeiten.
  • Der Beschluss, dass Außenflächen oder ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Schwimmbad gesperrt sind.
  • Der Beschluss, wie Außenflächen gebraucht/benutzt werden dürfen.
  • Der Beschluss, dass in bestimmten Bereichen Desinfektionsmittel einzusetzen sind, z. B. von Klinken oder Handläufen.
[1] Nach Zehelein/Elzer, Miete in Zeiten von Corona, 2. Aufl., § 5 Rn. 13.
[2] Dazu auch noch Kap. 4.3.4.

1.4 Verpflichtete

An eine Benutzungsvereinbarung und/oder einen Benutzungsbeschluss ist jeder (werdende) Wohnungseigentümer gebunden. Daneben müssen sich aber auch Drittnutzer – vor allem Mieter, Nießbraucher und Pächter – an diese Regelungen halten. Die Rechtslage ist durch drei jüngere BGH-Entscheidungen im Wesentlichen geklärt.[1]

Danach ist der Drittnutzer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sämtlichen Benutzungsvereinbarungen und Benutzungsbeschlüssen der Wohnungseigentümer unterworfen. In Bezug auf das Sondereigentum ist der Mieter hingegen den Benutzungsvereinbarungen unterworfen, welche die Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht haben.

 
Hinweis

Andere Benutzungsvereinbarungen und Benutzungsbeschlüsse

Was für die anderen Benutzungsvereinbarungen und die Benutzungsbeschlüsse gilt, ist hingegen zwar noch etwas unsicher, praktisch aber von untergeordneter Bedeutung, da es solche Benutzungsvereinbarungen und Benutzungsbeschlüsse in aller Regel nicht gibt.

1.5 Verstöße

Verstoßen der vermietende Wohnungseigentümer und/oder der Mieter gegen Benutzungsbestimmungen, bestehen gegen den Vermieter nach § 9a Abs. 2, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG und gegen den Mieter nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüche. Diese Ansprüche setzt nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch oder – sofern im Einzelfall das Sondereigentum gestört wird – nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG oder § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB der Wohnungseigentümer als Sondereigentümer.[1]

Unklar ist, inwieweit der Verwalter eigenständig tätig werden muss. Unstreitig muss er nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Verstöße dokumentieren[2], Wohnungseigentümer und/oder Drittnutzer außergerichtlich an die Benutzungsbestimmungen erinnern und Verstöße mahnen.[3] Ob er aber auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt oder gar verpflichtet ist, gerichtlich auf Unterlassung zu klagen, ist unsicher. Vertretbar, aber ...

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