Entscheidungsstichwort (Thema)

Kündigungsschutz auch gegenüber Eigentümer bei Anmietung von Wohnraum über gewerblichen Zwischenmieter. Entscheidung gem. älterer Rspr des BGH ≪BGHZ 84, 90≫ verletzt GG Art 3

 

Leitsatz (redaktionell)

Es verstößt gegen Art 3 Abs 1 GG, einem Mieter, der - in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse - Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen.

 

Orientierungssatz

1. Der allgemeine Gleichheitssatz kann auch dann verletzt sein, wenn die Gerichte im Wege der Auslegung gesetzlicher Vorschriften oder der Lückenfüllung zu einer dem Gesetzgeber verwehrten Differenzierung gelangen (vgl BVerfG, 1981-10-22, 1 BvR 1369/79, BVerfGE 58, 369 ≪374≫).

2. Der Mieter, der die Wohnung nicht vom Eigentümer, sondern von einem gewerblichen Zwischenmieter mietet, genießt im Verhältnis zu diesem denselben gesetzlichen Mieterschutz wie ein Mieter, der Wohnraum unmittelbar - ohne Dazwischentreten eines Dritten - vom Eigentümer mietet.

3. Zu Ls 1:

a) Im Verhältnis zum Eigentümer wird dieser Mieter im Vergleich zu demjenigen, der unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, nach der älteren Rspr des BGH (vgl BGH, 1982-04-21, VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90 - modifiziert durch Rechtsentscheid BGH, 1991-03-20, VIII ARZ 6/90, WM IV 1991, 902 ≪904≫) erheblich schlechtergestellt. Er wird rechtlich als Untermieter qualifiziert und kann sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses zwischen Eigentümer und Zwischenmieter, auch nicht mittelbar, auf die Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum stützen, da diesen das Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem gewerblichen Zwischenmieter nicht unterliegt.

b) Diese Lücke im Mieterschutz wird auch nicht dadurch ausgeglichen, daß die Rspr gegenüber dem Räumungsanspruch des Eigentümers den Einwand des Rechtsmißbrauchs durchgreifen ließ, sofern dem Mieter bei Abschluß des Mietvertrags die Eigentumsverhältnisse unbekannt geblieben waren (vgl BGHZ, 84, 90) bzw der Mieter sie kannte, aber nicht wußte, daß er gegenüber dem Eigentümer keinen Wohnraumkündigungsschutz genießt (vgl BGH, WM IV 1991, 902 ≪904≫).

4. Sachliche Gründe für eine so weitgehende Verkürzung des sozialen Mieterschutzes im Fall der gewerblichen Zwischenvermietung sind nicht ersichtlich. Sie können nicht in den rechtstechnischen Schwierigkeiten liegen, die sich aus dem Fehlen einer unmittelbaren vertraglichen Beziehung zwischen dem Eigentümer und dem die Wohnung nutzenden Mieter ergeben. Es ist auch nicht anzunehmen, daß der Mieter auf die Wohnung weniger angewiesen wäre, als ein normaler Hauptmieter, wobei auch die Interessenlage der Vertragsparteien nicht der Situation bei einem typischen Untermietverhältnis entspricht. Andererseits weiß der Eigentümer aufgrund der von ihm im eigenen Interesse gewählten Vertragsgestaltung, daß der Zwischenmieter die Wohnung an einen Dritten vermieten will und diesem gegenüber an die gesetzlichen Vorschriften über den Mieterschutz gebunden ist.

 

Normenkette

GG Art. 3 Abs. 1; BGB §§ 549, 556 Abs. 3, § 556a Abs. 7, § 564b Abs. 6, § 242

 

Verfahrensgang

LG Bückeburg (Urteil vom 22.03.1990; Aktenzeichen 1 S 259/89)

 

Fundstellen

BVerfGE 84, 197-203 (Leitsatz und Gründe)

BVerfGE, 197

NJW 1991, 2272

EuGRZ 1991, 294-296 (Leitsatz und Gründe)

WM 1991, 1382-1384 (red. Leitsatz und Gründe)

ZIP 1991, 1078

ZIP 1991, 1078-1080 (Leitsatz und Gründe)

JZ 1992, 89

JuS 1991, 958

DVBl. 1991, 1274

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