BVerfG, Beschluss v. 29.6.2016, 1 BvR 1015/15
  

Überblick

Bundesverfassungsgericht bestätigt: Bestellerprinzip bei Maklern ist verfassungsgemäß.

Leitsatz

Um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken, durfte der Gesetzgeber aufgrund seiner Einschätzung der Nachfragesituation auf dem Mietwohnungsmarkt durch Einführung des Bestellerprinzips die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Freiheit der Wohnungsvermittler beschränken, von Wohnungssuchenden ein Entgelt für ihre Vermittlungstätigkeit zu erhalten.

Sachverhalt

Seit dem 21.4.2015 gilt für Makler bei der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Vermittelt ein Makler einem Mieter eine Wohnung, darf er dafür von ihm grundsätzlich keine Provision fordern. Dennoch gehen Makler meist nicht leer aus, denn sie können sich an den Vermieter halten, der für seine Wohnung einen geeigneten Mieter sucht.

Diese gravierende Gesetzesänderung hatte unter Immobilienmaklern für viel Ärger gesorgt. Viele Makler sehen sich nach wie vor durch das Bestellerprinzip in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht und in dem Gesetz einen Angriff auf ihre Vertragsfreiheit.

Zwei Makler legten deswegen Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht ein. Allerdings letzten Endes ohne Erfolg!

"Der Mieter muss keine Provision mehr zahlen", heißt es oft, wenn es um das Bestellerprinzip geht. So ganz stimmt das allerdings nicht. Zum einen betrifft es nur Wohnungsmieter. Zum anderen gilt das Provisionsverbot nicht, wenn der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat. Die Provision wird dann fällig, wenn der Makler ausschließlich für den Mieter auf dem Wohnungsmarkt tätig wird und dabei nicht etwa eine Wohnung aus seinem Bestand aus seiner Schublade zaubert.

Ansonsten gilt: Ein Wohnungsvermittler darf für das Vermitteln oder Nachweisen einer Gelegenheit zum Mietvertragsabschluss über eine Wohnung kein Geld vom Wohnungssuchenden

  • fordern,
  • sich versprechen lassen oder
  • annehmen.

Verstößt der Wohnungsvermittler dagegen, kann ihm sogar ein Bußgeld von bis zu 25.000 EUR drohen.

Das Bestellerprinzip ist eigentlich ganz schnell erklärt: Wer bestellt, muss zahlen. So ist das normalerweise auch in jedem Wirtshaus.

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat in seinem Beschluss vom 29.6.2016 entschieden, dass das Bestellerprinzip für Makler verfassungsgemäß ist.

Es gleiche die gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern zulässig aus und sei auch verhältnismäßig.

Mit dem Bestellerprinzip würde gewährleistet, dass derjenige, in deren wirtschaftlichem Interesse der Wohnungsvermittler vorwiegend tätig wird, auch am Ende Vertragspartner wird und die "Zeche" zahlen muss.

Das Bestellerprinzip beschränke zwar die Berufsfreiheit nach Art. 12 Abs. 1 GG der Makler. Dies sei aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt.

Dem Gesetzgeber steht eine sozialstaatliche Gestaltungsbefugnis zu. Da auf dem Mietwohnungsmarkt zulasten der Wohnungssuchenden ein soziales und wirtschaftliches Ungleichgewicht besteht, hat der Gesetzgeber mit dem Bestellerprinzip für Makler eine Regelung getroffen, die einen angemessenen Ausgleich schaffen soll.

Zudem könnten Makler weiterhin provisionspflichtig Wohnungen vermitteln – nur müsse die Provision neuerdings (meist) nicht der Mieter zahlen.

Mit dem Bestellerprinzip wurde gleichzeitig auch die Textform für Wohnungsvermittlungsverträge (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermG) eingeführt. Damit würde nach Ansicht der Makler allerdings ihre Vertragsfreiheit eingeschränkt.

Nach Ansicht der Verfassungsrichter dient jedoch das Textformgebot dem legitimen Zweck, die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt und die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen zu informieren. Das sorge auf beiden Seiten für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit.

Zum Erreichen dieses Zwecks sei die Textform nicht nur geeignet und erforderlich, sondern auch angemessen. Wer seine Pflichten schriftlich fixiert hat, gerät außerdem nicht in Beweisschwierigkeiten, wenn es darum geht, ob und zwischen wem ein Vertrag zustande gekommen ist.

 

Praxis-Tipp

Vorsicht Falle: So schnell wird Ihr Vertrag widerrufbar

Aufgepasst, wenn Sie als Makler einen Miet- oder Kaufvertrag per E-Mail abschließen. Ruckzuck "stehen" Sie nämlich mit einem Bein im Fernabsatzgeschäft, falls sich nirgendwo, z. B. in der Wohnungsbeschreibung, eine Widerrufsbelehrung findet.

Das bedeutet sonst für Sie: Ihr Mieter kann den Vertragsabschluss widerrufen und damit stehen Sie schlimmstenfalls trotz Arbeit am Ende ohne Provision da.

Ein schönes Hintertürchen für Mieter und Käufer, doch noch aus dem Vertrag auszusteigen. Eine Katastrophe für Makler, die zwar arbeiten, aber dafür am Ende leer ausgehen.

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