Brandenburgisches OLG Urteil vom 11.11.2016 - 6 U 51/15

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Urteil vom 02.04.2015; Aktenzeichen 19 O 16/14)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 02.4.2015 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des LG Frankfurt (Oder) - 19 O 16/14 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte im Wege der Teilklage auf Schadensersatz wegen vermeintlich unberechtigten Rücktritts bzw. ungerechtfertigter Kündigung eines Mietvertrages in Anspruch.

Die Klägerin ist die Rechtsnachfolgerin der P. Pflegeheim für... GmbH & Co. KG.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin (im folgenden: Klägerin) errichtete Altenpflegeheime, vermietete diese und verkaufte sie sodann an Investoren. Die Beklagte betreibt bundesweit Altenpflegeheime. Die Parteien, die bereits in der Vergangenheit vergleichbare Projekte gemeinsam durchgeführt hatten, kamen überein, dass die Beklagte ein von der Klägerin in... unmittelbar am...see zu errichtendes Pflegeheim, bestehend aus drei Gebäuden, als Mieterin betreiben sollte.

Ursprünglich war dieses Objekt von der S. Gesellschaft mbH (kurz: S.) projektiert und in 2006 eine Baugenehmigung erteilt worden. Die Beklagte hatte mit der S. bereits Vertragsverhandlungen geführt, bevor das Projekt von der Klägerin übernommen wurde.

Am 25./28.01.2008 schlossen die Parteien noch vor Baubeginn einen Mietvertrag, wobei die Beklagte zu diesem Zeitpunkt als Cu... GmbH firmierte.

Laut Vertrag sollte ein noch zu errichtendes Pflegeheim mit einer maximalen Kapazität von 200 Pflegeplätzen für alle Pflegestufen an die Beklagte vermietet werden, wobei zunächst in zwei der zu errichtenden Gebäude 140 Pflegeplätze für alle Pflegestufen und in einem weiteren Gebäude 60 Plätze für betreutes Wohnen eingerichtet werden sollten (§ 1 Ziff. 1). Die Klägerin hatte das Gebäude schlüsselfertig zu errichten (§ 2 Ziff. 2) und spätestens im Januar 2010 zu übergeben (§ 4 Ziff. 1), die Vertragslaufzeit sollte 20 Jahre (§ 5 Ziff. 2) und der monatliche Mietzins 102.080 EUR (§ 6 Ziff. 1) betragen.

(Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Anlage K 1 (Bl. 41 ff.) Bezug genommen.)

Unter dem 24.01.2008 schlossen die Parteien zudem eine "Vereinbarung über Einrichtungskosten und Pre-Opening", in welcher sich die Klägerin verpflichtete, für die Einrichtung des Pflegeheims an die Beklagte einen nicht rückzahlbaren Kostenvorschuss in Höhe von bis zu 1 Million EUR zu zahlen. Die Beklagte sollte die Einrichtungsgegenstände auswählen und die Preise mit den Lieferanten verhandeln, die Klägerin sollte sodann die ausgewählten Gegenstände bestellen. Weiter heißt es in dieser Vereinbarung, dass die Klägerin das Pflegeheim noch vor dessen Errichtung an einen Investor verkaufen wird, der künftig Vermieter des Pflegeheims sein wird und dem ab Beginn des Mietverhältnisses die Mieteinnahmen zufließen sollen.

Um der Beklagten die Anlaufphase nach Betriebsaufnahme zu erleichtern, sollte die Klägerin ab Übergabe des Mietobjektes in den ersten 6 Monaten ab Beginn der Mietzahlungsverpflichtung einen nicht rückzahlbaren Zuschuss (Pre-Opening-Zuschuss) in Höhe der Monatsmiete von 102.080,00 EUR, insgesamt nicht mehr als 612.480,00 EUR zahlen. Erfüllungshalber trat die Klägerin an die Beklagte einen Teilbetrag ihres Anspruches auf Kaufpreiszahlung gegen den Investor aus dem noch zu schließenden Kaufvertrag in Höhe von 612.480,00 EUR ab.

(Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die Anlage K 2 (Bl. 54 ff.) Bezug genommen.)

Das Bauvorhaben wurde durch ein Darlehen der H.bank AG in Höhe von 14.138.760,00 EUR finanziert. Dieses Darlehen sollte durch den bei dem Verkauf des Pflegeheims zu erzielenden Kaufpreis abgelöst werden. Die Klägerin trat die Forderungen aus dem Mietvertrag an die darlehensgewährende Bank ab.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 06.02.2008 verkaufte die Klägerin den Grundbesitz an die (A.-)Fondsgesellschaft... (im Folgenden: A. Fondsgesellschaft) zu einem Kaufpreis von 15.618.240,00 EUR. Nach den Regelungen des Kaufvertrages sollte das Bauvorhaben bis spätestens zum 30.11.2009 schlüsselfertig und abnahmefähig hergestellt sein. Für den Fall, dass die Abnahmevoraussetzungen nicht spätestens zwei Monate nach diesem Termin vollständig erfüllt sein sollten, war die A. Fondsgesellschaft zum Rücktritt berechtigt.

Am 06.08.2008 erteilte der zuständige Landkreis unter Bezugnahme auf die Baugenehmigung vom 06.10.2006 eine geänderte Baugenehmigung (Anlage K 37, Bl. 57 ff). In dieser Genehmigung heißt es unter anderem: " 3. Heimaufsicht (Heimgesetz (HeimG)) und Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV): Errichtet werden 3 Gebäude. ...