BGH Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete. Formularmietvertrag. Wechselseitiger Kündigungssausschluss. Unangemessene Benachteiligung

Leitsatz (amtlich)

Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448).

Normenkette

BGB § 573c Abs. 4, § 575 Abs. 4, § 307

Verfahrensgang

LG Osnabrück (Urteil vom 21.11.2003; Aktenzeichen 5 S 627/03)

AG Nordhorn (Urteil vom 17.07.2003)

Tenor

Auf die Rechtsmittel des Klägers werden unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen das Urteil der 5. Zivilkammer des LG Osnabrück v. 21.11.2003 aufgehoben und das Urteil des AG Nordhorn v. 17.7.2003 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 1) wird neben dem Beklagten zu 2) als Gesamtschuldnerin verurteilt, an den Kläger 2.163,23 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.2.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage gegen die Beklagte zu 1) abgewiesen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers in der ersten Instanz haben die Beklagten gesamtschuldnerisch 2/6 zu tragen, die Beklagte zu 1) darüber hinaus weitere 3/6. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) in der ersten Instanz hat der Kläger 1/6 zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst.

Von den Kosten der Rechtsmittelverfahren haben der Kläger jeweils 3/5 und die Beklagte zu 1) jeweils 2/5 zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag v. 29.7.2002 von dem Kläger ab 1.8.2002 die Wohnung Nr. 5 in dem Haus L. in N./V.. Die monatliche Kaltmiete belief sich auf 250 EUR, für Nebenkosten war eine monatliche Vorauszahlung von 160 EUR zu leisten. In dem Formularmietvertrag heißt es u.a.:

"§ 2 Mietdauer

...

3. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

..."

Im August und September 2002 zahlten die Beklagten jeweils nur einen Teil der vertraglich geschuldeten Miete. Weitere Mietzinszahlungen erfolgten nicht. Mit Schreiben v. 14.11.2002 teilte die Beklagte zu 1) dem Kläger mit, dass sie und der Beklagte zu 2) sich getrennt hätten und beide das Mietverhältnis kündigten. Der Kläger erklärte daraufhin seinerseits mit Schreiben v. 3.12.2002 wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung. Nach Ablauf der Räumungsfrist ließ er die Wohnung am 9.12.2002 öffnen. Die von den Beklagten zurückgelassenen Gegenstände ließ er räumen und lagerte diese in einer ihm gehörenden Garage ein. In die Wohnungstür ließ er ein neues provisorisches Schloss einbauen. Der Kläger konnte die Wohnung erst zum 1.5.2003 anderweitig vermieten.

Der Kläger verlangt neben den Mieten für die Monate August 2002 bis April 2003 zzgl. Nebenkosten Ersatz für die Kosten der Räumung, der Einlagerung der den Beklagten gehörenden Gegenstände und des Einbaus des neuen Profilzylinders. Insgesamt hat er die Zahlung von 2.605,61 EUR begehrt.

Gegen den Beklagten zu 2) erging am 13.5.2003 durch das AG antragsgemäß ein Teilversäumnisurteil, das rechtskräftig geworden ist. Dagegen hat das AG der Klage gegen die Beklagte zu 1) nur i.H.v. 1.883,23 EUR stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen; es hat dem Kläger die für April 2003 begehrte Miete nicht zugebilligt, die verlangten Nebenkosten von 180 EUR auf 90 EUR, die Lagerkosten von monatlich 50 EUR auf 35 EUR monatlich und die Räumungskosten von 594,44 EUR auf 399,56 EUR gekürzt; schließlich hat es die Kosten für den Schließzylinder von 112,50 EUR nicht anerkannt. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung des Klägers hat das LG zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Ziel einer Verurteilung auch der Beklagten zu 1) nach seinem ursprünglich gestellten Antrag weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Der in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluss für die Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter Kündigungsausschluss wirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine derartige Fristverlängerung zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Berufungsrechtlich unangreifbar habe das AG die vom Kläger beanspruchten Nebenkosten für die Zeit von Januar bis April 2003 auf 90 EUR gekürzt. Gleiches gelte für die Reduzierung der vom Kläger begehrten Räumungskosten um 194,88 EUR. Angemessen sei ferner die vom AG zugesprochene Höhe der Lagerkosten von monatlich 35 EUR. Dass der Kläger die streitgegenständliche Garage in dem betreffenden Zeitraum für 50 EUR im Monat anderweitig hätte vermieten können, sei nicht hinreichend substanziiert dargelegt. Zudem sei der Kläger, der dieses erstmals im Berufungsverfahren behauptet habe, gem. §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO mit diesem Vorbringen ausgeschlossen. Letztlich habe das AG zu Recht auch die nach der mündlichen Verhandlung vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder i.H.v. 112,50 EUR nicht mehr berücksichtigt. Die Vorlage sei verspätet erfolgt. Eines Hinweises durch das Gericht habe es deshalb nicht bedurft, weil der Kläger bereits in der Klageschrift darauf hingewiesen habe, dass diese Rechnung noch vorgelegt werden würde.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung, die mangels einer eindeutigen Beschränkung der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht in vollem Umfang zu erfolgen hat (vgl. BGH, Urt. v. 5.11.2003 - VIII ZR 320/02, MDR 2004, 468 = BGHReport 2004, 262 = WM 2004, 853, unter II) nur teilweise stand.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von der Beklagten zu 1) auch für den Monat April 2003 Schadensersatz i.H.v. 250 EUR verlangen. Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, dass die Kündigung der Beklagten zu 1) v. 14.11.2002 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Vielmehr ist die Beendigung erst durch die Kündigung des Klägers v. 3.12.2002 wegen des Zahlungsrückstandes der Beklagten nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB eingetreten. Nicht gefolgt werden kann aber dem Berufungsgericht, soweit es in Übereinstimmung mit der Rechtsansicht des AG ein Ende der regulären Mietzeit schon zum 31.3.2003 angenommen hat.

Der dem Kläger als Vermieter auf Grund des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können (vgl. BGH v. 28.10.1981 - VIII ZR 302/80, BGHZ 82, 121 [129 f.] = MDR 1982, 485; Urt. v. 15.9.1997 - II ZR 94/96, MDR 1998, 95 = NJW 1998, 372, unter I. 3.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rz. 27). Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluss ausgeschlossen. Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil v. 22.12.2003 (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend von der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Sie verstößt insb. nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB, weil diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern soll. Dagegen dient sie nicht dem Schutz des Mieters vor einer längeren Bindung an den Vertrag (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448, II. 2.).

An der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache nichts, dass der zeitlich befristete Ausschluss der ordentlichen Kündigung anders als in dem der Senatsentscheidung v. 22.12.2003 zu Grunde liegenden Sachverhalt durch Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Beklagten jedenfalls deshalb nicht unangemessen i.S.v. § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448, unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448, unter II. 1. c)). Letztlich ist eine Regelung, wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des Willens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet.

Da somit der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters wirksam war, war die Verpflichtung der Beklagten zu 1) zum Schadensersatz nicht auf den Zeitraum bis 31.3.2003 begrenzt. Dem Kläger stand vielmehr auch für den Monat April 2003 ein Schadensersatz i.H.v. 250 EUR zu.

2. Der Kläger hat ferner über die ihm zuerkannten Nebenkosten von 90 EUR hinaus Anspruch auf Zahlung eines weiteren Betrages von 30 EUR für den Monat April 2003. Dabei geht der Senat von der aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Auffassung des AG aus, das die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens auf monatlich 30 EUR geschätzt hat (§ 287 ZPO).

3. Auch die von den Vorinstanzen durchgeführte Schätzung der Räumungskosten gem. § 287 ZPO hält den Rügen der Revision stand. Insbesondere war für die Beurteilung dieser Frage entgegen der Auffassung der Revision die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich und durfte schon mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 287 Abs. 1 S. 2 ZPO unterbleiben.

4. Keinen Bedenken begegnet weiterhin die Schätzung der Lagerkosten durch die Vorinstanzen. Zu Recht hat das Berufungsgericht ausgeführt, der Kläger sei mit seinem Vorbringen, er habe die als Lagerstätte genutzte Garage anderweitig für 50 EUR monatlich vermieten können, nach den §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er diese Behauptung erstmals in der Berufungsinstanz vorgetragen hat. In erster Instanz hat der Kläger eine monatliche Nutzungsentschädigung i.H.v. 50 EUR ohne jede Begründung geltend gemacht.

5. Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich die von dem Kläger erst nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem AG am 3.7.2003 vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder für die Eingangstür unberücksichtigt gelassen. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vortrag in erster Instanz verspätet erfolgt und war in der Berufungsinstanz gem. § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Eines Hinweises des AG bedurfte es nicht, da der Kläger in der Klageschrift selbst darauf hingewiesen hat, dass er die Rechnung noch vorlegen werde.

III.

Dem Kläger stehen somit über die bereits von den Vorinstanzen ausgeurteilten 1.883,61 EUR hinaus weitere 280 EUR Schadensersatz gegen die Beklagte zu 1) zu. Insoweit ist auf seine Revision das Berufungsurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist, wie der Senat selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO), entsprechend abzuändern. Im Übrigen ist die Revision zurückzuweisen.