BGH Urteil vom 29.09.2004 - VIII ZR 341/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nebenkostenabrechnung bei der Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist eine Aufteilung der Betriebskosten nach den Grundsätzen der zweiten Berechnungsverordnung nur dann erforderlich, wenn sich nicht feststellen lässt, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen.

2. Zur Wahrung der Schriftform einer Nebenkostenabrechnung durch Unterzeichnung der Abrechnung am Ende durch den Vermieter ist es ausreichend, wenn die mehrseitige Abrechnung mit fortlaufenden Seitenzahlen versehen ist, jeweils Bezug auf das Anschreiben und das dort erwähnte Bearbeitungszeichen nimmt und durch die Hinweise „bitte wenden” bzw. „weiter auf Blatt…” die innere Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei zu erkennen ist.

3. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum genügt bereits dann eine maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Nebenkostenabrechnung, wenn die Abrechnung soweit wie technisch möglich, mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt wurde.

Normenkette

WoBindG § 10 Abs. 1 S. 5; NMV § 20 Abs. 4 S. 1, Abs. 2 S. 1

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 22.09.2003; Aktenzeichen 67 S 129/03)

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des LG Berlin v. 22.9.2003 i.d.F. des Berichtigungsbeschlusses v. 29.9.2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung in einer größeren Wohnanlage der Klägerin in B. , in der Zeit v. 1.6.1988 bis zum 28.2.1999. Es handelte sich um eine öffentlich geförderte Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 632,57 DM, die monatlichen Vorschüsse für die Betriebskosten beliefen sich auf 131,20 DM.

Mit Schreiben v. 28.10.1999 übersandte die Klägerin der Beklagten die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998. Das Anschreiben weist auf die Beklagte entfallende Heizkosten und Betriebskosten i.H.v. insgesamt 4.470,04 DM aus und errechnet unter Berücksichtigung von Vorauszahlungen der Beklagten von 1.180,80 DM eine offene Forderung der Klägerin i.H.v. 3.289,24 DM. Wegen der Abrechnung der Kosten im Einzelnen wird in dem Schreiben auf die nachfolgenden Seiten verwiesen. Das Anschreiben schließt mit den Worten:

"Mit freundlichen Grüßen

B. GmbH

gez.B. H.

Dieser Brief wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig unterschrieben."

Die beigefügte Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1998 besteht aus 16 beidseitig beschriebenen Blättern, die fortlaufend die Blattzahl zum Begleitschreiben v. 28.10.1999 sowie das im Anschreiben genannte Zeichen der Klägerin angeben. Am Ende jeder Seite befindet sich der Hinweis "bitte wenden" oder "bitte weiter auf Blatt ...". Auf Blatt 2 der Abrechnung werden die einzelnen Betriebskosten insgesamt und der auf die Beklagte entfallende Anteil unter Angabe des Umlageschlüssels aufgelistet. Die sich daran anschließenden Erläuterungen der Betriebskosten beziehen sich nicht nur auf das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befand, sondern auch auf benachbarte Grundstücke der Klägerin, die zusammen mit dem Anwesen A. die Wohnanlage der Klägerin mit insgesamt 169 Wohneinheiten bilden. Die Abrechnung schließt mit "B. GmbH gez.B. H. ". Im Anschluss an die Aufstellung der Betriebskosten folgt die Berechnung der Heizkosten einer Firma K. für das Jahr 1998, die zwei Anlagen hat und mit einem Betrag von 1.832,62 DM endet. Weiter beigefügt ist eine Übersicht zur Betriebskostenabrechnung, die einen Überblick über die gesamte Wohnanlage der Klägerin gibt und Mehr- oder Minderbelastungen im Vergleich zum vorangegangenen Abrechnungszeitraum aufweist.

Ein Schreiben der Klägerin v. 22.11.2000 enthält die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 1999. Die Abrechnung entspricht der Auflistung für das Jahr 1998 und errechnet eine Nachforderung der Klägerin i.H.v. 594,44 DM.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin nach teilweiser Klagerücknahme Zahlung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die Jahre 1998 und 1999 sowie der Beklagten zunächst irrtümlich gut geschriebener Nebenkostenvorauszahlungen von jeweils 131,20 DM für vier Monate, ferner die von der Beklagten nicht gezahlte Nettokaltmiete für die Monate November 1998 bis einschließlich Februar 1999. Von dem Gesamtbetrag bringt sie die von der Beklagten geleistete Kaution i.H.v. 1.422,37 DM in Abzug und errechnet daraus eine Gesamtforderung i.H.v. 5.516,31 DM (= 2.820,44 EUR).

Das AG hat der Klage i.H.v. 5.118,06 DM (2.616,82 EUR) stattgegeben und sie im Übrigen, soweit in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 Versicherungsbeiträge i.H.v. 398,33 DM berechnet waren, abgewiesen. Das LG hat auf die Berufung der Beklagten einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Heizkosten für das Jahr 1998 einschließlich des darauf entfallenden Umlageausfallwagnisses i.H.v. 1.869,27 DM verneint und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Die Beklagte wendet sich mit der vom LG zugelassenen Revision gegen die Verurteilung zur Zahlung von Nebenkosten für die Jahre 1998 und 1999.

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt:

Die Klägerin habe neben einem Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999i.H.v. 1.616,08 DM oder 826,29 EUR. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei die erforderliche Schriftform für die Abrechnungen gewahrt. Die Begleitschreiben bildeten mit der Abrechnung der Betriebskosten und der Heizkosten als Anlage eine einheitliche Urkunde, so dass die Unterschrift der Klägerin auf dem Begleitschreiben und am Ende der Aufstellung der Betriebskosten genüge. Der Einwand der Beklagten, die Unterschrift sei nur maschinell erfolgt, greife nicht durch, denn die Abrechnungen seien mithilfe automatischer Einrichtungen i.S.d. §§ 20 Abs. 4 S. 1, 4 Abs. 7 NMV, 10 Abs. 1 WoBindG gefertigt worden. Ein Computerprogramm habe das Datenmaterial verarbeitet, das Mitarbeiter der Klägerin zuvor eingegeben hätten. Die elektronische Verarbeitung des Datenmaterials bilde den inhaltlichen Schwerpunkt der Abrechnungen, die Eingabe der umlagefähigen Gesamtkosten in den Computer stelle lediglich die notwendige Vorbereitung für diese Rechenvorgänge dar. Weiterhin habe die Klägerin die Aufteilung der Kostenart "Grundsteuer" auf den Wohnbereich und die Tiefgaragen unter Bezugnahme auf die Einheitswerte rechnerisch nachvollziehbar erläutert. Die pauschalen Einwände der Beklagten gegen die Umlagefähigkeit der Kostenart "Traktor" seien unsubstanziiert.

II.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von restlichen Nebenkosten aus den Jahren 1998 und 1999 in der vom Berufungsgericht zuerkannten Höhe von 826,29 EUR.

1. Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass den Nebenkostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 1998 und 1999 hinsichtlich der Positionen Straßenreinigungskosten, Wartungskosten, Traktor, Schnee- und Eisbeseitigungskosten und Grundsteuer der gesetzliche Umlegungsmaßstab zu Grunde liegt. Nach den Feststellungen des LG handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum i.S.d. § 1 WoBindG; dies wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen. Nach § 20 Abs. 2 S. 1 der Neubaumietenverordnung (NMV) sind, da in den §§ 21 bis 25 NMV nichts anderes bestimmt ist, die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Sind Betriebskosten nicht für Wohnraum entstanden, so müssen sie gem. § 20 Abs. 2 S. 2 1. Halbs. NMV vorweg abgezogen werden. Die Abrechnung der Klägerin entspricht diesen Grundsätzen. Die Klägerin hat bei den angefallenen Straßenreinigungskosten vorweg 2 % und bei dem in Rechnung gestellten Streugut fünf Säcke Streusand für die Ein- und Ausfahrt der Garagen abgesetzt. Bei der Grundsteuer und bei den Wartungskosten für den Traktor hat sie bei der Berechnung des Anteils der Beklagten nur den Kostenanteil zu Grunde gelegt, der Wohnraum betrifft. Dass diese Verteilung tatsächlich unzutreffend wäre, hat das LG nicht festgestellt und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Soweit die Beklagte mit der Revision vorbringt, die Kosten seien nach dem Verhältnis des umbauten Raumes der Wohnungen ggü. der Tiefgarage nach den über § 20 Abs. 2 S. 3 NMV anwendbaren Grundsätzen der §§ 34 Abs. 1, 36 Abs. 2 der Zweiten BerechnungsVO zu verteilen und zu berechnen, ist dies unzutreffend. Eine derartige Aufteilung ist nach § 20 Abs. 2 S. 2 2. Halbs. NMV nur erforderlich, wenn sich nicht feststellen lässt, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen. Eine solche Unklarheit besteht hier aber nicht, denn die Klägerin konnte die Betriebskosten entweder dem Wohnraum oder sonstigen Räumen zuordnen mit der Folge, dass die Betriebskosten, wie geschehen, nach § 20 Abs. 2 S. 1 1. Halbs. NMV zu verteilen waren.

2. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass die erforderliche Schriftform für die Nebenkostenabrechnungen gewahrt ist.

a) Gemäß § 20 Abs. 4 S. 1 NMV gelten für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforderung von Betriebskosten bei öffentlich gefördertem Wohnraum die Vorschriften des § 4 Abs. 7 und 8 NMV entsprechend, die ihrerseits auf § 10 Abs. 1 WoBindG verweisen. Danach ist im Falle einer Nachforderung von Nebenkosten eine schriftliche Erklärung des Vermieters erforderlich, in der die Forderung berechnet und erläutert ist (§ 10 Abs. 1 S. 1 und 2 WoBindG). Der Umfang der Schriftform bestimmt sich nach § 126 BGB (in der bis zum 31.7.2001 geltenden Fassung), der für jede Norm im Privatrecht gilt, die Schriftform vorschreibt (LG München I v. 3.11.1993 - 14 S 11170/93, WuM 1994, 335; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 8 MHG Rz. 1). Nach § 126 Abs. 1 BGB muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig - mit der Ausnahme im Falle des § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG - durch Namensunterschrift unterzeichnet werden.

b) Die Nebenkostenabrechnungen sind von der Klägerin unterzeichnet worden. Nach der Rechtsprechung des BGH zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGH v. 24.9.1997 - XII ZR 234/95, BGHZ 136, 357 = MDR 1998, 31). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urt. v. 18.12.2002 - XII ZR 253/01, BGHReport 2003, 525 = NJW 2003, 1248, unter 2; Urt. v. 26.11.2003 - VIII ZR 99/03, BGHReport 2004, 569 = NJW-RR 2004, 586 unter II 2a). In einem derartigen Fall ist die Unterzeichnung der beigefügten Anlagen selbst nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 18.12.2002 - XII ZR 253/01, BGHReport 2003, 525 = NJW 2003, 1248, unter 2). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, wie das Berufungsgericht zutreffend festgestellt hat.

Die Klägerin hat in ihren unterzeichneten Begleitschreiben v. 28.10.1999 und v. 22.11.2000 Heizkosten und Betriebskosten abgerechnet und dabei auf die nachfolgenden Abrechnungen verwiesen. Die sich anschließende Berechnung der Betriebskosten im Einzelnen ist mit fortlaufenden Seitenzahlen versehen, nimmt jeweils Bezug auf das Anschreiben und das dort erwähnte Bearbeitungszeichen und lässt durch die Hinweise "bitte wenden" bzw. "bitte weiter auf Blatt ..." die innere Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei erkennen. Zudem enden die Abrechnungen über die Betriebskosten mit einer maschinellen Unterschrift eines der Geschäftsführer der Klägerin. Die sich daran anschließende Abrechnung der Firma K. über die angefallenen Heizkosten nennt Namen und Anschrift der Beklagten und - unter ausführlicher Berechnung im Übrigen - einen nachzuzahlenden Betrag, der bereits im Anschreiben unter Bezugnahme auf die Berechnung erwähnt wird. Zudem wird die Firma K. und deren Abrechnung bereits bei der näheren Erläuterung der Betriebskosten unter "Anlagen zu Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung" genannt; auf die Abrechnung wird mit dem ausdrücklichen Hinweis: "Ermittlung der Megawatt-Verbräuche für die Heizung/Warmwasseraufbereitung der Nutzergruppen 1 bis 6s. separate Anlage" Bezug genommen. Ob die weiteren, dem Schreiben beigefügten Aufstellungen der Gesamtkosten des Anwesens noch den erforderlichen inneren Zusammenhang zu der übrigen Abrechnung aufweisen und damit der Schriftform entsprechen, kann dahinstehen, da die Abrechnungen im Übrigen bereits alle für die Beklagte erforderlichen Informationen enthielten.

c) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht die maschinelle Unterschrift der Klägerin unter die Nebenkostenabrechnungen genügen lassen. Der nach § 126 BGB erforderlichen eigenhändigen Unterschrift des Vermieters bedarf es nach § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG nicht, wenn dieser seine Erklärung mithilfe automatischer Einrichtungen gefertigt hat. So verhält es sich hier.

Nach allgemeiner Ansicht ist die Voraussetzung des mit § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG gleich lautenden, für ein Mieterhöhungsverlangen im preisfreien Wohnraum geltenden § 8 MHG dann erfüllt, wenn sich der Vermieter einer Anlage, etwa einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage mit spezieller Software, bedient, die die zuvor eingegebenen individuellen Daten des Mieters selbstständig mit dem übrigen gespeicherten Text verbindet und die Erklärung der Mieterhöhung versandfertig erstellt, ohne dass es individueller hand- oder maschinenschriftlicher Nachträge bedarf (LG München I v. 3.11.1993 - 14 S 11170/93, WuM 1994, 335; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. 3A Rz. 379; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 8 MHG Rz. 4; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, 13. Bearb., Art. 3 WKSchG II § 8 MHRG Rz. 7, 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. 648; zu § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG im Ergebnis auch OLG Schleswig WuM 1983, 338; Nassall, MDR 1985, 893 [897]). Das ist auch hier der Fall. Dass der Vermieter vor der maschinellen Bearbeitung die Einzeldaten des Mieters wie Name und Wohnungsgröße eingibt, steht der Anwendung des § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG nicht entgegen.

Bei der Fertigung von Nebenkostenabrechnungen kann auf gespeicherte Daten nicht in demselben Maße zurückgegriffen werden wie bei der Erklärung einer Mieterhöhung. Die bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigenden Kosten hängen von dem jeweiligen Verbrauch des Mieters, jährlich schwankenden unterschiedlichen Aufwendungen des Vermieters sowie einem unter Umständen geänderten Umlageschlüssel ab. Über den Namen des Mieters und die Größe seiner Wohnung hinaus muss deshalb der Vermieter bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung mittels einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage die entsprechenden Jahreswerte einzeln eingeben. Aus diesem Grund erklärt § 20 Abs. 4 NMV die Vorschrift des § 4 Abs. 7 und 8 NMV, der seinerseits auf § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG verweist, auch nur für entsprechend anwendbar. Dies bedeutet, dass eine maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Nebenkostenabrechnung bereits dann genügt, wenn die Abrechnung, soweit wie technisch möglich, mithilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt wurde. Eine solche Auslegung entspricht dem Sinn und Zweck des § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des Vermieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift unter das automatisch gefertigte Schreiben aufzuheben (BT-Drucks. 7/2011, 13).

Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen mittels eines Computerprogramms erstellt hat, welches das zuvor eingegebene Datenmaterial verarbeitet hat. Hierfür spricht bereits, dass es sich bei der Klägerin um einen Großvermieter handelt, der, wie sich aus den Abrechnungen ergibt, 169 Mieteinheiten in verschiedenen Häusern zu betreuen hat. Dass ein gewerblicher Großvermieter mit einem Bestand von 169 Mieteinheiten erforderliche Abrechnungen für jede Mieteinheit gesondert und individuell erstellt und sich nicht soweit möglich automatischer Einrichtungen bedient, widerspricht jeglicher Lebenserfahrung und wird auch von der Beklagten so nicht vorgetragen. Weiterhin lassen sowohl das äußere Erscheinungsbild als auch die inhaltliche Gestaltung der insgesamt 29 S. bzw. 56 S. umfassenden Nebenkostenabrechnungen nur den Schluss darauf zu, dass es sich hierbei um standardisierte Schreiben an sämtliche Mieter handelt. So werden, wie sich jeweils aus S. 2 des Anschreibens v. 28.10.1999 und des Anschreibens v. 22.11.2000 ergibt, nicht nur Kosten abgerechnet, die die Beklagte betreffen. Vielmehr werden die Kosten für alle Wohneinheiten der Klägerin aufgelistet und anschließend auf von der Klägerin näher bezeichnete Nutzergruppen oder auf die Bewohner des jeweiligen Anwesens verteilt. Nur mit dieser Auflistung sämtlicher Betriebskosten der verschiedenen Wohnhäusern war es der Klägerin möglich, nach Eingabe der individuellen Daten des Mieters gleich lautende Schreiben an alle Mieter zu fertigen.

Die Beklagte hat diese Umstände nicht in Abrede gestellt. Die Revision vermag weiter gehendes tatsächliches Vorbringen der Beklagten nicht aufzuzeigen, das der Annahme des Berufungsgerichts widerspräche, die Klägerin habe die Abrechnungen soweit wie möglich mithilfe automatischer Einrichtungen gefertigt. Das Berufungsgericht hat daher im Ergebnis zu Recht die schlichte Behauptung der Beklagten, eine Fertigung der Abrechnung mithilfe automatischer Einrichtungen sei zu verneinen, als unbeachtlich angesehen.

Fundstellen

Haufe-Index 1243983

NZM 2005, 61

ZMR 2004, 901

WuM 2004, 666

Info M 2005, 69

MietRB 2005, 90

JWO-MietR 2004, 345