Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietminderung. Anforderungen an die Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs

 

Leitsatz (amtlich)

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht.

 

Normenkette

BGB § 536

 

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 28.01.2011; Aktenzeichen 63 S 240/10)

AG Berlin-Mitte (Urteil vom 07.04.2010; Aktenzeichen 15 C 63/09)

 

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des LG Berlin vom 28.1.2011 aufgehoben (mit Ausnahme der nicht angefochtenen Entscheidung über die Unterlassungswiderklage).

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Beklagten sind seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin M.; die Bruttomiete betrug zuletzt 1.059,20 EUR. Die Klägerin hat den Komplex, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, im Jahr 2005 erworben. Sie vermietet freiwerdende Wohnungen nicht wieder an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen. Mit Schreiben vom 20.8.2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insb. in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe kündigten die Beklagten eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

Rz. 2

Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete. Mit Schreiben vom 14.1.2009 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, u.a. wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands. Am 12.6.2009 zahlten die Beklagten einen Betrag von 3.704,68 EUR unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Rz. 3

Die Klägerin hat Räumung der Mietwohnung begehrt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrages nebst Zinsen, Feststellung einer Mietminderung von 20 % ab Januar 2008 sowie Unterlassung der Vermietung an Touristen verlangt. Das AG hat die Klage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der weitergehenden Widerklage zur Rückzahlung von 3.553,94 EUR nebst Zinsen verurteilt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des AG abgeändert, der Klage stattgegeben und die Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Miete insgesamt abgewiesen. Die von den Beklagten hinsichtlich des auf eine Minderungsquote von 30 % erweiterten Feststellungsantrags und des Unterlassungsantrags eingelegte Anschlussberufung hat es zurückgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils bezüglich der Klage und der Widerklage auf Zahlung sowie die Feststellung ihrer Berechtigung zur Mietminderung ab Januar 2008i.H.v. 30 % der Bruttomiete.

 

Entscheidungsgründe

Rz. 4

Die Revision hat Erfolg.

I.

Rz. 5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 6

Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom 14.1.2009 beendet worden. Die Beklagten hätten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem - zwei Monatsmieten übersteigenden - Betrag i.H.v. 2.645,28 EUR in Rückstand befunden. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei die Miete nicht gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert gewesen. Es könne nicht ohne Weiteres unterstellt werden, dass dort wohnende Feriengäste Beeinträchtigungen verursachten, die über einen normalen Wohngebrauch hinausgingen.

Rz. 7

Die Beklagten hätten nicht hinreichend dargetan, dass durch die Vermietung an Touristen eine Gebrauchsbeeinträchtigung eingetreten sei. Als Maßstab sei darauf abzustellen, was die Beklagten aufgrund ihrer Anmietung einer Wohnung in einem großen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage hätten erwarten dürfen. Geräusche, die Folge der Nutzung der Wohnung zum Aufenthalt von Menschen seien, wie etwa Laufen, ein gewisses Poltern, Weinen von Kindern, sowie die Nutzung der Gemeinschaftsflächen seien deshalb hinzunehmen. Das gleiche gelte für einzelne Streitigkeiten in den späten Abendstunden, gelegentliches Feiern, Türenschlagen, Verschmutzungen von Flur, Müllflächen und Fahrstuhl. Der bei Ferienwohnungen häufige Mieterwechsel führe als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Wohnnutzung abheben würden.

Rz. 8

Es lägen auch keine Anhaltspunkte vor, dass es an einem Verschulden der Beklagten im Hinblick auf die aufgelaufenen Mietrückstände fehle. Zwar sei dies bei einem Irrtum über die Höhe einer Mietminderung in gewissem Umfang denkbar, nicht aber, wenn - wie hier - überhaupt kein Mangel vorliege. Eine falsche Beurteilung der rechtlichen Voraussetzungen und der sich daraus ergebenden Rechtsfolgen falle in den Risikobereich der Beklagten, die sich insoweit auch ein Verschulden ihrer Rechtsberater zurechnen lassen müssten.

II.

Rz. 9

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletzt die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Da die noch im Streit befindlichen Ansprüche davon abhängen, ob - wie nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Beklagten zu unterstellen ist - die von den Beklagten geltend gemachten Mängel vorliegen, hat das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung keinen Bestand.

Rz. 10

1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet, also regelmäßig für einen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen. Denn die Überlassung an Feriengäste führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet ist. Auch bei der - vergleichbaren - Frage der Vermietung an Feriengäste innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des BGH maßgeblich, inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Feriengäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht (BGH, Urt. v. 15.1.2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rz. 16 ff., 23 m.w.N.). Im Rahmen der - ähnlich gelagerten - Frage, ob der Wohnraummieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann, stellt der Senat ebenfalls entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung ab, insb. ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH, Urt. v. 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rz. 15).

Rz. 11

2. Zutreffend ist auch noch der weitere Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen und noch nicht als Sachmangel gem. § 536 BGB anzusehen sind.

Rz. 12

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus.

Rz. 13

a) Wie die Revision unter Bezugnahme auf den Sachvortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, haben die Beklagten im Einzelnen dargelegt, dass das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anzieht und es praktisch täglich, insb. zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen oder durch Lärm bei deren Heimkehr von nächtlichen Unternehmungen kommt. Eine besondere Intensität haben diese Beeinträchtigungen nach dem Vortrag der Beklagten deshalb, weil die Klägerin an Ort und Stelle nicht mit einer ständig besetzten Rezeption vertreten ist, um die Touristen zu empfangen, die jeweilige Ferienwohnung zu übergeben und etwaige Ausschreitungen oder Verstöße gegen die Hausordnung von vornherein zu unterbinden. Das Fehlen einer Rezeption und die unzureichende Kennzeichnung der Ferienappartements führen nach dem Vortrag der Beklagten dazu, dass häufig, insb. nachts, bei ihnen Touristen klingeln, die ihr Appartement nicht finden. Die von der Klägerin angebotenen Aufbettungen hätten eine starke Belegung der Appartements und darüber hinaus Beeinträchtigungen durch vielfachen Zu- und Abtransport der Betten zur Folge. Ferner haben die Beklagten eine ständige und gravierende Verschmutzung des Treppenhauses und der Müllplätze, die häufige Blockade des Fahrstuhls sowie Beeinträchtigungen durch die auch am Sonntag arbeitenden Putzkolonnen der Klägerin beanstandet. In den von den Beklagten über einen längeren Zeitraum geführten Protokollen sind konkrete und erhebliche Beeinträchtigungen im Einzelnen dokumentiert.

Rz. 14

b) Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (vgl. auch BGH, Beschl. v. 2.6.2008 - II ZR 121/07, NJW-RR 2008, 1311 Rz. 2; v. 19.6.2008 - VII ZR 127/06, NZBau 2008, 644 Rz. 7 f.; v. 20.5.2010 - V ZR 201/09, juris Rz. 6; vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rz. 13).

Rz. 15

Hiergegen hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt hat, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen. Das Berufungsgericht überspannt die Substantiierungsanforderungen in unvertretbarer Weise, indem es über die von den Beklagten bereits - minutiös - gemachten Angaben hinaus eine weitere Konkretisierung der Vorfälle und der Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten verlangt.

Rz. 16

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urt. v. 12.7.1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1a; v. 21.1.1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2a m.w.N.; Beschlüsse v. 1.6.2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2a; v. 21.5.2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rz. 8; BGH v. 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, a.a.O., Rz. 14). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urt. v. 12.7.1984 - VII ZR 123/83, a.a.O., m.w.N.; v. 13.12.2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2a; BGH v. 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, a.a.O., Rz. 14). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei ggf. die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urt. v. 12.7.1984 - VII ZR 123/83, a.a.O., unter II 1b; v. 21.1.1999 - VII ZR 398/97, a.a.O., unter II 2b; Beschlüsse v. 21.5.2007 - II ZR 266/04, a.a.O.; v. 12.6.2008 - V ZR 223/07, a.a.O., Rz. 7).

Rz. 17

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urt. v. 27.2.1991 - XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2c; BGH, Beschl. v. 11.6.1997 - XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b m.w.N.; jeweils zu § 537 BGB a.F., BGH vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, a.a.O.). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände - hier insb. die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von "Aufbettungen" - das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.

III.

Rz. 18

Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 561 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine näheren Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen; hierbei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.

 

Fundstellen

Haufe-Index 2947052

NJW 2012, 1647

NJW 2012, 6

DWW 2012, 171

EBE/BGH 2012, 135

JR 2013, 112

NZM 2012, 381

NZM 2012, 5

ZIP 2012, 5

ZMR 2012, 536

AnwBl 2012, 145

JZ 2012, 339

MDR 2012, 15

MDR 2012, 509

NJ 2012, 295

NJ 2012, 6

NJ 2013, 222

WuM 2012, 269

WuM 2012, 309

WuM 2012, 432

GuT 2012, 125

Info M 2012, 153

MietRB 2012, 161

MietRB 2012, 167

NJW-Spezial 2012, 321

RdW 2012, 476

BBB 2012, 60

ImmWert 2012, 45

MK 2012, 128

SRTour 2012, 7

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