Leitsatz (amtlich)

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senat, Urt. v. 19.11.2003 - XII ZR 68/00 - NZM 2004, 98).

 

Normenkette

BGB § 548 Abs. 1

 

Verfahrensgang

Brandenburgisches OLG (Urteil vom 19.06.2018; Aktenzeichen 3 U 72/17)

LG Potsdam (Entscheidung vom 12.05.2017; Aktenzeichen 4 O 260/13)

 

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des OLG Brandenburg vom 19.6.2018 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das OLG zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Parteien streiten über die Verjährung von Schadenersatzansprüchen wegen Nicht- oder Schlechterfüllung der Pflicht zur Rückgabe einer Mietsache.

Rz. 2

Das beklagte Land (im Folgenden: Beklagter) hatte das Mietverhältnis über das von ihm als Gerichtsstandort angemietete Bürogebäude aus wichtigem Grund mit Schreiben vom 5.7.2012 zum 30.9.2012 gekündigt. Nach § 16 Abs. 1 des Mietvertrags (MV) hatte er die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig geräumt, gesäubert und in fachgerecht renoviertem, soweit erforderlich, und instandgesetztem Zustand zurückzugeben oder auf Verlangen der Vermieterin hierfür einen angemessenen Geldbetrag zu zahlen. Gemäß § 16 Abs. 2 MV hatte er außerdem von ihm vorgenommene Einbauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten handwerksgerecht wiederherzustellen, wobei jedoch die Vermieterin nach § 16 Abs. 2.1 MV berechtigt war, gegen Erstattung des Zeitwerts den Verbleib der Einbauten zu verlangen und diese zu übernehmen.

Rz. 3

Im Oktober 2012 räumte der Beklagte das Objekt, ohne die von ihm vorgenommenen Einbauten zu entfernen. Mit Anwaltsschreiben vom 9.11.2012 erklärte er gegenüber der Klägerin u.a.: "Namens und in Vollmacht meiner Mandantin biete ich Ihnen hiermit die Rückgabe der Mieträume ab sofort an und schlage auch im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigten Sanierungs- und Umbauarbeiten einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor. Dieser sollte auch der Abstimmung der insb. gemäß § 16 des Mietvertrags denkbaren Interessenlagen (beispielsweise der Übergabe der von meiner Mandantin installierten Zentralschließanlage) dienen". Nach einer gemeinsamen Besichtigung am 14.12.2012 und Besprechung am 18.12.2012 teilte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 24.1.2013 mit, welche Mietereinbauten noch zurückgebaut und welche Instandsetzungsmaßnahmen noch durch den Mieter durchgeführt werden müssten, wofür sie eine Frist bis zum 5.2.2013 setzte. Nach Durchführung dieser Arbeiten erfolgte die Rückgabe des Objekts am 8.2.2013 im Beisein beider Parteien, worüber die Klägerin ein nicht unterschriebenes Protokoll fertigte. In der Folgezeit forderte sie den Beklagten zu weiteren Mängelbeseitigungsarbeiten auf, welche dieser mit Schreiben vom 13.6.2013 endgültig ablehnte. Gegen die am 8.7.2013 eingegangene und am 1.8.2013 zugestellte Klage verteidigt sich der Beklagte u.a. mit der Verjährungseinrede.

Rz. 4

Der noch auf Zahlung von 96.843 EUR wegen der Schadenspositionen Teppichboden und Renovierungsanstrich gerichteten Klage hat das LG wegen des Renovierungsanstrichs i.H.v. 19.423 EUR nebst darauf entfallenden Nebenforderungen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG die Klage unter Zurückweisung der selbstständigen Anschlussberufung der Klägerin, mit der sie eine weitergehende Verurteilung von noch 76.289 EUR nebst Zinsen und Kosten verfolgt hat, insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom OLG zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie ihr zweitinstanzliches Begehren weiter verfolgt.

 

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Die Revision ist begründet; sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

I.

Rz. 6

Das OLG hat seine in ZfIR 2018, 736 veröffentlichte Entscheidung damit begründet, dass Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache gem. § 548 BGB verjährt seien. Die Klägerin habe sich aufgrund des Schreibens des Beklagten vom 9.11.2012, mit dem ihr "die Rückgabe der Mieträume ab sofort" angeboten und ein kurzfristiger Vor-Ort-Termin vorgeschlagen worden sei, seit dem darauffolgenden Tag im Annahmeverzug befunden. Aufgrund der bereits zum 30.9.2012 wirksam gewordenen Kündigung habe die Klägerin entweder die ihr angebotenen Schließmittel für das Objekt übernehmen oder sich zu einem kurzfristigen Rückgabetermin bereitfinden müssen.

Rz. 7

Der Annahmeverzug der Klägerin habe den Lauf der kurzen Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst. Der Rückgabe der Mietsache im Sinne einer Wiedererlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter stehe es nämlich gleich, wenn sich der Vermieter selbst der Möglichkeit begebe, unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt zurückzuerlangen, indem er ein Angebot des Mieters auf Rückgabe der Schlüssel zurückweise. Hinge indessen der Verjährungsbeginn vom Willensentschluss des Vermieters ab, die Mietsache zurückzunehmen, konterkarierte dies den Willen des Gesetzgebers, die von § 548 BGB erfassten Ansprüche einer kurzen Verjährung zu unterwerfen.

Rz. 8

Darauf, ob die Mietsache am 10.11.2012 bereits vollständig geräumt war, komme es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht an. Allenfalls sei der Lauf der Verjährungsfrist im Zeitraum vom 24. Januar bis 8.2.2013 kurzfristig unterbrochen gewesen, in dem der Klägerin eine Benutzung der Räumlichkeiten aufgrund von Rückbaumaßnahmen des Beklagten nicht möglich gewesen sei. Bei Einreichung der Klage am 8.7.2013 sei die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB jedenfalls bereits abgelaufen gewesen.

II.

Rz. 9

Die Ausführungen des OLG halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sind nicht verjährt.

Rz. 10

1. Die vom Beklagten erhobene Verjährungseinrede greift entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch.

Rz. 11

a) Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB).

Rz. 12

Nach der Rechtsprechung des BGH setzt der Rückerhalt im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Zum anderen ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht (Senat, Urt. v. 19.11.2003 - XII ZR 68/00 - NZM 2004, 98, 99 m.w.N.; BGHZ 98, 59, 62 ff. = NJW 1986, 2103, 2104 und BGH, Urt. v. 23.10.2013 - VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 m.w.N.).

Rz. 13

b) Unter Anwendung dieser Grundsätze hat die Verjährung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche erst mit dem Ablauf des 8.2.2013 begonnen und ist der Verjährungsablauf durch die vor Ablauf von sechs Monaten erfolgte Klageerhebung gehemmt worden. Denn die Klägerin hat die unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt erst am 8.2.2013 durch förmliche Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel zurückerhalten. Zuvor hatte der Beklagte den Besitz noch nicht vollständig und unzweideutig zugunsten der Klägerin aufgegeben.

Rz. 14

c) Entgegen der Auffassung des OLG ändert auch das Schreiben der Klägerin vom 9.11.2012 daran nichts. Die Klägerin muss sich nicht aufgrund dieses Schreibens so behandeln lassen, als habe sie die Mietsache bereits zu dem Zeitpunkt zurückerhalten.

Rz. 15

aa) In Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt.

Rz. 16

Nach einer Auffassung sind die Bestimmungen über den Annahmeverzug heranzuziehen mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst werde, sobald der Mieter die erfüllungstaugliche Rückgabe der geräumten Mietsache anbiete (so etwa KG ZMR 2005, 455 f., Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Fuerst Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 17 Rz. 51).

Rz. 17

Nach anderer Auffassung bleibt der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache ohne Einfluss auf den Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB; vielmehr könne nur die tatsächliche Besitzaufgabe durch den Mieter (z.B. durch Schlüsseleinwurf bei dem Vermieter) den Lauf der Verjährungsfrist auslösen, weil erst dadurch der Vermieter die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte, von der der Beginn der Verjährungsfrist abhänge (Witt NZM 2012, 545, 548; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 13. Aufl. BGB § 548 Rz. 42).

Rz. 18

Schließlich wird vertreten, dass es - unabhängig vom Vorliegen eines Annahmeverzugs - der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft durch den Vermieter gleichstehe, wenn dieser sich selbst der Möglichkeit begebe, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist (Weitemeyer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 548 BGB Rz. 22).

Rz. 19

Die Beantwortung dieser Frage hat der BGH bislang offengelassen (BGH, Urt. v. 12.10.2011 - VIII ZR 8/11, NJW 2012, 144 Rz. 17) und es bedarf auch hier keiner Entscheidung. Denn es fehlt nicht nur an einer vollständigen und endgültigen tatsächlichen Besitzaufgabe durch den Beklagten vor dem 8.2.2013, sondern dieser hat auch kein dahin gehendes tatsächliches oder wörtliches Angebot gemacht.

Rz. 20

bb) Mit Schreiben vom 9.11.2012 hat der Beklagte keinen Rückerhalt der Mietsache i.S.d. § 548 BGB angeboten. Zwar ist darin die "Rückgabe der Mieträume ab sofort" als angeboten bezeichnet. Damit war jedoch, wie sich aus dem weiteren Inhalt des Schreibens ergibt, nicht eine vorbehaltlose Besitzaufgabe zugunsten der Klägerin gemeint. Vielmehr begehrte der Beklagte eine nähere Abstimmung mit der Klägerin insb. bezüglich der gem. § 16 MV bestehenden Interessenlagen, was sich einerseits auf die Renovierungspflicht oder ersatzweise Geldzahlung nach § 16 Abs. 1 MV bezog, andererseits auf die Entschließung der Klägerin hinsichtlich des Entfernens der Einbauten oder deren Verbleib gegen Zeitwerterstattung gem. § 16 Abs. 2 MV. Dem Schreiben vom 9.11.2012 kann nicht entnommen werden, dass der Beklagte die Sachherrschaft über das Objekt bereits vor der Klärung dieser Fragen vollständig und endgültig aufgeben wollte.

Rz. 21

cc) Auch am 14.12.2012 hat die Klägerin die Mietsache nicht i.S.d. § 548 Abs. 1 BGB zurückerhalten. Zwar hat an dem Tag eine gemeinsame Besichtigung stattgefunden, die in eine nachfolgende Besprechung am 18.12.2012, eine Entschließung der Klägerin und Aufforderung zur Durchführung von Arbeiten vom 14.1.2013 sowie deren anschließende Vornahme durch den Beklagten bis zum 8.2.2013 mündete. Während der gesamten Zeit war jedoch die Klägerin nicht im ungestörten Besitz der Mietsache, sondern diesen hatte noch der Beklagte.

Rz. 22

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte er den Besitz auch zwischenzeitlich bis zur Übergabe am 8.2.2013 nicht vollständig aufgegeben und die Klägerin zu keinem Zeitpunkt einen Alleinbesitz erlangt, der ihr ermöglicht hätte, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Rz. 23

2. Die angefochtene Entscheidung erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Soweit das OLG die Zurückweisung der klägerischen Anschlussberufung hilfsweise darauf hat stützen wollen, dass der geltend gemachte Schaden nicht hinreichend substantiiert dargelegt sei, weil sich dem Sachvortrag der Klägerin nicht entnehmen lasse, welches Alter bzw. welche Qualität und Güte der in den Räumen verlegte Teppichboden gehabt habe, beruhte dies auf einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der Klägerin. Diese hat nämlich vorgetragen, dass es sich bei dem - inzwischen ausgetauschten - Teppichboden um einen solchen der Marke "NDT-Qualität flash Fb 590" gehandelt habe, und weiterhin Sachverständigengutachten dafür angetreten, dass der Teppich bei regulärer Benutzung noch eine Restnutzungsdauer von zehn Jahren gehabt hätte, was bereits unter Zugrundelegung der bei Rückgabe gefertigten Fotodokumentation hätte gutachterlich festgestellt werden können. Diesem Beweisanerbieten hätte das OLG nachgehen müssen und der Beurteilung des Sachverständigen nicht vorgreifen dürfen, ob allein mit der Fotodokumentation ausreichende Anknüpfungstatsachen für eine gutachterliche Beurteilung der Beweisfragen vorliegen.

Rz. 24

Feststellungen dazu, ob etwa von einer nicht behebbaren Schadstoffbelastung des Teppichs ausgegangen werden muss und sein Austausch deshalb bereits aus von dem Beklagten nicht zu vertretenden Gründen erforderlich war, hat das OLG nicht getroffen.

 

Fundstellen

NJW 2019, 8

DWW 2019, 172

NJW-RR 2019, 645

JurBüro 2019, 328

NZM 2019, 408

ZfIR 2019, 356

JZ 2019, 450

MDR 2019, 600

ZfF 2019, 253

MietRB 2019, 163

NJW-Spezial 2019, 385

FMP 2019, 109

FMP 2020, 4

Jura 2019, 1007

MK 2019, 115

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