BGH Urteil vom 24.11.2004 - XII ZR 113/01 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

GbR. Persönliche Haftung aus Mietvertrag. Haftungsbeschränkung auf Gesellschaftsvermögen

Leitsatz (amtlich)

Zur Frage der Beschränkung der persönlichen Haftung eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf das Gesellschaftsvermögen im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrags über gewerbliche Räume (im Anschluss an BGH, Urt. v. 27.9.1999 - II ZR 371/98, GmbHR 1999, 1134 = NJW 1999, 3483).

Normenkette

BGB §§ 705, 714

Verfahrensgang

KG Berlin (Urteil vom 27.11.2000; Aktenzeichen 20 U 3641/00)

LG Berlin

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 20. Zivilsenats des KG v. 27.11.2000 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das KG zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Parteien streiten über die persönliche Haftung des Beklagten als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR) für rückständige Mietzinsen aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., erwarb durch notariellen Kaufvertrag v. 30.12.1992 und die ergänzenden Verträgen v. 5.11.1993 und v. 8.12.1993 ein Teilerbbaurecht an einem mit einem Werk- und Bürogebäude bebauten Grundstück sowie das Erbbaugrundstück selbst. Verkäufer waren die H. W. T. AG (Verkäufer zu 1)), die J. A. M. GmbH (Verkäufer zu 2)) und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts M. (Verkäufer zu 3)), deren Gesellschafter der Beklagte und die H. W. T. AG sind. In dem Kaufvertrag übernahmen die Verkäufer eine Vermietungsgarantie bis zu einer Höhe von 6.800.000 DM. In dem notariellen Nachtragsvertrag v. 5.11.1993 stellten die Vertragsparteien des Kaufvertrages klar, dass die GbR (Verkäuferin zu 3)) in dem Kaufvertrag unrichtig bezeichnet sei und die richtige Bezeichnung "Grundstücksgemeinschaft M. mbH GbR" laute. Diese Bezeichnung der GbR, die sich auch in dem weiteren Nachtragsvertrag v. 8.12.1993 findet, entsprach den in dem Gesellschaftsvertrag vereinbarten Regelungen, die der Klägerin bekannt waren. Danach sollte die GbR als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung auftreten und der Beklagte nur in Höhe seiner geleisteten Einlage von 25.000 DM haften.

In einer weiteren Vereinbarung v. 5.4.1994 verpflichteten sich die H. W. T. AG, der Beklagte und die T. GmbH, die Rechtsnachfolgerin der J. A. M. GmbH ist, ggü. der Klägerin, mit Wirkung zum 1.4.1994 einen Mietvertrag über die Flächen abzuschließen, die noch nicht vermietet waren. In dem daraufhin am 13.5./7.7.1994 abgeschlossenen Mietvertrag sind in dem Rubrum die H. W. T. AG, die T. GmbH und der Beklagte als Mieter aufgeführt. Die Vertragsurkunde ist von dem Beklagten und von den gesetzlichen Vertretern der in dem Rubrum aufgeführten Gesellschaften unterzeichnet worden. Nach § 3 des Mietvertrags betrug der Nettokaltmietzins pro m2 28 DM bei einer Nutzfläche von 4.012 m2 und pro Pkw-Stellplatz 151,40 DM bei 86 Plätzen und damit insgesamt 125.356,40 DM. In § 15 des Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien folgende Regelung:

"... 15.1 Anlage 3 des Mietvertrages enthält eine Mietaufstellung, die die Zusammensetzung der Jahresmiete darstellt. Die Anfangsjahresmiete von 6,8 Mio. netto/kalt muss immer erreicht werden. Unterdeckungen bei Fremdmietern sind durch die Mieter dieses Vertrages auszugleichen. ..."

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten gesamtschuldnerisch mit der H. W. T. AG und der T. GmbH die Zahlung von 268.091,87 DM. Sie stützt ihren Zahlungsanspruch auf den Nettokaltmietzins für die Monate Februar und März 1995, hilfsweise auf die in dem Kaufvertrag enthaltene Mietzinsgarantie.

Das LG hatte den Beklagten gesamtschuldnerisch mit der H. W. T. AG und der T. GmbH verurteilt, an die Klägerin 250.711,94 DM nebst Zinsen sowie beschränkt auf das Vermögen der Grundstücksgemeinschaft M. mbH GbR weitere 17.379,93 DM nebst Zinsen zu zahlen. Im Übrigen hatte das LG die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hatte das KG - unter Zurückweisung der von der Klägerin eingelegten Berufung - das Urteil des LG abgeändert und die Klage abgewiesen (20 U 7604/96). Auf die Revision der Klägerin hatte der Senat das Urteil des KG aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen (XII ZR 276/97).

Der Beklagte hat in dem sich anschließenden Berufungsverfahren (20 U 3641/00) ein an die P. K. GmbH - das ist die Kommanditistin der T. Immobilien GmbH & Co M. KG i. G. - gerichtetes Schreiben v. 16.12.1992 eingereicht, das folgenden Inhalt hatte:

"Sehr geehrter Herr K.,

ich beziehe mich auf unser Gespräch vom Freitag vergangener Woche. Anbei übersende ich Ihnen den Gesellschaftsvertrag der Grundstücksgemeinschaft M. mbH. Für den Bau und alle Angelegenheiten M. kann ich persönlich keine Haftung übernehmen, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft, also auf 25.000 DM beschränkt. Bevor wir Vertragskosten entstehen lassen, bitte ich um schriftliche Bestätigung ihrer KG, die das Grundstück kaufen will, dass sie mit meiner beschränkten Haftung einverstanden ist. Bitte schicken Sie mir dieses Schreiben unterschrieben zurück."

Unter dem Schreiben befinden sich die Unterschriften des Beklagten und des Herrn K. sowie ein Stempel der P. K. GmbH. Herr K. war im Zeitpunkt der Unterzeichnung allein berechtigt, die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G. zu vertreten. Er war nicht nur alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der P. K. GmbH (Kommanditistin), sondern auch der T. GmbH (Komplementärin).

Das KG hat auf die Berufung des Beklagten das Urteil des LG erneut abgeändert und die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die von dem Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der sie ihren Klageantrag weiter verfolgt.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das KG.

Das KG meint, der Beklagte hafte für die Zahlung der Mietzinsen nicht persönlich, weil seine Haftung auf das Vermögen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschränkt worden sei. Der Abschluss einer solchen Vereinbarung gehe aus dem Schreiben v. 16.12.1992 hervor. Darin habe der Beklagte erklärt, dass er für den Bau und alle anderen Angelegenheiten "M. "keine persönliche Haftung übernehmen könne, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft, also auf 25.000 DM beschränkt. Mit dieser Haftungsbeschränkung des Beklagten sei Herr K. als gesetzlicher Vertreter sowohl der P. K. GmbH als auch der T. GmbH einverstanden gewesen, da er das Schreiben v. 16.12.1992 unterzeichnet habe. Die in dem Schreiben enthaltenen Erklärungen müsse sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., zurechnen lassen, da Herr K. bei dem Abschluss der Vereinbarung nicht nur für die Kommanditistin, sondern auch für die Komplementärin gehandelt habe. Die vereinbarte Haftungsbegrenzung des Beklagten habe auch Eingang in den notariellen Kaufvertrag v. 30.12.1992 nebst den getroffenen Nachtragsabreden gefunden. Dies gehe daraus hervor, dass der Beklagte in der Nachtragsvereinbarung v. 5.11.1993 erklärt habe, er gebe die nachstehenden Erklärungen nicht für sich, sondern für die Grundstücksgemeinschaft M. mbH GbR ab. Durch diese Vertragsregelung, die den Zusatz "mit beschränkter Haftung GbR" enthalte, sei allen Vertragsbeteiligten klar gewesen, dass die Haftungsbeschränkung des Beklagten für den notariellen Kaufvertrag gelten solle.

Diese für den Kaufvertrag geregelte Haftungsbegrenzung des Beklagten hätten die Parteien auch in den Mietvertrag einbezogen. Eine wirksame Beschränkung der Haftung des Beklagten setze zwar voraus, dass zwischen den Parteien des notariellen Kaufvertrages und des Mietvertrages eine Personenidentität bestehe. Eine solche Identität liege hinsichtlich der Vertragsparteien des Mietvertrages aber vor. In der Vereinbarung v. 5.4.1994, in der sich die H. W. T. AG, die T. GmbH und der Beklagte ggü. der Klägerin verpflichtet hätten, einen Mietvertrag abzuschließen, seien diese nicht als Mieter, sondern als Verkäufer bezeichnet worden. Dies zeige, dass der Wille der Parteien darauf gerichtet gewesen sei, dass die Vertragsparteien des Mietvertrags keine anderen Personen sein sollten als diejenigen des Kaufvertrags. Ein derartiger Wille gehe auch aus einem Schreiben der Klägerin v. 29.3.1994 hervor, in dem sie die Identität der Vertragsparteien gefordert habe. Gestützt werde diese Annahme auch dadurch, dass es bei dem Abschluss der Vereinbarung v. 5.4.1994 allein um die Abwicklung des Kaufvertrages und seiner Nachträge gegangen sei. Dem stehe nicht das Rubrum des Mietvertrags entgegen, worin die H. W. T. AG, die T. GmbH und der Beklagte als Mieter aufgeführt seien. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe vielmehr, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts neben der T. GmbH weiterer Mieter geworden sei. Für eine solche Vertragsstellung der Gesellschaft genüge es, dass die jeweiligen Gesellschafter der GbR genannt würden, da die GbR keine juristische Person sei. Eine Haftung der Gesellschaft sei auch wirksam begründet worden, da der Mietvertrag von ihren Gesellschaftern unterzeichnet worden sei. Auf Grund der "rechtlichen Verzahnung" des Mietvertrags mit dem notariellen Kaufvertrag habe die Klägerin davon ausgehen müssen, dass der Beklagte für die aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen nicht unbeschränkt hafte. Der rechtliche Zusammenhang der beiden Verträge ergebe sich aus der von den Verkäufern im notariellen Kaufvertrag übernommenen Vermietungsgarantie i.H.v. 6.800.000 DM zzgl. Nebenkosten. Diese Regelung finde ihre Entsprechung in § 15.1 Abs. 7 des Mietvertrages, der die Regelung enthalte, dass die Anfangsjahresmiete von 6,8 Mio. DM netto/kalt immer erreicht werden müsse und eine Unterdeckung bei den Fremdmietern durch die Mieter dieses Vertrages auszugleichen sei. Durch die Bezugnahme auf die im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Vermietungsgarantie habe die Klägerin nicht annehmen dürfen, dass der Beklagte für die aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen persönlich haften wolle. Über das Bestehen einer persönlichen Haftung des Beklagten habe es auch keiner Beweiserhebung bedurft. Die Klägerin habe zwar unter Beweis gestellt, dass es anlässlich einer Auseinandersetzung am 23./24.3.1996 in der Kanzlei des Rechtsanwalts M. um die Frage der persönlichen und unbeschränkten Haftung des Beklagten für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen gegangen sei. Dieser Vortrag könne aber nur dahin verstanden werden, dass die Klägerin überhaupt die Unterschrift des Beklagten unter den Mietvertrag gewünscht habe. Eine Verurteilung des Beklagten - unter Berücksichtigung der Haftungsbeschränkung auf das Gesamthandvermögen der GbR - komme nicht in Betracht, da die Klägerin nicht habe erkennen lassen, dass sie - wenn auch nur hilfsweise - Leistungen aus dem Gesamthandvermögen begehre. Vielmehr habe sie ausschließlich die Klage gegen den Beklagten als Gesellschafter gerichtet.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Die bisherigen Feststellungen des KG tragen nicht seine Auffassung, der Beklagte hafte nicht persönlich, weil seine Haftung auf das Vermögen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschränkt worden sei.

1. Die Gesellschafter einer GbR haften für die im Namen der Gesellschaft begründeten Verpflichtungen kraft Gesetzes grundsätzlich persönlich. Diese Haftung des Gesellschafters kann nicht durch einen Namenszusatz oder einen anderen - den Willen, nur beschränkt für diese Verpflichtung einzustehen, verdeutlichenden - Hinweis eingeschränkt werden, sondern nur durch eine individualvertragliche Vereinbarung. Für die Annahme einer solchen Vereinbarung ist erforderlich, dass die Haftungsbeschränkung durch eine individuelle Absprache der Parteien in den jeweils einschlägigen Vertrag einbezogen wird (BGH, Urt. v. 27.9.1999 - II ZR 371/98, GmbHR 1999, 1134 = NJW 1999, 3483 [3485]).

2. Die Revision wendet sich nicht gegen die Auslegung des KG, wonach eine rechtsgeschäftliche Verpflichtung für die GbR durch den Abschluss des Mietvertrages begründet worden sei. Die Stellung der GbR als Vertragspartei sagt indes noch nichts darüber aus, auf welche Weise der Beklagte als Gesellschafter für ihre Verpflichtungen haftet.

a) Die Revision greift zu Recht die Auffassung des KG an, nach der sich der Abschluss einer Haftungsbeschränkung aus dem Schreiben v. 16.12.1992 ergeben soll. Darin hat der Beklagte mit Herrn K. als Geschäftsführer der P. K. GmbH vereinbart, dass er für den Bau und alle anderen Angelegenheiten M. persönlich keine Haftung übernehme, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft i.H.v. 25.000 DM beschränkt. Das KG ist unzutreffend davon ausgegangen, dass sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin die von Herrn K. abgegebenen Erklärungen zurechnen lassen muss. Eine solche Zurechnung käme nur dann in Betracht, wenn Herr K. bei Abschluss dieser Vereinbarung als gesetzlicher Vertreter der Komplementärin der T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., also der T. GmbH, gehandelt hätte. Hierfür ergeben sich jedenfalls aus dem Schreiben v. 16.12.1992 keine Anhaltspunkte. Nach dessen Inhalt hat Herr K. die darin enthaltenen Erklärungen für die P. K. GmbH, also für die Kommanditistin, als deren gesetzliche Vertreterin abgegeben. Hierdurch ist die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., nicht verpflichtet worden, da ein Kommanditist zur Vertretung der Kommanditgesellschaft gem. § 170 HGB nicht berechtigt ist.

b) Entgegen der Auffassung des KG hat Herr K. bei Abgabe der in dem Schreiben enthaltenen Erklärungen auch nicht zugleich als Geschäftsführer der T. GmbH gehandelt, die ihrerseits Komplementärin der Rechtsvorgängerin der Klägerin war. Diese Auslegung des KG wird durch den Inhalt der Vertragsurkunde nicht getragen. Die Auslegung eines Vertrages und damit auch die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer Acht gelassen wurde (BGH, Urt. v. 14.10.1994 - V ZR 196/93, MDR 1995, 31 = NJW 1995, 45 [46]). Diese Voraussetzungen liegen hier indes vor, da das KG zu einem unvertretbaren Auslegungsergebnis gekommen ist. Denn aus dem Inhalt der Vertragsurkunde ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass Herr K. für die T. GmbH, also für die Komplementärin, gehandelt hat. Das Schreiben v. 16.12.1992 war nämlich nicht an die Komplementärin, sondern an die Kommanditistin, die P. K. GmbH, gerichtet. Weiter geht aus den in der Urkunde befindlichen Unterschriften und dem darauf befindlichen Stempelaufdruck nur hervor, dass Herr K. für die P. K. GmbH gehandelt hat. Es ist aus der Vertragsurkunde auch nicht ersichtlich, dass die T. GmbH als Komplementärin das Handeln der Kommanditistin nachträglich genehmigt hat. Durch das Schreiben v. 16.12.1992 ist mithin nicht bewiesen, dass sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin die von Herrn K. mit dem Beklagten vereinbarte Haftungsbeschränkung zurechnen lassen muss. Deshalb kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.

3. Das angefochtene Urteil kann auch aus anderen Gründen nicht aufrechterhalten bleiben, da das KG keine weiteren Umstände festgestellt hat, aus denen sich die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung des Beklagten ergeben könnte.

4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da es der Einholung weiterer Feststellungen bedarf. Diese sind erforderlich, weil die nach § 416 ZPO bestehende Vermutung, das Schreiben v. 16.12.1992 gebe das Vereinbarte zutreffend und vollständig wieder, widerlegt werden kann. Hierfür muss derjenige, der mündliche Abreden entgegen dem Inhalt der Urkunde behauptet, beweisen, dass die Urkunde unrichtig oder unvollständig ist und das mündlich Besprochene Gültigkeit haben soll (BGH, Urt. v. 11.5.1989 - III ZR 2/88, NJW-RR 1989, 1323 [1324]; Zöller/Geimer, ZPO, 24. Aufl., § 416 Rz. 10). Auf eine solche Vereinbarung hat sich der Beklagte berufen. Er hat mit der in der mündlichen Verhandlung erhobenen Gegenrüge geltend gemacht, das KG habe seinen wesentlichen Sachvortrag in dem Schriftsatz v. 11.7.2000 übergangen (§ 286 ZPO). Darin hatte der Beklagte unter Beweis gestellt, Herr K. habe ihm als Geschäftsführer der Klägerin bestätigt, dass er nicht nur für den Kaufvertrag, sondern auch für sämtliche Verträge, die im Zusammenhang mit dem Grundstück abgeschlossen werden nur beschränkt auf seine Gesellschaftseinlage hafte. Hierzu hat das KG - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen erhoben. Die Sache muss daher an das KG zurückverwiesen werden, damit es die notwendigen Feststellungen nachholen kann.

5. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Bei der Einholung der erforderlichen Feststellungen hat das KG zu klären, ob sich die Klägerin die von dem Beklagten behauptete Vereinbarung zurechnen lassen muss und ob diese für sämtliche Verträge gelten soll, die im Zusammenhang mit dem Grundstück M. stehen. Sollte das KG dies bejahen, dürften weitere Feststellungen darüber erforderlich werden, ob der Beklagte anlässlich der am 23./24.3.1994 erfolgten Verhandlungen über den Vorvertrag sich bereit erklärt hat, persönlich und in vollem Umfang für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen zu haften. Die Klägerin hat hierzu in dem Schriftsatz v. 4.9.1996 Beweis durch Vernehmung des Zeugen M. angeboten.