BGH Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 300/14

Leitsatz (amtlich)

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urt. v. 16.7.2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; v. 9.3.2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).

Normenkette

ZVG § 152 Abs. 1-2

Verfahrensgang

LG Leipzig (Urteil vom 16.10.2014; Aktenzeichen 8 S 189/14)

AG Leipzig (Entscheidung vom 27.03.2014; Aktenzeichen 110 C 7156/13)

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des LG Leipzig vom 16.10.2014 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Der Kläger ist seit Anfang April 2013 Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung der Schuldnerin in Z., die diese durch Mietvertrag vom 18.12.2012 an die Eheleute L. vermietet hatte. Die Beklagte ist die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Die Mieter entrichteten ihr die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Kaution von 750 EUR. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Juli 2013 verlangte der Kläger von der Beklagten Zahlung von 750 EUR nebst Verzugszinsen.

Rz. 2

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom LG zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

Rz. 3

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Rz. 4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 5

Der Kläger könne gem. §§ 152 Abs. 2, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG aufgrund seiner Stellung als Zwangsverwalter Herausgabe der Mietkaution von der Beklagten verlangen. Zwar wirke der Hausverwaltervertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Beklagten ausschließlich für und gegen die Schuldnerin, ohne den Kläger, der nicht deren Rechtsnachfolger sei, zu binden. § 152 Abs. 2 ZVG sehe aber vor, dass der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam sei und behandle ihn in Bezug auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wie den Vermieter. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes erfordere, dass der Zwangsverwalter (anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners) in die Lage versetzt werde, auf die Kaution zuzugreifen, um Ansprüche gegen den Mieter zu decken oder diesem die Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks herauszugeben. Aus § 152 Abs. 2 ZVG folge deshalb ein Anspruch des Zwangsverwalters auf Herausgabe der Mietkaution an sich.

II.

Rz. 6

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

Rz. 7

Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass das Recht des Klägers, Rückzahlung der Mietkaution von der Beklagten zu verlangen, seine Grundlage in § 152 Abs. 1, 2 ZVG findet.

Rz. 8

1. Wie der BGH bereits entschieden hat, ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietkaution zu verlangen. Wurde das beschlagnahmte Objekt vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Davon ist die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses erfasst (BGH, Urt. v. 16.7.2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 unter II 2). Die Kaution sichert die Mietansprüche, auf die sich die Beschlagnahme nach §§ 148 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 2 ZVG erstreckt. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes (§ 152 Abs. 1 ZVG) erfordert daher, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks durch die Beschlagnahme entzogen wird (§ 148 Abs. 2 ZVG), in die Lage versetzt wird, erforderlichenfalls auf die Kaution zuzugreifen, um gegen den Wohnungsmieter gerichtete Ansprüche abzudecken. Der Zugriff auf die Kaution muss dem Zwangsverwalter zudem auch deshalb ermöglicht werden, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist (BGH, Beschl. v. 14.4.2005 - V ZB 6/05, NZM 2006, 71 unter II 2b cc), selbst wenn der Schuldner dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat (BGH, Urt. v. 16.7.2003 - VIII ZR 11/03, a.a.O., unter II 2b, 3; v. 9.3.2005 - VIII ZR 330/03, a.a.O., unter II 3; v. 11.3.2009 - VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673 Rz. 8).

Rz. 9

2. Ist die Mietkaution - wie hier - vom Mieter vereinbarungsgemäß nicht dem Vermieter, sondern dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage entrichtet worden, ist der Zwangsverwalter gem. § 152 Abs. 1, 2 ZVG berechtigt, die Überlassung der Kaution direkt von diesem zu fordern.

Rz. 10

a) Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag ein (vgl. BGH, Urt. v. 9.3.2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 unter II 3a). Daraus folgt jedoch entgegen der Ansicht der Revision nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Kaution von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu verlangen. Vielmehr obliegt dem Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe, das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (vgl. BGH, Urt. v. 22.1.2014 - VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rz. 16) und ordnungsgemäß zu verwalten (BGH, Beschl. v. 14.4.2005 - V ZB 6/05, a.a.O.). Hieraus folgt als Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks (§ 148 Abs. 2 ZVG) die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet- oder Pachtforderungen Klage - auch gegen Dritte - zu erheben (BGH, Urt. v. 24.9.2009 - IX ZR 149/08, NJW-RR 2010, 17 Rz. 14 m.w.N.).

Rz. 11

Vor diesem Hintergrund macht es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt hat. Um der Verpflichtung des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten (vgl. BGH, Urt. v. 9.3.2005 - VIII ZR 330/03, a.a.O., unter II 4b), ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann. Beachtliche Eigeninteressen des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage sind dabei nicht berührt, weil dieser bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter nur als dessen Zahlstelle fungiert. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner selbst, für den er tätig geworden ist.

Rz. 12

b) Der Auffassung der Revision, die die Rückforderung der Kaution in der gegebenen Fallgestaltung dem Schuldner vorbehalten möchte, ist entgegenzuhalten, dass dieser regelmäßig kein Interesse haben wird, die Rückzahlung der Kaution von dem Wohnungseigentumsverwalter zu verlangen (vgl. Schmidtberger, Rpfleger 2005, 464), zumal der Schuldner verpflichtet ist, sie seinerseits an den Zwangsverwalter weiterzureichen.

Rz. 13

Soweit die Revision meint, der Mieter sei zwar berechtigt, die Herausgabe der Kaution vom Vermieter zu verlangen, nicht aber vom Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Denn der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt (BGH, Urt. v. 9.3.2005 - VIII ZR 330/03, a.a.O., unter II 3b; vom 11.3.2009 - VIII ZR 184/08, a.a.O.; v. 23.9.2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rz. 11).

Fundstellen

Haufe-Index 8707068

EBE/BGH 2015, 373

NJW-RR 2015, 1493

NZM 2015, 859

WM 2015, 2323

ZAP 2015, 1287

ZMR 2016, 105

ZMR 2016, 2

ZfIR 2015, 850

ZfIR 2016, 259

JZ 2015, 671

MDR 2015, 1356

NJ 2015, 3

Rpfleger 2016, 112

WuM 2015, 747

ZInsO 2015, 2394

ZWE 2016, 51

MietRB 2015, 360

NJW-Spezial 2016, 66

IWR 2016, 47

MK 2016, 12