BGH Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete. Mieterhöhung. Teilinklusivmiete. Erhöhung der Betriebskosten. Abgeltung der umlagefähigen Betriebskosten. Erhöhungserklärung. Gesetzliche Schriftform. Auflockerungsrechtsprechung. Einheit der Urkunde. Formularmäßiger Erhöhungsvorbehalt. Aufzugskosten. Neu eingeführte Betriebskosten. Übergangsregelung des GVW im Land Berlin

Leitsatz (amtlich)

Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außer-Kraft-Treten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31.12.1994.

Normenkette

MHG § 2; MHG § 4

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 24.03.2003)

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 16.08.2001)

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61 des LG Berlin v. 24.3.2003 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des AG Charlottenburg v. 16.8.2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage auch hinsichtlich der durch die Aufzugskosten bedingten Mieterhöhung abgewiesen worden ist. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Hinsichtlich der durch die Aufzugskosten bedingten Mieterhöhung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Mit Mietvertrag v. 2.2.1967 mietete die Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin (künftig nur: die Klägerin) eine Wohnung in Berlin, W. Straße . In dem Mietvertrag waren ursprünglich eine monatliche Miete von 130,43 DM und ein Heizkostenvorschuss von 40 DM vereinbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlenden Beträgen nicht aufgeführt. In § 3 Nr. 6 und 7 enthält der Mietvertrag zu den Nebenkosten folgende Klauseln:

"6. Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.

7. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne dass es einer Kündigung oder einer Mitteilung gem. § 18 I. BMG bedarf."

In den Jahren 1977, 1982, 1985 und 1994 erhöhte die Klägerin jeweils wegen gestiegener Betriebskosten die Miete. Außerdem verlangte sie mit Schreiben v. 1.6.1995 unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 1994 eine Heraufsetzung der Miete zum 1.9.1995 gem. § 2 MHG, der die Beklagte zustimmte.

Mit Schreiben v. 6.9.2000 erhöhte die Klägerin erneut die Miete wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 49,83 DM auf insgesamt 883,45 DM ab 1.10.2000. Zur Begründung wies sie auf die seit 1995 eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin und nahm auf die dem Schreiben als Anlagen beigefügten, jeweils 2 Seiten umfassenden Kostenaufstellungen und Erläuterungen Bezug.

Die Beklagte hält die Erhöhungserklärung v. 6.9.2000 für unwirksam; sie lehnte deshalb die Zahlung des Unterschiedsbetrages ab. Daraufhin hat die Klägerin gegen die Beklagte Klage auf Zahlung eines Mietrückstandes für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001i. H. v. insgesamt 356,69 Euro sowie auf Feststellung erhoben, dass die Beklagte verpflichtet ist, mit Wirkung ab 1.2.2001 monatlich einen um 49,83 DM erhöhten Mietzins zu bezahlen. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG hat ihr auf die Berufung der Klägerin überwiegend - bis auf einen monatlichen Differenzbetrag von 3,62 DM - stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen will.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei nicht aus formellen Gründen unwirksam. Dass die der Erklärung beigefügten Anlagen nicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbunden seien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des BGH könne sich die Einheit einer Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie fortlaufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt, obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht gesondert ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des Gesetzes zur Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) von der Befugnis gem. § 7 GVW Gebrauch gemacht, wie sich aus den eingereichten früheren Erhöhungserklärungen ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung auch hinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbarten Mieterhöhung zum 1.9.1995 berücksichtigten Betriebskosten nicht nochmals in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 eingeflossen. Allerdings sei die Steigerung der Betriebskosten wegen eines Fehlers bei der Ermittlung des Grundsteuerbetrages etwas geringer ausgefallen als von der Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur i. H. v. monatlich 46,21 DM berechtigt.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegend nicht stand.

1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen der Revision.

a) Der Einwand der Revision, die Feststellungsklage sei unzulässig, weil die Klägerin gem. § 259 ZPO auf künftige Leistung hätte klagen können, greift nicht durch. Nach der Rechtsprechung des BGH steht die Möglichkeit einer Klage auf künftige Leistung dem Feststellungsinteresse nicht entgegen (BGH, Urt. v. 7.2.1986 - V ZR 201/84, MDR 1986, 743 = NJW 1986, 2507 unter II 1; Urt. v. 21.12.1989 - IX ZR 234/88, MDR 1990, 540 = NJW-RR 1990, 1532 unter I 2, jeweils m. w. N.; Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 25. Aufl., § 256 Rz. 14; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 256 Rz. 8). Ob im vorliegenden Fall die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Leistung gem. § 259 ZPO erfüllt sind, wie die Revision meint, kann deshalb dahinstehen.

b) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verletzung des § 308 Abs. 1 ZPO der Klägerin mehr zugesprochen, als diese beantragt habe. Zwar ist das LG insofern von den zuletzt gestellten Anträgen der Klägerin abgewichen, als es die Beklagte zur Zahlung rückständiger Beträge nur für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 verurteilt und die Verpflichtung zur Zahlung eines Erhöhungsbetrages von monatlich 46,21 DM für den anschließenden Zeitraum ab 1.2.2001 festgestellt hat; demgegenüber hatte die Klägerin in der Berufungsinstanz den Zahlungsantrag in prozessual zulässiger Weise auf die Zeit bis einschließlich November 2001 erstreckt und die Feststellung erst für die Zeit ab 1.12.2001 begehrt. Ein Grund für diese Abweichung von den Klageanträgen ist weder vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen dargelegt worden noch sonst ersichtlich. Das ist jedoch unschädlich, weil das LG damit der Klägerin nicht mehr, sondern weniger als beantragt zugesprochen hat. Dadurch ist die Beklagte nicht beschwert.

c) Soweit die Revision weiter beanstandet, das Berufungsurteil enthalte keine Begründung für den Feststellungsausspruch, greift auch diese Rüge nicht durch. Angesichts der völligen Identität des materiellen Rechtsgrundes hinsichtlich der rückständigen und der künftigen Erhöhungsbeträge bedurfte es keiner zusätzlichen Darlegungen zur Begründung des Feststellungsausspruchs. Ein Verstoß gegen die Bestimmung des § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO und ein absoluter Revisionsgrund i. S. d. § 547 Nr. 6 ZPO liegt deshalb nicht vor.

2. Die materiell-rechtlichen Rügen der Revision sind jedoch teilweise begründet.

a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Erhöhungserklärung der Klägerin v. 6.9.2000 die durch die Vorschrift des - gem. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB hier noch anwendbaren - § 4 Abs. 2 MHG i. V. m. § 126 BGB (in der bis zum 31.7.2001 geltenden Fassung) vorgeschriebene Schriftform gewahrt hat.

Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des BGH zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGH v. 24.9.1997 - XII ZR 234/95, BGHZ 136, 357 = MDR 1998, 31). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urt. v. 18.12.2002 - XII ZR 253/01, BGHReport 2003, 525 = NJW 2003, 1248 = BGHReport 2003, 525). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

In ihrem Schreiben v. 6.9.2000 hat die Klägerin die Gründe für die Veränderungen der Betriebskosten im Wesentlichen dargelegt. Auf die als Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1999 einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die Erläuterungen hierzu hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern bestehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser Sachlage konnte weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten Dritten irgendein Zweifel bestehen, dass sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) Genüge getan.

b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem Grunde nach nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung vereinbart seien; daran fehle es hier.

aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag - hier: zzgl. Heiz- und Warmwasserkosten - vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 BGB a.F). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 19.11.2003 - VIII ZR 160/03, unter II 2 m. w. N., zur Veröffentlichung vorgesehen). Dies trifft entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu. Zwar handelte es sich bei der Wohnung der Beklagten nach den von der Revision unangegriffenen Ausführungen des LG ursprünglich um preisgebundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land Berlin) galten in der Zeit v. 1.1.1988 bis zum 31.12.1994 die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7 des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin v. 14.7.1987 (GVW). Nach § 7 Abs. 3 und 4 GVW waren während der Geltungsdauer des Gesetzes - bewusst abweichend von § 4 Abs. 2 MHG (vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB/Mietrecht 3, 13. Bearbeitung 1997, § 4 MHRG, Rz. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägerin bereits vorher (1977, 1982 und 1985) und im Jahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit dem Außer-Kraft-Treten des GVW am 31.12.1994 (§ 10 Abs. 2 GVW) ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1.1.1995 galt daher - bis zum In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 (hier: § 560 BGB n. F.) - auch im Land Berlin wie im übrigen Bundesgebiet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von Betriebskosten konnte mithin auch in Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gem. § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) berücksichtigt werden. Eine solche Mieterhöhung hat die Klägerin im Jahr 1995 mit Zustimmung der Beklagten vorgenommen. Um eine derartige Anpassung der Miete geht es im vorliegenden Verfahren aber nicht.

bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht sie, dass eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (BGH, Urt. v. 20.1.1993 - VIII ZR 10/92, MDR 1993, 339 = NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2; vgl. zuletzt Urt. v. 19.11.2003 - VIII ZR 160/03, zur Veröffentlichung vorgesehen). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfungspunkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren; dass der Mietvertrag bereits vor dem In-Kraft-Treten des AGB-Gesetzes am 1.1.1977 abgeschlossen worden ist, steht der Anwendbarkeit des § 9 AGBG für den hier maßgebenden Zeitraum nicht entgegen (§ 28 Abs. 2 AGBG).

cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte die in den Jahren 1977, 1982 und 1985 von der Klägerin vorgenommenen Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes Einverständnis auch mit allen künftigen derartigen Mieterhöhungen lag darin nicht. Für die Mieterhöhung des Jahres 1994 scheidet eine solche Annahme im Übrigen auch deshalb aus, weil die Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im Land Berlin entsprach und ein Widerspruch der Beklagten daher aussichtslos gewesen wäre.

c) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter Hinweis auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für die Aufzugskosten, die die Klägerin im Jahr 1999 erstmals in die Berechnung der Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im Übrigen zwischen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von Aufzügen in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Klägerin zunächst über Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfasst sind und sich die Parteien überdies durch die von der Klägerin vorgenommene und von der Beklagten widerspruchslos akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rz. 33). Eine zusätzliche Belastung der Beklagten folgt aus der Umstellung von der Vorauszahlung auf die Umlage nicht.

Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendmachung dieser Kosten gehindert. Aufzugskosten zählen zu den Betriebskosten i. S. d. § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung (BV) (Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV); sie können deshalb Gegenstand einer Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung gem. § 4 Abs. 1 und 2 MHG sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits erwähnte Senatsurteil v. 20.1.1993 nicht entgegen. In jenem Verfahren hatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit einer Klausel mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Nebenkosten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgezählt seien. Letzteres ist bei den Aufzugskosten, wie ausgeführt, indessen nicht der Fall.

III.

Nach alledem erweist sich die Revision überwiegend als begründet. Ohne Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als das Berufungsgericht der Klage stattgegeben hat, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der Aufzugskosten in die Betriebskostenumlage gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhung jedenfalls dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betreffenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 S. 1 ZPO). Im Übrigen sind die Berufung der Klägerin und die Revision der Beklagten zurückzuweisen.