BGH Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens bei qualifiziertem Mietspiegel. Anforderung an die richterliche Schätzung

Leitsatz (amtlich)

Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.

Normenkette

ZPO § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2; BGB § 558 Abs. 1-2, § 558d

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 04.03.2004; Aktenzeichen 67 S 390/03)

AG Berlin-Wedding

Tenor

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des LG Berlin v. 4.3.2004 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten sind Mieter einer 59,92 m2 großen Wohnung im 1953 errichteten Haus der Klägerin. Der Mietzins betrug zuletzt 308,30 EUR brutto kalt (= 5,15 EUR/m2). Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2000 und den darin für vergleichbare Wohnungen angegebenen Oberwert des Feldes D5 angegebenen Mietzins von 4,04 EUR/m2 zzgl. 0,11 EUR/m2 für das Sondermerkmal Gartennutzung und 1,50 EUR/m2 Betriebskosten verlangte die Klägerin mit Schreiben v. 22.12.2002 von den Beklagten eine Mieterhöhung auf 338,55 EUR brutto kalt (= 5,65 EUR/m2) monatlich. Die Beklagten stimmten der begehrten Mieterhöhung nicht zu.

Mit ihrer Klage haben die Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses ab 1.3.2003 auf monatlich 338,55 EUR zuzustimmen. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG hat die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer von dem LG zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche den Anforderungen des § 558a BGB. Die einschlägige Miete nach dem Mietspiegel 2000 sei angegeben. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens stehe es nicht entgegen, wenn der Vermieter dort keine genaue Spanneneinordnung vornehme. Auf das Mieterhöhungsverlangen sei nunmehr - worüber schon in erster Instanz Einigkeit zwischen den Parteien bestanden habe - der i.S.v. § 558d BGB qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 anzuwenden. Für die Einordnung der Wohnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspannen sei auch die einheitliche Orientierungshilfe anzuwenden. Dem stehe nicht entgegen, dass die Orientierungshilfe nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sei. Das Gericht könne die Orientierungshilfe gem. § 287 Abs. 1 S. 2 ZPO heranziehen, da ihr wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zu Grunde liege und so erwartet werden könne, dass die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet würden. Die Qualifizierung des Mietspiegels betreffe nur die Unter- und Oberwerte der Spannen. Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die das Gericht punktgenau zu treffen habe, habe sich im Regelfall an die einheitliche Orientierungshilfe anzulehnen. Sie sei im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung auch wegen der guten Erfahrungen mit früheren Mietspiegeln als Indikator für die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen. Von einem Sachverständigengutachten seien i.d.R. keine besseren Erkenntnisse zu erwarten, da einem Sachverständigen umfangreichere Datenmengen nicht zur Verfügung stünden. Bei Anwendung der Orientierungshilfe sei für ein Erhöhungsverlangen kein Raum. Nachdem die Merkmalsgruppen 1 (Bad/WC), 2 (Küche) und 5 (Wohnumfeld) der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 negativ, die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) neutral zu bewerten seien, seien von der Spanne zwischen dem Unter- und dem Mittelwert des Feldes D5 40 % abzuziehen. Es ergebe sich mithin eine ortsübliche Vergleichsmiete von lediglich 307,39 EUR brutto kalt (= 5,13 EUR/m2).

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin gem. § 558 BGB auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung verneint.

1. Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass auf die von der Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziff. 2 EGBGB ergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil das Mieterhöhungsverlangen nach dem 1.9.2001 gestellt wurde. Ferner hat es zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen ausreichend erklärt und begründet, mithin i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam war.

2. Die Rüge der Revision (§§ 286, 287 ZPO), das Berufungsgericht habe die örtliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 BGB) verfahrensfehlerhaft festgestellt, greift nicht durch.

Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter - wie hier - auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann (BGH, Urt. v. 12.11.2003 - VIII ZR 52/03, MDR 2004, 567 = BGHReport 2004, 436 = NJW 2004, 1379, unter II 2c). Er hat mithin die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen (Artz in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 558 Rz. 8, § 558b Rz. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, Rz. 561, III Rz. 755; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558b Rz. 121). Die zur Einordnung der fraglichen Wohnung in die Mietzinsspanne erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO).

a) Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, dass hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2003 (Amtsblatt für Berlin v. 27.3.2003, S. 1121 ff.) gem. § 558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO eingreift. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Einen über den Oberwert des Mietspiegels hinausgehenden Mietzins verlangt die Klägerin nicht.

b) Die Auffassung der Revision, für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung reiche bereits aus, dass sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels halte, greift nicht durch. Es mag zwar richtig sein, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert indes im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH, Urt. v. 12.11.2003 - VIII ZR 52/03, MDR 2004, 567 = BGHReport 2004, 436 = NJW 2004, 1379, unter II 2c; Artz in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 558b Rz. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, § 2 MHG a.F. Rz. 561, 755: Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rz. 173; a.A. Blümmel, GE 2003, 1005 [1006]).

c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gem. § 287 ZPO ermittelt. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht zu beanstanden, dass es den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig aufgeklärt hat (§ 286 ZPO).

aa) Die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO sind gegeben. Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO wäre im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (BVerfG v. 3.4.1990 - 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377; Artz in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 558b Rz. 16; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558b Rz. 121; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rz. 743, 747 f., 753; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558b Rz. 41; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rz. 83; Börstinghaus, NZM 2002, 273 [278]; a.A. OLG Hamburg v. 12.11.1982 - 4 U 174/82, MDR 1983, 230 = NJW 1983, 1803 [1804]).

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (BVerfGE 37, 132 [143]). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfG v. 12.3.1980 - 1 BvR 759/77, BVerfGE 53, 352 [358] = MDR 1980, 732; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, Rz. 560). Ein Sachverständiger müsste im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558b Rz. 102, 104, 121; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, § 2 MHG a.F. Rz. 565 f.; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rz. 174a, 178).

bb) Ein Sachverständigengutachten, das die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,30 EUR/m2 bis 4,43 EUR/m2 einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn - wie hier - zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden (Berliner Mietspiegel 2003, Amtsblatt für Berlin v. 27.3.2003, Ziff. 4, S. 1123). Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung (Berliner Mietspiegel 2003, Amtsblatt für Berlin v. 27.3.2003, Ziff. 12, S. 1143). Wenn - wie die Revision meint - auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels i.d.R. ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gem. § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. zur Rechtslage vor In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes: BVerfG v. 3.4.1990 - 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377; BVerwG v. 26.1.1996 - 8 C 19/94, NJW 1996, 2046 [2047]).

cc) Eine Verletzung des Grundsatzes auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht gegeben. Das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, dass Beweismittel aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt bleiben (BVerfG v. 20.3.1991 - 1 BvR 160/91, WuM 1991, 523). Die gerichtliche Verwendung eines geeigneten Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel i.d.R. auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. zur Rechtslage vor In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes: BVerfG v. 3.4.1990 - 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377; v. 20.3.1991 - 1 BvR 160/91, WuM 1991, 523; v. 30.1.1992 - 1 BvR 40/92, WM 1992, 707 [708]; BVerwG v. 26.1.1996 - 8 C 19/94, NJW 1996, 2046 [2047]).

d) Das Berufungsgericht hat auch das ihm gem. § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete Schätzermessen ohne Rechtsfehler ausgeübt.

aa) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterlichen Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind (BGH v. 9.6.1999 - VIII ZR 336/98, MDR 1999, 1145 = NJW 1999, 3487, unter II 4 m.w.N.). Der Tatrichter muss bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben (BGH, Urt. v. 18.2.1993 - III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795, unter II 2 m.w.N.). Zur Ermöglichung der Überprüfung muss der Tatrichter die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (BGH, Urt. v. 26.3.2003 - XII ZR 167/01, MDR 2003, 801 = BGHReport 2003, 717 = NJW-RR 2003, 873 [874], unter 4, m.w.N.).

bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht vorliegend beachtet. Es hat als Grundlage der Schätzung die unter Ziff. 12 des Berliner Mietspiegels veröffentlichte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zu Grunde gelegt. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Orientierungshilfe enthält 5 Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld), die jeweils wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung aufführen und Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben können (Berliner Mietspiegel 2003, Amtsblatt für Berlin 2003v. 27.3.2003, S. 1143 f.). Die Berücksichtigung dieser Merkmale wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfohlen (Berliner Mietspiegel ebenda). Da die auf allgemeinen Erfahrungen beruhende Orientierungshilfe einen Einfluss der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wiedergibt und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, kann - was revisionsrechtlich allein überprüfbar ist - nicht festgestellt werden, dass das Berufungsgericht bei der Heranziehung der Orientierungshilfe grundsätzlich falsche oder offensichtlich unrichtige Erwägungen angestellt hat. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht zukommt (Berliner Mietspiegel 2003, 27.3.2003, S. 1121, 1123), hindert dies entgegen der Auffassung der Revision ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht; hätte eine Orientierungshilfe Vermutungswirkung (§§ 558d Abs. 3 BGB, 292 ZPO), wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Schließlich hat das Berufungsgericht sich auch nicht fälschlich an die Orientierungshilfe für gebunden gehalten, sondern sein Schätzermessen ausreichend ausgeübt (Staudinger/Emmerich, BGB, 2003, § 558b Rz. 32). Es hat die Orientierungshilfe u.a. deshalb herangezogen, weil ihr wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zu Grunde liegt und so erwartet werden kann, dass die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden. Das Berufungsgericht hat hinzugefügt, von einem Sachverständigengutachten seien, da dem Sachverständigen i.d.R. umfangreichere Datenmengen nicht zur Verfügung stünden, i.d.R. keine besseren Erkenntnisse zu erwarten.

Die von dem Berufungsgericht auf Grund der Orientierungshilfe im Einzelnen vorgenommene Spanneneinordnung wird von der Revision nicht angegriffen.