BGH Urteil vom 10.03.2005 - VII ZR 321/03 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewährleistungsansprüche. Kleiner Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB anhand der Mängelbeseitigungskosten oder des mangelbedingten Minderwerts. Verweigerung wegen Unzumutbarkeit

Leitsatz (amtlich)

Der Anspruch nach § 635 BGB ist auf den zur Mangelbeseitigung notwendigen Betrag gerichtet. Der Besteller kann auch dann nicht auf den Ersatz der objektiven Minderung des Verkehrswerts des Werks verwiesen werden, wenn diese erheblich geringer ist als die Kosten der Mangelbeseitigung.

Normenkette

BGB §§ 634, 635 a.F.

Verfahrensgang

OLG Frankfurt am Main (Urteil vom 24.10.2003; Aktenzeichen 24 U 198/01)

LG Darmstadt (Urteil vom 17.07.2001)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des OLG Frankfurt, 24. Zivilsenat in Darmstadt, v. 24.10.2003 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.

Die Berufung des Beklagten gegen das Schlussurteil der 13. Zivilkammer des LG Darmstadt v. 17.7.2001 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Miteigentumsanteil der Klägerin 492,06/1000 beträgt.

Die Kosten der Rechtsmittelzüge trägt der Beklagte.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin fordert vom Beklagten Minderung und Schadensersatz.

Sie erwarb 1994 vom Beklagten eine fast fertig gestellte Doppelhaushälfte als Wohnungseigentum; zu ihren Gunsten ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Ausweislich des notariellen Vertrages hatte sie auf den Erwerbspreis von 210.000 DM bereits 30.000 DM gezahlt; ferner durfte sie 25.000 DM wegen bei Beurkundung vorhandener und vom Beklagten zu beseitigender Mängel zurückbehalten. Den restlichen Erwerbspreis i.H.v. 155.000 DM zahlte sie vereinbarungsgemäß auf ein Treuhandkonto des beurkundenden Notars. Die zweite Doppelhaushälfte bezog der Beklagte, der das gesamte Bauwerk überwiegend in Eigenleistung errichtete.

Nach ihrem Einzug teilte die Klägerin dem Beklagten ab 1994 in mehr als 50 Schreiben fortlaufend Mängel mit. Wie inzwischen unstreitig ist, liegen Mängel vor, die zu einer Minderung von 31.250 DM und zu einem Mangelbeseitigungsaufwand von 153.391,06 DM führen. Die Klägerin hat den Erwerbspreis gemindert und im Übrigen die Aufrechnung erklärt.

Sie hat vom Beklagten u.a. begehrt, den Notar anzuweisen, die auf das Treuhandkonto gezahlten 155.000 DM an sie auszuzahlen. Das LG hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf Grund einer anderen Berechnung der Minderung und des Schadensersatzanspruches lediglich einen auszuzahlenden Betrag i.H.v. 40.029 EUR (= 78.289,92 DM) zuerkannt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Schlussurteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet. Die Klägerin beansprucht zu Recht die Auszahlung ihres auf das Treuhandkonto des beurkundenden Notars gezahlten Teils des Erwerbspreises i.H.v. 155.000 DM und Zinsen.

Das für das Schuldverhältnis maßgebende Recht richtet sich nach den bis zum 31.12.2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB).

Das Berufungsgericht führt aus, der Klägerin stünden wegen Mängeln der Wohnung dem Grunde nach sowohl Ansprüche auf Minderung nach § 634 Abs. 1 BGB als auch auf Schadensersatz gem. § 635 BGB zu. Die Klägerin könne jedoch nicht die Kosten, die zur Mängelbeseitigung erforderlich seien, in voller Höhe ersetzt verlangen. Vielmehr ergebe sich die Höhe der Minderung und des Schadensersatzes aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert des Objekts einerseits und seinem hypothetischen Wert in mangelfreiem Zustand andererseits. Es komme allein auf den wirtschaftlichen Nachteil der Klägerin an, der in der tatsächlichen Wertdifferenz zwischen mangelhaftem und mangelfreiem Zustand liege, nicht aber auf die Kosten, mit denen das Objekt in einen mangelfreien Zustand versetzt werden könnte. Andernfalls stünde der Klägerin ein höherer Betrag zu als sie ihn tatsächlich geleistet habe.

II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Klägerin wegen festgestellter Mängel an ihrer Wohnung Gewährleistungsansprüche nach den §§ 634, 635 BGB mit der Folge zustehen, dass sie für einen Teil der Mängel Minderung und für einen anderen Teil der Mängel Schadensersatz verlangen kann. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen und wird vom Revisionsbeklagten hingenommen. Desgleichen trifft die Ausführung des Berufungsgerichts zu, die Klägerin könne vom Beklagten verlangen, den amtierenden Notar anzuweisen, an sie den ihr zustehenden Betrag aus dem Treuhandkonto zu zahlen.

2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin könne als Ausgleich für alle Mängel allein die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Objektes in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand fordern, trifft nicht zu.

a) Der Besteller kann, sofern er für bestimmte Mängel keine Minderung fordert, im Rahmen des kleinen Schadensersatzanspruchs nach § 635 BGB entweder den mangelbedingten Minderwert des Werkes oder den Betrag geltend machen, der für die Beseitigung des Mangels erforderlich ist (st.Rspr.; BGH, Urt. v. 11.7.1991 - VII ZR 301/90, BauR 1991, 744 = ZfBR 1991, 265; Urt. v. 26.10.1972 - VII ZR 181/71, BGHZ 59, 365 [366]). Der Anspruch nach § 635 BGB ist auf Geld gerichtet, und zwar auf den zur Mangelbeseitigung notwendigen Betrag (BGH, Urt. v. 6.11.1986 - VII ZR 97/85, BGHZ 99, 81 [84] = MDR 1987, 309). Er soll die Nachteile des Bestellers ausgleichen, die ihm durch die mangelhafte Werkleistung entstanden sind. Er tritt an die Stelle des auf mangelfreie Herstellung gerichteten Erfüllungsanspruchs. Wie jener zielt er auf die Herbeiführung des vom Unternehmer geschuldeten werkvertraglichen Erfolgs (BGH, Urt. v. 25.2.1999 - VII ZR 208/97, BGHZ 141, 63 [66 f.] = MDR 1999, 608). Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn der Unternehmer als Ausgleich für das mangelhafte Werk nur Ersatz der objektiven Minderung des Verkehrswerts schuldete, sofern diese geringer ist als die Kosten für die Mangelbeseitigung.

Danach wird die wirtschaftliche Betrachtung des Berufungsgerichts der Rechtsnatur des Schadensersatzanspruches aus § 635 BGB nicht gerecht. Seine Auffassung würde zudem der Rechtsprechung zuwiderlaufen, nach der ein Nachbesserungsanspruch auch nach Abnahme des Werkes auf Neuherstellung gerichtet sein kann, wenn nur auf diese Weise die Mängel nachhaltig zu beseitigen sind (BGH, Urt. v. 10.10.1985 - VII ZR 303/84, BGHZ 96, 111 [117 f.] = MDR 1986, 400). Der Senat hat in diesem Zusammenhang betont, dass es keine Rolle spielt, welche Kosten die Neuherstellung als Mangelbeseitigung verursache; selbst die Nachbesserung nur einzelner Teile könne sehr aufwändig sein und die hierfür notwendigen Kosten den geschuldeten Werklohn bei weitem übersteigen. Gleiches gilt für den Schadensersatzanspruch aus § 635 BGB, mit dem der Besteller in die Lage versetzt werden soll, den Zustand herzustellen, den der Unternehmer durch seine Leistung hätte herbeiführen sollen.

b) Allerdings besteht die Möglichkeit des Bestellers, seinen Schadensersatzanspruch anhand der Mängelbeseitigungskosten zu berechnen, nicht uneingeschränkt. So kann der Unternehmer in entsprechender Anwendung des § 251 Abs. 2 BGB die Erfüllung eines nach den Mangelbeseitigungskosten berechneten Schadensersatzanspruches verweigern, wenn es für ihn unzumutbar wäre, die vom Besteller in nicht sinnvoller Weise geforderten Aufwendungen tragen zu müssen. Im Grundsatz und i.d.R. muss es jedoch bei den Folgen aus § 635 BGB verbleiben, so dass der Besteller im Wege des Schadensersatzes die Aufwendungen fordern kann, die erforderlich sind, um das geschuldete Werk in einen mangelfreien Zustand zu versetzen (BGH, Urt. v. 27.3.2003 - VII ZR 443/01, BGHZ 154, 301 [305] = MDR 2003, 867 = BGHReport 2003, 791; Urt. v. 26.10.1972 - VII ZR 181/71, BGHZ 59, 365 [367 f.]).

Das Berufungsgericht trifft von seinem Standpunkt aus folgerichtig hierzu keine gesonderten Feststellungen. Nach seinen im Übrigen getroffenen Feststellungen kann sich der Beklagte jedoch nicht auf § 251 Abs. 2 BGB berufen. Die von ihm zu zahlenden Mängelbeseitigungskosten sind in Bezug auf den mit der Beseitigung der Mängel zu erzielenden Erfolg nicht unverhältnismäßig. Das Berufungsgericht stellt dazu fest, dass das Bauwerk geradezu elementar geschädigt ist. Zudem lassen die zahlreichen Mängel die Annahme eines gravierenden Verschuldens des Beklagten zu. Der Beklagte hat sich ferner beharrlich geweigert, die Mängel zu beseitigen.

c) Die Hilfserwägung des Berufungsgerichts, die Ansprüche der Klägerin seien nach § 254 BGB beschränkt, da es wirtschaftlich unvernünftig wäre, ein elementar geschädigtes Bauwerk mit einem Aufwand herzustellen, der dem Neuwert gleichkomme, überzeugt nicht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor. Die Klägerin ist nicht wegen ihrer Schadensminderungspflicht gehalten, sich mit den Mängeln des Bauwerks abzufinden.

III.

Danach kann das Urteil im angefochtenen Umfang nicht bestehen bleiben. Es ist insoweit aufzuheben. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ist die Sache endentscheidungsreif, § 563 Abs. 3 ZPO. Daher ist die Berufung des Beklagten gegen das Schlussurteil des LG mit der Klarstellung zurückzuweisen, dass der Miteigentumsanteil der Klägerin 492,06/1000 beträgt.

IV.

Die Entscheidung über die Kosten der Rechtsmittelzüge beruht auf §§ 91, 97 ZPO.