BGH Urteil vom 09.02.2005 - VIII ZR 22/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruchsgegner bei Verzug des ursprünglichen Vermieters mit geschuldeter Mangelbeseitigung im Fall der Grundstücksübertragung

Leitsatz (amtlich)

Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter ggü. mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.

Normenkette

BGB § 566 Abs. 1, § 536 Abs. 1 3. Fall, § 280 Abs. 1-2, § 286

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 11.12.2003; Aktenzeichen 334 S 45/03)

AG Hamburg

Tenor

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des LG Hamburg, Zivilkammer 34, v. 11.12.2003 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Beklagte mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im Haus S. straße in H., welches den Klägern damals gehörte. Mit Schreiben v. 1.3.2000 mahnte er bei den Klägern unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Beklagten wegen des Mangels einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem AG eingereicht und die Gerichtskosten i.H.v. 132,94 EUR eingezahlt hatte, ging das Eigentum an dem Grundstück am 1.6.2000 auf Grund eines von den Klägern zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die Grundstückserwerberin über. Mit Beweisbeschluss v. 2.10.2000 forderte das AG einen Kostenvorschuss für Sachverständigenkosten i.H.v. 345,20 EUR an, die der Beklagte bezahlte.

Die Kläger haben den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen. Der Beklagte meint, ihm stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweisverfahren aufgewendeten Gerichtskosten i.H.v. 132,94 EUR, der Auslagen für den Sachverständigen i.H.v. 345,20 EUR und der Gebühren seines Rechtsanwalts i.H.v. 1.429,12 EUR, insgesamt 1.907,26 EUR zu. Er hat hilfsweise gegen die von den Klägern geltend gemachten Mietzinsansprüche aufgerechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben.

Das AG hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetrages von 132,94 EUR (Gerichtskosten für das selbständige Beweisverfahren) für begründet erklärt und den Beklagten im Übrigen zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Das LG hat die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstattungsanspruchs von dem LG zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungs- und Widerklageantrag weiter.

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Beklagten stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch gem. § 538 Abs. 1 BGB a.F. nicht zu. Der Anspruch richte sich - weil er erst nach dem Eigentumsübergang am 1.6.2000 fällig geworden sei - gegen die Erwerberin des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das Schreiben des Beklagten v. 1.3.2000 in der Person der Kläger begründeten Verzug gegen sich gelten lassen. Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig von einem Verschulden den mängelfreien Gebrauch der Sache. Etwas Anderes ergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren auch nicht im Hinblick auf die Möglichkeit zur Vorschussanforderung gem. § 17 BRAGO; denn der Prozessbevollmächtigte des Beklagten habe weder einen Vorschuss verlangt, noch sei dieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen ihres Verzugs mit der Mängelbeseitigung zunächst zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der Beklagte hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn gerichteten Vorschussanspruch verlangen können. Eine Umwandlung des Freihalteanspruchs in einen Geldersatzanspruch sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens sei der Vorschussanspruch entfallen und die gesetzlichen Gebühren des Anwalts seien fällig geworden. Dieses Ergebnis stimme mit dem Kostenrecht überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der Beklagte das selbständige Beweisverfahren auch nach dem Eigentumsübergang gegen die Kläger weiterbetreiben können. Da aber die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens erst im nachfolgenden Hauptprozess als notwendige Rechtsverfolgungskosten erstattungsfähig seien und der Hauptprozess wegen des zwischenzeitlichen Eigentumswechsels gegen die Erwerberin hätte gerichtet werden müssen, hätte diese auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen. Hinsichtlich des von dem Beklagten nach Eigentumsübergang auf Grund der gerichtlichen Anforderung v. 2.10.2000 gezahlten Vorschusses für die Sachverständigenauslagen richte sich der Anspruch des Beklagten gegen die Erwerberin, weil dieser Vorschuss erst nach dem Eigentumsübergang angefallen sei.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so dass die Revision zurückzuweisen war.

1. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangels aufzuheben, obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO - der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren anzuwenden ist, da die mündliche Verhandlung vor dem AG nach dem 1.1.2002 geschlossen worden ist - weder auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die Berufungsanträge wiedergibt.

Ein Berufungsurteil, das keine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich von Amts wegen der Aufhebung und Zurückverweisung, weil ihm die für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurteilungsgrundlage fehlt (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 122/03, MDR 2004, 464 = BGHReport 2004, 474 = WM 2004, 1403). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil die Berufungsanträge nicht wiedergibt und auch nicht erkennen lässt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt (BGH v. 26.2.2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99 = MDR 2003, 765 = BGHReport 2003, 629).

Von der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das Urteil wenigstens sinngemäß erkennen lässt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Der entscheidungserhebliche Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte Revision Grundlage des Revisionsverfahrens werden konnte, ist dem Berufungsurteil in gerade noch ausreichendem Maße zu entnehmen. Da sich aus der Darstellung in den Gründen des Berufungsurteils ergibt, dass es sich bei dem Gegenstand der Zulassung um die vom AG aberkannte, aufrechnungsweise und im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung des Beklagten auf Erstattung der Kosten des Beweisverfahrens i.H.v. 1.774,32 EUR handelt, wird auch das Begehren des Beklagten im Berufungsverfahren deutlich, soweit es Gegenstand des Revisionsverfahrens werden konnte.

2. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F., § 536a Abs. 1 BGB wegen der ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts in der vor dem 1.9.2001 geltenden Fassung oder die neuen Bestimmungen anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach altem und neuem Mietrecht gleich lautend. Dem Beklagten steht gem. § 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kläger, sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu.

a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentumserwerb anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (BGH, Urt. v. 3.12.2003 - VIII ZR 168/03, BGHReport 2004, 431 = MDR 2004, 388 = NJW 2004, 851, unter II 1; v. 19.10.1988 - VIII ZR 22/88, MDR 1989, 247 = NJW 1989, 451, unter II 2b, m.w.N.). Umstritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 BGB a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist.

aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksveräußerer ggü. eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rz. 894; Staudinger/Emmerich, BGB, 2003, § 566 Rz. 54; Emmerich/Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 Rz. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rz. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. I 68, anders aber zu § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 571 Rz. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981 [985]; LG Berlin v. 24.8.1989 - 62 S 64/89, NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage).

bb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorliegen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht (Häublein in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 566 Rz. 39; Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 Rz. 92, 94; vgl. zu § 536a Abs. 1 2. Fall BGB: Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 1313).

cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) ist - zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB a.F., § 536a Abs. 1 3. Fall BGB) - vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB) könne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter ggü. dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er auf Grund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person ggü. geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen er ggf. aufrechnen kann und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (BGH, Urt. v. 14.10.1987 - VIII ZR 246/86, MDR 1988, 226 = NJW 1988, 705, unter 2b cc). Dagegen würde der Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB), den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen (BGHZ 49, 350 [352]), nicht erreicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch ggü. dem Grundstückserwerber erforderlich wäre.

Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der Erwerberin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, dass nicht die Erwerberin, sondern die Kläger durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstandenen Verzugsschäden veranlasst haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, sich bei Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen Informationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer ggf. in Regress zu nehmen (Derleder/Bartels, JZ 1997, 981 [985]).

b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstattung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Schaden des Beklagten wegen der Rechtsanwaltsgebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist.

Der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weder gem. § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung - BRAGO - (jetzt: § 8 RVG) fällig noch auf Grund einer Berechnung gem. § 18 BRAGO (jetzt: § 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gem. § 17 BRAGO (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuss fordern können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts zur Vorschussanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vorschuss verlangt, steht in seinem Ermessen (Gerold/Schmidt/v.Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rz. 14). Es war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten belaufen würde. Dem Beklagten stand im Übrigen mangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf Freistellung gegen die Kläger zu (BGH, Urt. v. 4.10.2000 - VIII ZR 109/99, MDR 2001, 105 = NJW 2001, 155, unter II 2b; Urt. v. 30.11.1989 - IX ZR 249/88, MDR 1990, 539 = NJW 1990, 1366, unter 1b cc). Er hätte sie allenfalls auf Feststellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht begründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des Beklagten verneint.

Fundstellen

Haufe-Index 1327144

NJW 2005, 1187

NWB 2005, 1391

BGHR 2005, 690

DWW 2005, 103

EBE/BGH 2005, 84

IBR 2005, 287

JurBüro 2005, 386

NZM 2005, 253

ZAP 2005, 597

ZMR 2005, 354

ZfIR 2005, 298

DNotZ 2005, 675

JA 2005, 567

MDR 2005, 562

WuM 2005, 201

GuT 2005, 119

Info M 2005, 74

KommJur 2005, 157

MietRB 2005, 142

NJW-Spezial 2005, 196

RdW 2005, 380

ZNotP 2005, 225

BBB 2005, 52

IWR 2005, 72

MK 2005, 59