BGH Urteil vom 08.12.2017 - V ZR 82/17 | VerwalterPraxis | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 08.02.2017; Aktenzeichen 2 S 265/16)

AG Leipzig (Entscheidung vom 28.04.2016; Aktenzeichen 152 C 1572/15)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des LG Dresden vom 8.2.2017 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Klägerin ist eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, die bis zum Jahr 2012 von der Beklagten verwaltet wurde. Für die Einheiten 14 und 15, die ein Herr F. erworben hatte, wurden in den Jahren 2001 bis 2007 Hausgelder i.H.v. 7.932,64 EUR nicht bezahlt. Im Grundbuch war als Eigentümerin beider Einheiten die Bauträgerin, die die Anlage errichtet hatte, eingetragen. Über deren Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Mit Beschluss vom 6.11.2007 wurden die Einheiten 14 und 15 in einem von Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren beschlagnahmt. Der Verkehrswert der Einheiten wurde auf 62.000 EUR bzw. 76.000 EUR festgesetzt.

Rz. 2

In der Eigentümerversammlung am 31.5.2008 wurde die Beklagte durch Frau G. vertreten. In dem Protokoll heißt es: "Frau G. gab Informationen über den Stand der Zwangsversteigerung der Wohnungen 14 und 15, da die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche anmelden muss. Der Termin der Versteigerung wird bekanntgegeben". Der Zuschlag erfolgte am 13.8.2008 auf ein Gebot von 124.000 EUR. Eine Anmeldung der offenen Hausgeldforderungen war nicht erfolgt.

Rz. 3

Die Beklagte ist zunächst durch Versäumnisurteil in der Hauptsache zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 7.932,64 EUR zzgl. Nebenforderungen verurteilt worden. Auf ihren Einspruch hat das AG das Versäumnisurteil mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sie zum Ersatz offener Hausgeldbeiträge für die Jahre 2006 und 2007i.H.v. 4.324,76 EUR zzgl. Nebenforderungen verurteilt worden ist. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der sie erreichen will, dass das Versäumnisurteil auch im Hinblick auf den Ersatz der Hausgeldbeiträge für das Jahr 2005i.H.v. weiteren 994,08 EUR zzgl. Nebenforderungen aufrechterhalten wird, hat das LG zurückgewiesen. Mit der von dem LG zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin dieses Begehren weiter.

Entscheidungsgründe

Rz. 4

Das Berufungsgericht verneint einen (weiteren) Zahlungsanspruch der Klägerin schon deshalb, weil ihr bereits dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch zustehe. Der Beklagten habe es nicht oblegen, die Ansprüche in der Zwangsversteigerung anzumelden, weil § 27 WEG eine solche Pflicht nicht vorsehe. Der Verwalter müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar auf die Rückstände, die laufende Zwangsversteigerung und die Möglichkeit der Geltendmachung hinweisen, sei aber nicht gehalten, einen Beschluss anzuregen oder vorzubereiten, der ihn zum Handeln ermächtige. Die ihr obliegenden Hinweispflichten habe die Beklagte ausweislich des Protokolls erfüllt. Zudem scheitere ein Schadensersatzanspruch auch an dem fehlenden Verschulden, da die Frage, ob Hausgeldansprüche gegen den werdenden Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung gegen den teilenden Bauträger angemeldet werden könnten, in der Literatur kontrovers diskutiert werde.

II.

Rz. 5

Die Revision hat Erfolg. Zu entscheiden ist durch Versäumnisurteil. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urt. v. 4.4.1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82 ff.).

Rz. 6

1. Mit der gegebenen Begründung lässt sich ein gegen die Beklagte als frühere Verwalterin der Klägerin gerichteter Anspruch auf Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB nicht verneinen.

Rz. 7

a) Wird - wie hier - von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich verpflichtet, die gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

Rz. 8

aa) Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es einhelliger Ansicht, dass der Verwalter die Anmeldung herbeizuführen hat. Abgeleitet wird eine dahingehende Pflicht - soweit diese Frage überhaupt erörtert wird - aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter u.a. berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Dies erfasse auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche zu sorgen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben werde; die erforderliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis werde dem Verwalter in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG eingeräumt (eingehend Jacoby, ZWE 2015, 297, 300; ebenso Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rz. 42; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rz. 39; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 10 ZVG Rz. 9; für eine Haftung des Verwalters bei unterbliebener Anmeldung ohne weitere Begründung LG Köln, ZWE 2014, 135; Bärmann/Merle/Becker, WEG, 13. Aufl., § 27 Rz. 330).

Rz. 9

bb) Diese Auffassung trifft zu.

Rz. 10

(1) Dass die Anmeldung als Anforderung der Kostenbeiträge i.S.v. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG anzusehen und von dem Verwalter als Vertreter des Verbands gem. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG ohne Weiteres vorzunehmen ist, lässt sich damit begründen, dass sie die Durchsetzung der Kostenbeiträge mit geringem Aufwand ermöglicht und einen endgültigen Forderungsausfall abwenden kann. Die Anmeldung bevorrechtigter Ansprüche ist in § 45 Abs. 3 ZVG bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung zu erleichtern (vgl. BT-Drucks. 16/887, 46 f.). Eines Titels bedarf es nicht zwingend. Die Ansprüche können auch durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden; nur müssen sich aus dem Vorbringen die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben (vgl. § 45 Abs. 3 ZVG). Mit wirtschaftlichen Risiken ist die Anmeldung nicht verbunden. Weder fallen Gebühren an noch müssen Vorschüsse geleistet werden. Weil die bevorrechtigten Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen - insb. denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 9.5.2014 - V ZB 123/13, BGHZ 201, 157 ff.) - vorgehen, wird der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht. Zu Recht verweist die Revision ferner darauf, dass die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf der Zwangsversteigerung geboten ist. Denn nur auf rechtzeitige Anmeldung werden die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das geringste Gebot aufgenommen (§ 45 Abs. 1 ZVG) und bei der Erlösverteilung berücksichtigt (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Werden sie nicht spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten (vgl. § 37 Nr. 4 ZVG) angemeldet, tritt nach Maßgabe von § 110 ZVG ein endgültiger Rangverlust ein (vgl. Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 37 Rz. 16). Die rechtzeitige Vornahme der Anmeldung wäre gefährdet, wenn der Verwalter zuvor eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen müsste, um eine Beschlussfassung herbeizuführen; zudem stünden deren Kosten außer Verhältnis zu dem geringen Aufwand der Anmeldung (zutreffend Jacoby, ZWE 2015, 297, 300).

Rz. 11

(2) Dagegen darf der Verwalter auf die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 15 ZVG) oder einen Beitritt (§ 27 ZVG) bezogene Anträge schon wegen der entstehenden Gerichtsgebühren (vgl. Nr. 2210 ff. KVGKG) und ggf. anfallenden Sachverständigenkosten - vorbehaltlich einer vertraglichen Abrede - nicht eigenmächtig stellen. Kommt in Betracht, dass die in § 10 Abs. 3 ZVG geregelten, zusätzlichen Voraussetzungen für einen eigenen Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen (vgl. dazu BT-Drucks. 16/887, 45 a.E.), ist der Verwalter jedoch regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizuführen (vgl. Jacoby, ZWE 2015, 297, 300 f.; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rz. 42).

Rz. 12

cc) Daran gemessen hat die Beklagte die mit der Verwalterstellung verbundenen Pflichten verletzt. Die in der Eigentümerversammlung erteilten Informationen entbanden sie nicht von ihrer Verpflichtung zur rechtzeitigen Anmeldung in dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren. Weder der Hinweis darauf, dass eine Anmeldung erfolgen müsse, noch die (lediglich) angekündigte Mitteilung des Termins der Zwangsversteigerung konnte die rechtzeitige Anmeldung ersetzen.

Rz. 13

b) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch insoweit, als es eine Haftung der Beklagten wegen fehlenden Verschuldens verneint, da "die Frage, ob Hausgeldansprüche gegen den werdenden Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung gegen den Bauträger angemeldet werden können, in der Literatur kontrovers diskutiert wird". Richtig ist zwar, dass im maßgeblichen Jahr 2008 umstritten war, inwieweit der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Bauträger während der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Hausgeld haftet (vgl. jeweils mN zum damaligen Streitstand BGH, Beschl. v. 5.6.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rz. 8 ff.; Urt. v. 11.5.2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rz. 14). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wird dadurch aber nicht die Vermutung, dass die Beklagte die Pflichtverletzung zu vertreten hat (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276 BGB), widerlegt. Da wirtschaftliche Nachteile mit der Anmeldung nicht verbunden waren, musste die Beklagte das Risiko eines Forderungsausfalls durch die Anmeldung der Forderungen verringern. Dies gilt umso mehr, als im Jahr 2008 auch die Ansicht vertreten wurde, dass der eingetragene Eigentümer stets für das Hausgeld hafte (vgl. die Nachweise in dem Beschluss des BGH v. 5.6.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rz. 9). Zudem war die Beklagte, wie sich aus ihren Hinweisen an die Eigentümer ergibt, selbst der Ansicht, dass eine Anmeldung in dem Zwangsversteigerungsverfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchsetzung der Forderungen verhelfen könnte. Dass nur sie selbst als Verwalterin zu einer solchen Anmeldung in der Lage war, lag auf der Hand.

Rz. 14

2. Die Entscheidung erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Allerdings wäre der Forderungsausfall nicht durch das pflichtwidrige Verhalten der Beklagten verursacht worden, wenn die rechtzeitige Anmeldung nicht zu der Berücksichtigung der Hausgeldrückstände aus dem Jahr 2005 im geringsten Gebot und im nachfolgenden Verteilungsverfahren geführt hätte. Dass es sich so verhält, steht aber nicht fest.

Rz. 15

a) Grundsätzlich kam ein (für die Berücksichtigung im geringsten Gebot erforderliches) Vorrecht zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in der ab dem 1.7.2007 geltenden Fassung in Betracht. Die Vorschrift war gem. § 62 Abs. 1 WEG anwendbar, nachdem die Zwangsversteigerung am 6.11.2007 und damit nach dem 1.7.2007 angeordnet wurde. Maßgeblicher Zeitpunkt für das anwendbare Recht ist nämlich der Erlass des Anordnungsbeschlusses i.S.v. § 20 Abs. 1 ZVG (vgl. BGH, Beschl. v. 21.2.2008 - V ZB 123/07, NJW 2008, 1383 Rz. 8); da § 62 Abs. 1 WEG auf die Anhängigkeit des Zwangsversteigerungsverfahrens abstellt, gilt auch dann nichts anderes, wenn - wie hier - die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens vorausgegangen ist.

Rz. 16

b) Allerdings hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der rückständigen Hausgelder nicht in das Wohnungseigentum vollstrecken können, wenn der (weiterhin) eingetragene Eigentümer nicht Hausgeldschuldner war.

Rz. 17

aa) Insoweit kommt es nicht auf eine hypothetische Betrachtung darüber an, wie das Vollstreckungsgericht im Jahr 2008 angesichts der damals umstrittenen Rechtslage verfahren wäre. Hängt die Haftung des Verwalters vom Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens ab, hat das Regressgericht vielmehr selbst zu entscheiden, wie richtigerweise hätte verfahren werden müssen (vgl. zur Haftung des Rechtsanwalts BGH, Urt. v. 13.6.1996 - IX ZR 233/95, BGHZ 133, 110, 111). Dies ist eine Folge des normativen Schadensbegriffs; ein Geschädigter soll grundsätzlich im Wege des Schadensersatzes nicht mehr erhalten als dasjenige, was er nach der materiellen Rechtslage hätte verlangen können. Der Verlust einer tatsächlichen oder rechtlichen Position, auf die er keinen Anspruch hat, ist grundsätzlich kein erstattungsfähiger Nachteil. Durch eine fiktive Entscheidung, die gerade mit diesem Inhalt nicht hätte ergehen dürfen, wird kein schutzwürdiger Besitzstand begründet (st.Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 15.11.2007 - IX ZR 34/04, NJW 2008, 440 Rz. 21; Urt. v. 25.10.2012 - IX ZR 207/11, NJW 2013, 540 Rz. 26 ff., jeweils m.w.N.).

Rz. 18

bb) Daran gemessen ist § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG im Sinne der zwischenzeitlich ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung auszulegen. Hiernach wäre die Bauträgerin nicht mehr Hausgeldschuldnerin gewesen, wenn der Erwerber die Rechtsstellung eines werdenden Wohnungseigentümers erlangt haben sollte. Von diesem Zeitpunkt an schuldet nämlich nur der Erwerber das Hausgeld, und der eingetragene Eigentümer haftet daneben nicht gesamtschuldnerisch (BGH, Urt. v. 11.5.2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rz. 15 ff.). Nichts anderes ergibt sich aus dem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geregelten Vorrecht. Es begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, aufgrund dessen sie von dem eingetragenen Eigentümer Befriedigung aus dem Wohnungseigentum verlangen könnte (grundlegend BGH, Urt. v. 13.9.2013 - V ZR 209/12, BGHZ 198, 216 Rz. 8 ff., insb. Rz. 9, 15; Beschl. v. 9.5.2014 - V ZB 123/13, BGHZ 201, 157 Rz. 15). Die darauf bezogene Kritik (vgl. Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 10 Rz. 19; Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 10 Rz. 4.3; Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 16 Rz. 187b ff.; Becker, ZfIR 2013, 809, 811; Schneider, ZWE 2014, 61, 66) lässt insb. außer Acht, dass die für den Umfang des Vorrechts gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG maßgeblichen Begriffe der "Beschlagnahme" einerseits und des "nach § 74a Abs. 5 (ZVG) festgesetzten Werts" außerhalb des Zwangsversteigerungs- bzw. Insolvenzverfahrens keine funktionelle Entsprechung finden, ein Duldungstitel den Umfang des Vorrechts aber aus Gründen der Bestimmtheit nicht offenlassen könnte (eingehend zum Ganzen BGH, Urt. v. 13.9.2013 - V ZR 209/12, BGHZ 198, 216 Rz. 17 ff.). Erst recht wäre unklar, wie ein Erwerber außerhalb von gerichtlichen Verfahren eine freiwillige Ablösung vornehmen sollte, wenn das Vorrecht zwar als dingliches Recht anzusehen, sein Umfang aber in Ermangelung der zentralen, auf das Zwangsversteigerungsverfahren bezogenen Anknüpfungspunkte nicht bestimmbar wäre.

Rz. 19

cc) Dass eine Vollstreckung in das Wohnungseigentum hier gescheitert wäre, weil die insolvente Bauträgerin nicht Hausgeldschuldnerin war, steht nicht fest. Tatsächliche Feststellungen zu der Frage, ob der Erwerber in dem maßgeblichen Jahr 2005 werdender Wohnungseigentümer war, hat das Berufungsgericht nämlich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - nicht getroffen.

III.

Rz. 20

Die Sache ist aufzuheben und an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Rz. 21

1. Das Berufungsgericht wird nach ergänzendem Vortrag der Parteien festzustellen haben, ob der Erwerber im Jahr 2005 als werdender Wohnungseigentümer anzusehen war. Dies setzt voraus, dass ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorlag, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen war (näher BGH, Beschl. v. 5.6.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rz. 14). Da diese Frage die haftungsausfüllende Kausalität betrifft, ist nach § 287 ZPO zu verfahren (vgl. BGH, Urt. v. 13.6.1996 - IX ZR 233/95, BGHZ 133, 110, 113 ff.); die Darlegungs- und Beweislast trägt grundsätzlich die Klägerin. Sollten die Wohnungen von dem Erwerber nicht bezogen worden sein (nach den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des AG war dieser "nicht auffindbar"), ist jedoch im Zweifel davon auszugehen, dass eine Übergabe der Wohnungen an ihn nicht stattgefunden hat und die im Grundbuch eingetragene Bauträgerin infolgedessen Wohnungseigentümerin und Hausgeldschuldnerin geblieben ist (vgl. BGH, Urt. v. 11.12.2015 - V ZR 80/15, ZfIR 2016, 237 Rz. 16).

Rz. 22

2. Sollte die Bauträgerin das Hausgeld schulden, wird noch zu klären sein, wann das Insolvenzverfahren über ihr Vermögen eröffnet worden ist. Zwar bestimmt sich das für die Reichweite des Vorrechts gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG maßgebliche Jahr der Beschlagnahme außerhalb eines Insolvenzverfahrens nach § 22 Abs. 1 ZVG (vgl. BGH, Beschl. v. 22.7.2010 - V ZB 178/09, ZfIR 2010, 863 Rz. 6). Anders liegt es aber, wenn - wie hier - vor diesem Zeitpunkt das Insolvenzverfahren eröffnet wird; dann ist unter der Beschlagnahme i.S.v. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Insolvenzeröffnung zu verstehen (vgl. BGH, Urt. v. 21.7.2011 - IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rz. 34). Dieser bislang nicht festgestellte Zeitpunkt wäre entscheidend für die Frage, ob die Ansprüche aus dem Jahr 2005 dem Vorrecht unterfallen.

Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist beim BGH in Karlsruhe von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

Die Einspruchsschrift muss das Urteil, gegen das der Einspruch gerichtet wird, bezeichnen und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden solle, in welchem Umfang gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt werde.

In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die Vorsitzende des erkennenden Senats die Frist für die Begründung verlängern. Bei Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.

Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in §§ 78, 296 Abs. 1, 3, 4, 338, 339 und § 340 ZPO verwiesen.