BGH Urteil vom 08.04.2004 - III ZR 20/03 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geplanter und abgeschlossener Maklervertrag. Wirtschaftlich Identität. Provisionsanspruch,Nachgewiesenes Objekt. Erwerb durch Dritten. Persönliche und wirtschaftliche Beziehungen. Beweispflicht Makler

Leitsatz (amtlich)

Die wirtschaftliche Identität des beabsichtigten Vertrags mit dem tatsächlich abgeschlossenen kann beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dafür ist nicht erforderlich, dass der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben wurde.

Normenkette

BGB § 652

Verfahrensgang

OLG München (Urteil vom 21.11.2002; Aktenzeichen 6 U 3679/01)

LG München I

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 19. Zivilsenats des OLG München v. 21.11.2002 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin betreibt in München ein Maklerunternehmen. Die Beklagte suchte ein bebautes Anwesen im Süden von München und setzte sich deshalb am 11.10.2000 telefonisch mit der Klägerin in Verbindung. Die Klägerin wies die Beklagte auf ein zu bebauendes Grundstück in P. hin, das die Beklagte mit einer Mitarbeiterin der Klägerin anschließend besichtigte. Mit dem Verkauf dieses Objekts hatte der Grundstückseigentümer den Makler S. beauftragt. Die Parteien streiten u. a. darum, ob zwischen ihnen eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung getroffen wurde und ob die Klägerin der Beklagten ein Exposé übersandt hat. Am 1.6.2001 kauften der Vater und der Bruder der Beklagten das Grundstück. Die Beklagte beabsichtigt, mit ihrer Familie als Mieterin in das Haus einzuziehen.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises von 2.420.000 DM eine Maklerprovision i. H. v. 43.058,56 EUR nebst Zinsen. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat vorab die Zulässigkeit der von der Klägerin eingelegten Berufung festgestellt und sodann durch das angefochtene Urteil die Berufung in der Sache zurückgewiesen. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Der Senat hat unabhängig von der Verfahrensrüge der Revisionserwiderung von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung der Klägerin zulässig ist (vgl. nur BGH v. 30.9.1987 - IVb ZR 86/86, BGHZ 102, 37 [38] = MDR 1988, 131; Urt. v. 7.10.1997 - XI ZR 233/96, MDR 1998, 234 = NJW 1998, 602 [603]; Urt. v. 11.10.2000 - VIII ZR 321/99, MDR 2001, 408 = BGHReport 2001, 26 = NJW 2001, 226; Beschl. v. 23.10.2003 - IX ZB 369/02, MDR 2004, 348 = BGHReport 2004, 413). Hieran ist er nicht dadurch gehindert, dass das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Berufung vorab durch besonderen Beschluss festgestellt hat. Nach § 557 Abs. 2 ZPO unterliegen der Beurteilung des Revisionsgerichts auch diejenigen Entscheidungen, die dem Endurteil vorausgegangen sind, soweit sie nicht nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung unanfechtbar sind oder - über den Wortlaut hinaus - selbstständig anfechtbar waren (vgl. etwa Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 557 Rz. 11). Zu beiden Fallgestaltungen gehört die Zwischenentscheidung des Berufungsgerichts nicht. Sie wäre insbesondere nicht entsprechend § 280 Abs. 2 S. 1 ZPO gesondert anfechtbar gewesen. Denn § 280 ZPO soll ausschließlich Streitigkeiten über die Zulässigkeit der Klage und nicht über die Zulässigkeit einer Berufung erfassen (BGH v. 25.11.1987 - IVa ZR 135/86, BGHZ 102, 232 [236] = MDR 1988, 298; siehe ferner Urt. v. 19.9.1994 - II ZR 237/93, AG 1995, 35 = GmbHR 1994, 881 = MDR 1995, 164 = NJW 1994, 3288 [3289]; Wenzel in MünchKomm/ZPO, 2. Aufl. Aktualisierungsbd. 2002, § 557 Rz. 13).

2. a) Das erstinstanzliche Urteil ist der Prozessbevollmächtigten des Klägers am 22.5.2002 zugestellt worden. Hiergegen hat diese am Montag, dem 24.6.2002, durch Telefax Berufung eingelegt. Das Original der Berufungsschrift ist, zusammen mit einer Kopie des angefochtenen Urteils, am folgenden Tage beim Berufungsgericht eingegangen. Im Eingang der Berufungsschrift wird die Klägerin, vertreten durch die das Rechtsmittel einlegende Rechtsanwaltsgesellschaft als Prozessbevollmächtigte, als "Klägerin und Berufungsbeklagte" bezeichnet, die Beklagte unter Angabe ihrer "Proz.bev. der I. Instanz" als "Beklagte und Berufungsklägerin". Weiter heißt es dort, die Berufung werde "namens der Beklagten und Berufungsklägerin" eingelegt. Das angefochtene Urteil wird dabei nach Gericht, Aktenzeichen und Verkündungsdatum zutreffend angegeben.

b) Das OLG hat die Berufungsschrift dahin ausgelegt, dass trotz der Vertauschung der Parteibezeichnungen die Klägerin eindeutig als Berufungsklägerin zu erkennen sei. Ihre Prozessbevollmächtigte, die sie bereits vor dem LG vertreten habe, sei unmissverständlich als Absenderin und zugleich Vertreterin der Klägerin angegeben. Die Klägerin sei durch das angegriffene Urteil auch allein beschwert.

c) Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. An die eindeutige Bezeichnung des Rechtsmittelführers sind zwar strenge Anforderungen zu stellen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist der Formvorschrift des § 519 Abs. 2 ZPO (früher § 518 Abs. 2 ZPO) nur entsprochen, wenn bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist angegeben wird, für wen und gegen wen das Rechtsmittel eingelegt werden soll. Daran fehlt es, wenn in der Berufungsschrift anstelle des wirklichen Berufungsklägers ein anderer, mit ihm nicht identischer Beteiligter bezeichnet wird (BGH, Beschl. v. 16.7.1998 - VII ZB 7/98, MDR 1998, 1429 = VersR 1998, 1529 [1530]; Beschl. v. 20.1.2004 - VI ZB 68/03, Umdr. S. 5 f.,). Das bedeutet aber nicht, dass die erforderliche Klarheit über die Person des Rechtsmittelklägers ausschließlich durch dessen ausdrückliche Bezeichnung zu erzielen wäre. Vielmehr kann sie - nicht zuletzt unter Beachtung des Grundsatzes, dass der Zugang zu den Instanzen aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht unzumutbar erschwert werden darf - auch im Wege der Auslegung der Berufungsschrift und der etwa sonst vorhandenen Unterlagen gewonnen werden (BGH, Urt. v. 13.10.1998 - VI ZR 81/98, MDR 1999, 182 = NJW 1999, 291 [292] = VersR 1999, 636 [637]; v. 15.12.1998 - VI ZR 316/97, MDR 1999, 625 = NJW 1999, 1554 = VersR 1999, 900 [901]; und v. 19.2.2002 - VI ZR 394/00, BGHReport 2002, 518 = MDR 2002, 713 = NJW 2002, 1430 f.; Beschl. v. 18.4.2000 - VI ZB 1/00, NJWRR 2000, 1371 f.; v. 30.5.2000 - VI ZB 12/00, VersR 2000, 1299 [1300]; und Beschl. v. 20.1.2004 - VI ZB 68/03).

Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht im Streitfall zu Recht besonderes Gewicht auf den Umstand gelegt, dass die die Berufung einlegende Rechtsanwaltsgesellschaft eindeutig als Prozessbevollmächtigte der Klägerin erkennbar war und dass umgekehrt aufseiten der Beklagten deren Prozessbevollmächtigte erster Instanz angegeben wurden; aus diesem Grunde konnte das Berufungsgericht die Rechtsmittelschrift auch ohne weiteres der Beklagten als Rechtsmittelgegnerin zustellen. Bei verständiger Würdigung des Vorgangs musste sich deswegen - anders als in den Fällen der Beschlüsse des BGH v. 25.6.1986 (BGH v. 25.6.1986 - IVb ZB 67/86, BGHR ZPO § 518 Abs. 2 - Parteibezeichnung 1) und v. 13.10.1998 (BGH, Urt. v. 13.10.1998 - VI ZR 81/98, MDR 1999, 182 = NJW 1999, 291 [292] = VersR 1999, 636 [637]) - aufdrängen, dass in der Berufungsschrift lediglich die Parteirollen für das Rechtsmittelverfahren vertauscht waren. Eine fehlerhafte Bezeichnung der Prozessbevollmächtigten, auf die die Revisionserwiderung verweist, wäre zwar theoretisch ebenfalls denkbar. Sie liegt aber, da das eigene Mandatsverhältnis jedem Rechtsanwalt vor Augen steht, fern (s. auch BGH, Beschl. v. 20.1.2004 - VI ZB 68/03, Umdr. S. 7). Das gilt selbst dann, wenn dem Berufungsgericht - wie hier - bis zum Ablauf der Berufungsfrist das angefochtene Urteil nicht als weitere Auslegungshilfe zur Verfügung steht. Somit konnten beim Berufungsgericht auch vor der Vorlage einer Kopie der erstinstanzlichen Entscheidung letztlich keine vernünftigen Zweifel an dem wirklich Gewollten aufkommen.

II.

In der Sache hat das Berufungsgericht ausgeführt:

Bei dem Erwerb eines seinem Auftraggeber nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten stehe dem Makler nur dann ein Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber zu, wenn zwischen diesem und dem Erwerber eine so enge persönliche oder so ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung bestehe, dass die wirtschaftliche Identität des ursprünglich beabsichtigten Vertrags mit dem später tatsächlich geschlossenen bejaht werden könne (Hinweis auf das Senatsurteil BGH v. 5.10.1995 - III ZR 10/95, MDR 1996, 38 = NJW 1995, 3311). Dies habe der Makler darzulegen und zu beweisen. Die Klägerin sei jedoch ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Denn sie habe keinen Umgehungstatbestand, der ein treuwidriges Verhalten der Beklagten begründen könnte, vorgetragen. Eine etwaige Zusage ihres Vaters, bei dem Grundstückserwerb eine Finanzierungshilfe zu leisten, lasse noch keinen Rückschluss auf eine "enge persönliche" Beziehung in dem Sinn zu, dass die Tochter zunächst "anstelle des Vaters" aufgetreten sei. Finanzierungshilfe und Erwerb des Grundstücks seien zu unterschiedliche Geschäfte, als dass aus dem späteren Ankauf durch Vater und Bruder hervorginge, dass von Anfang an die Beklagte nur vorgeschoben wäre. Die von der Beklagten geäußerte Absicht, mit ihrer Familie in das auf dem Grundstück gebaute Haus einzuziehen, begründe auch noch keine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung. Etwas anderes würde unter Umständen gelten, wenn die Beklagte von Anfang an die Absicht gehabt hätte, das Grundstück von ihrem Vater erwerben und bebauen zu lassen, um dann in das Haus einzuziehen. Das habe die Klägerin jedoch nicht vorgetragen. Die Tatsache, dass die Beklagte nach dem Tod ihres Vaters Erb- oder Pflichtteilsansprüche haben werde, bewirke gleichfalls noch keine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung in diesem Sinne.

III.

Gegen diese Erwägungen wendet sich die Revision mit Erfolg.

1. Das Berufungsgericht hat den für einen Provisionsanspruch des Maklers (§ 652 BGB) erforderlichen Abschluss eines Maklervertrags ebenso wenig geprüft wie die von der Beklagten außerdem bestrittene Ursächlichkeit des von der Klägerin erhaltenen Objektnachweises für den später geschlossenen Kaufvertrag. Für die Revisionsinstanz ist beides darum zu Gunsten der Klägerin zu unterstellen.

2. a) Nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB steht dem Makler ein Vergütungsanspruch nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt lediglich dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten - wie hier - kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, sofern zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dabei kommt es stets auf die Besonderheiten des Einzelfalls an. Ob sie vorliegen, ist daher in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist nach der Rechtsprechung des BGH, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden (BGH v. 5.10.1995 - III ZR 10/95, MDR 1996, 38 = NJW 1995, 3311; und v. 20.11.1997 - III ZR 57/96, MDR 1998, 339 = NJW-RR 1998, 411 f.; s.a. Urt. v. 2.6.1976 - IV ZR 101/75, NJW 1976, 1844 [1845]; v. 12.10.1983 - IVa ZR 36/82, MDR 1984, 208 = NJW 1984, 358 [359]; v. 10.10.1990 - IV ZR 280/89, MDR 1991, 418 = NJW 1991, 490; sowie Urt. v. 5.6.1997 - III ZR 271/95, NJW-RR 1997, 1276).

Der Hinweis auch auf den Grundsatz von Treu und Glauben ist indessen nicht, wie das Berufungsgericht offenbar meint, so zu verstehen, dass ein solcher Ausnahmetatbestand allein in ausgesprochenen Umgehungsfällen in Betracht käme, wenn also der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben wird und das Objekt von vornherein durch einen nicht an den Maklervertrag gebundenen Dritten erworben werden soll (zu derartigen Fallgestaltungen vgl. BGH, Urt. v. 14.1.1987 - IVa ZR 130/85, MDR 1987, 564 = NJW 1987, 2431; OLG Frankfurt v. 3.8.1999 - 17 U 123/96, OLGReport Frankfurt 1999, 273 = NJW-RR 2000, 434 [435]). Entscheidend ist vielmehr, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluss dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg häufig ähnlich zugute kommt wie ein eigener, der Abschluss des Vertrags darum auch für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision dann einem eigenen Geschäft gleichzusetzen ist. Der Kunde kann nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, d. h. die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen (BGH, Urt. v. 14.12.1959 - II ZR 241/58, LM § 652 BGB Nr. 7; s.a. Roth in MünchKomm/BGB, 3. Aufl. 1997, § 652 Rz. 136; Staudinger/Reuter, Neubearb. 2003, § 652 Rz. 81 f.). Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Kunde an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist (BGH, Urt. v. 14.12.1959 - II ZR 241/58, LM § 652 BGB Nr. 7), wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht (vgl. hierzu BGH v. 5.10.1995 - III ZR 10/95, MDR 1996, 38 = NJW 1995, 3311: personengleiche Kapitalgesellschaften; Urt. v. 7.2.1996 - IV ZR 335/94, BGHR BGB § 652 Abs. 1 S. 1 Identität, wirtschaftliche 7: Erwerb durch eine von den Auftraggebern gegründete GmbH; weitere Beispiele im Urteil BGH v. 12.10.1983 - IVa ZR 36/82, MDR 1984, 208 = NJW 1984, 358 [359]: Ehegatten, Sohn und Vater, Komplementär-GmbH und KG) oder wenn der Maklerkunde über eine vom Erwerber erteilte Vollmacht mit diesem rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden ist und er durch eine Anmietung des Anwesens von dem Kauf selbst profitiert (BGH v. 20.11.1997 - III ZR 57/96, MDR 1998, 339 = NJW-RR 1998, 411 f.).

b) Im Streitfall lässt sich auf dieser Grundlage eine wirtschaftliche Identität zwischen dem beabsichtigten, von der Beklagten selbst abzuschließenden Kaufvertrag und dem später seitens ihres Vaters und ihres Bruders geschlossenen Grundstückskaufvertrag nicht verneinen. Es handelt sich nicht nur um nahe Verwandte der Beklagten. Diese erreicht vor allem dadurch auf anderem Wege, insoweit ähnlich der dem Senatsurteil v. 20.11.1997 (BGH v. 20.11.1997 - III ZR 57/96, MDR 1998, 339 = NJW-RR 1998, 411 f.) zu Grunde liegenden Fallgestaltung, ebenso ihr Ziel, mit ihrer Familie das Grundstück zu nutzen und dort zu wohnen. Der Erwerb kommt daher tatsächlich auch ihr zugute. Dass die Beklagte in dieser Variante das Eigentum am Grundstück nicht selbst erwirbt, es vielmehr ihren Verwandten zusteht, ist demgegenüber für die Provisionspflicht nicht ausschlaggebend, zumal die Beklagte nach eigenen Bekundungen lediglich wegen der zeitlichen und finanziellen Schwierigkeiten von einem eigenen Ankauf des Grundstücks abgesehen hat.

IV.

Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil deshalb nicht bestehen bleiben. Das Berufungsgericht wird nunmehr die von ihm offengelassenen Voraussetzungen des geltend gemachten Provisionsanspruchs zu prüfen haben. Hierzu ist unter Aufhebung des Berufungsurteils die Sache an das OLG zurückzuverweisen.