Entscheidungsstichwort (Thema)

Inhaltsbestimmung des Wohnungseigentums. Vollzug der Teilungserklärung vom 27. Mai 1960 (Nr. 633/1960 der Urkundenrolle des Notars L. K. in A.) zur Begründung von Wohnungseigentum

 

Leitsatz (amtlich)

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann auch vereinbart oder durch den Eigentümer bei Begründung des Wohnungseigentums durch Teilung bestimmt werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten zur Benutzung der Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.

 

Normenkette

WEG v. 15. März 1951; WEG § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1, § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2

 

Verfahrensgang

LG Ansbach (Beschluss vom 20.10.1961)

AG Ansbach (Entscheidung vom 18.09.1961)

BayObLG

 

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Antragstellerin werden der Beschluß der 1. Zivilkammer des Landgerichts Ansbach vom 20. Oktober 1961 und die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Amtsgerichts Ansbach vom 18. September 1961 zu Nr. 3 aufgehoben. Das Amtsgericht (Grundbuchamt) wird angewiesen, von seinen Bedenken gegen die Zulässigkeit der Eintragung Abstand zu nehmen.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 3 000 DM festgesetzt.

 

Gründe

Gründe:

I.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des im Grundbuch von Ansbach Band 17 Blatt 422 eingetragenen Grundstücks Pl. Nr. 1997 1/3 S. 49 in A. Sie hat dieses Grundstück durch notariell beglaubigte Erklärung von 27. Mai 1960 gemäß § 8 WEG in drei Miteigentumsanteile zu 1/2, 1/4 und 1/4 in der Weise aufgeteilt, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung – in einem Fall auch an gewerblichen Räumen – in dem auf dem Grundstück stehenden Gebäude verbunden ist. Die Teilungserklärung enthält auch Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und über die Verwaltung. In § 5 der Urkunde, der die Art der Nutzung regelt, ist in den Absätzen 2 und 3 folgendes bestimmt:

2. „Will der Wohnungseigentümer die Wohnung ganz oder zum Teil einem Dritten zur Benutzung überlassen, so bedarf er der schriftlichen Einwilligung des Verwalters.

Dies gilt nicht für eine Überlassung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie. Der Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Als wichtiger Grund gilt es insbesondere, wenn die Überlassung an Dritte eine unzumutbare Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten läßt.

3. Erteilt der Verwalter die nach Absatz 2 erforderliche Einwilligung nicht oder nur unter bestimmten Auflagen oder widerruft er eine widerruflich erteilte Einwilligung, so kann der Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer nach § 25 WEG herbeiführen; Absatz 2 Sätze 3 und 4 finden entsprechende Anwendung.”

Frau B. hat beantragt, diese Bestimmungen als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt (Rechtspflegen) hat mit der Begründung, daß die Beschränkung in der Gebrauchsüberlassung der Wohnungen nicht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden könne, der Antragstellerin durch Zwischenverfügung aufgegeben, die Absätze 2 und 3 des § 5 der Urkunde vom 27. Mai 1960 durch entsprechende Einschränkung des Eintragungsantrages von der Eintragung auszunehmen. Hiergegen hat die Antragstellerin Erinnerung, eingelegt mit der Bitte, diese, falls ihr nicht stattgegeben werden sollte, als Beschwerde zu behandeln. Das Landgericht hat, nachdem der Grundbuchrichter der Erinnerung nicht abgeholfen hat, die Beschwerde zurückgewiesen. Das Bayerische Oberste Landesgericht möchte der weiteren Beschwerde der Antragstellerin stattgeben, sieht sich jedoch an der beabsichtigten Entscheidung durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main vom 25. Juni 1959 (DNotZ 1959, 476 = Rpfleger 1959, 279) gehindert und hat deshalb die Sache mit Beschluß vom 23. Januar 1962 (abgedruckt Rpfleger 1962, 137) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

A) Die Voraussetzungen des § 79 Abs. 2 GBO liegen vor, weil, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt, das Bayerische Oberste Landesgericht mit der beabsichtigten Entscheidung bei der Auslegung einer das Grundbuchrecht betreffenden Vorschrift des bürgerlichen Rechts von dem vorbezeichneten auf weitere Beschwerde ergangenen Beschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt abweichen würde.

B) Die weitere Beschwerde ist zulässig und auch begründet.

Gegenstand der Entscheidung ist die Frage, ob die Bestimmung, daß ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nur mit Einwilligung des Verwalters des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 20 WEG) einem Dritten zur Benutzung überlassen darf, als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden kann.

1. Wohnungseigentum wird entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung seitens der Miteigentümer eines Grundstücks (§ 3 WEG) oder durch Teilungserklärung des Grundstückseigentümers (§ 8 WEG) begründet. Im gegenwärtigen Verfahren handelt es sich um die Schaffung von Wohnungseigentum durch einseitige Erklärung der Grundstückseigentümerin. Auf diesen Fall sind nach § 8 Abs. 2 WEG die Vorschriften des § 5 WEG entsprechend anzuwenden. Nach § 5 Abs. 4 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften des zweiten und dritten Abschnitts des Gesetzes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG – der ersten Vorschrift des zweiten Abschnitts des Gesetzes mit der Überschrift „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer” – nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft, wobei aber die Regelung über den Gebrauch und die Verwaltung, insbesondere die Bestimmungen der §§ 745 und 746 BGB durch die Vorschriften der §§ 15 ff WEG ersetzt sind (vgl. Pritsch BGB RGRK 11. Aufl. WEG § 10 Anm. 7). Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Vereinbarungen, durch welche die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 2 WEG). Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 13 Abs. 1 WEG, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Nach § 15 Abs. 1. WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

2. Das Beschwerdegericht hält in Übereinstimmung mit dem Oberlandesgericht Frankfurt eine Eintragung der Bestimmungen des § 5 Abs. 2 und 3 der Urkunde vom 27. Mai 1960 für unzulässig. Es führt dazu aus: Das Wohnungseigentum sei volles Eigentum mit freier Verfügungsgewalt. Es könne in seinem Inhalt mit dinglicher Wirkung nur beschränkt werden, soweit das Gesetz es zulasse. Dies sei durch § 12 WEG für den Fall der Veräußerung des Wohnungseigentums geschehen. Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG seien mit dinglicher Wirkung nur insoweit zulässig, als dadurch der gesetzliche Inhalt des Wohnungseigentums unberührt bleibe. Wenn schon nach dieser Vorschrift ein Verfügungsverbot in Form einer dinglich wirkenden Veräußerungsbeschränkung möglich gewesen wäre, hätte es der Sonderregelung des § 12 WEG nicht bedurft. Das Oberlandesgericht Frankfurt meint außerdem, daß die Rechte der Wohnungseigentümer im Gesetz im einzelnen umschrieben seien, so daß, wenn der Gesetzgeber die Absicht gehabt hätte, auch für Vermietungen und Verpachtungen Einschränkungen mit dinglicher Wirkung zuzulassen, eine entsprechende Bestimmung hätte erwartet werden können. Aus der Zulässigkeit von Vereinbarungen über die Gebrauchsregelung könne nicht gefolgert werden, daß solche Vereinbarungen gegen § 137 BGB verstoßende und im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich zugelassene Belastungsbeschränkungen zum Gegenstand haben dürften. Schließlich würde die Zulassung einer Belastungsbeschränkung dem Grundgedanken des Wohnungseigentumsgesetzes widersprechen, weil dem Wohnungseigentümer ein echtes Eigentumsrecht im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit den sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis notwendig ergebenden einschränkenden Bindungen gewährt werden solle und deshalb über die gesetzliche Regelung hinausgehende Beschränkungen das Eigentumsrecht unzulässig einschränken würden. Eine Vereinbarung, daß die Vermietung oder Verpachtung an die Zustimmung der Wohnungseigentümer gebunden sei, werde zwar für zulässig gehalten; sie habe aber nur schuldrechtliche Wirkung.

3. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt wird von Palandt (BGB 21. Aufl. WEG § 12 Anm. 1) gebilligt. Auch Diester (NJW 1960, 268, 272 unter III sowie Rpfleger 1960, 109, 113 unter III 2) hat ihr zunächst zugestimmt, seine Auffassung jedoch später aufgegeben (Rpfleger 1961, 177, 179/180), nachdem Bühler (Mitteilungen aus der Praxis, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Württemberg 1959, 318, 320 ff) der Ansicht des Oberlandesgerichts Frankfurt entgegen getreten war. Die Eintragung von Vereinbarungen über die Beschränkung der Befugnis zur Vermietung oder Verpachtung wird ferner von Bärmann (WEG Kommentar § 13 Bem. IV S. 403), von Pritsch (aaO § 10 Anm. 16, § 15 Anm. 2) und Weitnauer/Wirths (WEG 2. Aufl. § 13 Anm. 3, § 15 Anm. 2) für zulässig gehalten. Dieser auch in dem Vorlegungsbeschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vertretenen Auffassung schließt sich der entscheidende Senat an. Die Bedenken des Beschwerdegerichts und des Oberlandesgerichts Frankfurt gegen die Zulässigkeit der beantragten Eintragung sind nicht gerechtfertigt.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, in Falle des § 8 WEG eine einseitige Bestimmung des Grundstückseigentümers, nach der die Überlassung der Wohnung an einen Dritten der Zustimmung des Verwalters des gemeinschaftlichen Eigentums bedarf, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden kann, hängt davon ab, ob es sich um eine Vereinbarung oder Bestimmung handelt, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft. Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, daß das Wohnungseigentum echtes Eigentum ist. Das freie Verfügungsrecht des Eigentümers über seine Wohnung ist jedoch insoweit eingeschränkt, als das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (§ 13 WEG). Vereinbarungen, die zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden können und in das Grundbuch eingetragen sind, haben dingliche Wirkung. Richtig ist, daß das Wohnungseigentumsgesetz die Zulässigkeit der Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung ausdrücklich geregelt hat (§ 12 WEG). Hieraus kann jedoch nicht gefolgert werden, daß auch die Zulassung anderer dinglich wirkender Beschränkungen des Wohnungseigentümers einer ausdrücklichen Regelung bedurft habe. Durch § 12 WEG sollte den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eines Schutzes gegen das Eindringen unerwünschter Elemente in ihre Gemeinschaft gewährt werden. Die Zulassung einer Veräußerungsbeschränkung stellt eine Durchbrechung des Grundsatzes des § 137 Satz 1 BGB dar, so daß eine ausdrückliche Regelung erforderlich war, zumal da Veräußerungsbeschränkungen durch die Vorschrift des § 10 Abs. 2 WEG nicht zweifelsfrei gedeckt waren. Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt handelt es sich bei der Einschränkung des Rechts der Wohnungseigentümer, ihr Sondereigentum zu vermieten oder zu verpachten oder sonst einem Dritten zur Benutzung zu überlassen, nicht um eine nach § 137 Satz 1 BGB unzulässige Verfügungsbeschränkung, worauf Bühler aaO mit Recht hinweist. Verfügungen im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind nur solche Rechtsgeschäfte, die unmittelbar auf Übertragung, Belastung, Änderung oder Aufhebung eines Rechtes gerichtet sind. Eine Vermietung der Wohnung oder eine sonstige Besitz- oder Gebrauchsüberlassung an einen anderen ist keine Verfügung über das Wohnungseigentum (vgl. dazu RGZ 106, 109, 111; BGHZ 13, 1, 3; Enneccerus/Nipperdey, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts 2. Halbband § 143 II S. 882). Im übrigen übersieht das Oberlandesgericht Frankfurt, daß nach § 10 Abs. 2 WEG die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen über ihr Verhältnis untereinander treffen können, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist und die Vereinbarungen sich im Rahmen des Grundcharakters der Miteigentümergemeinschaft halten (vgl. Pritsch aaO § 10 Anm. 16). Zutreffend hebt das Bayerische Oberste Landesgericht hervor, daß das Wohnungseigentumsgesetz den Beteiligten weitgehend freie Hand läßt, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. Die Wohnungseigentümer sind nach § 15 WEG berechtigt, Bestimmungen darüber zu treffen, in welchem Umfang und in welcher Weise der einzelne Wohnungseigentümer seine Wohnung benutzen darf. Sie können somit den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums in einer den Umständen und dem Einzelfall entsprechenden Weise regeln. Inhalt der Gebrauchsregelung kann auch eine Vereinbarung sein, nach der die Vermietung oder Verpachtung oder eine sonstige Überlassung der Wohnung zur Benutzung an einen Dritten an die Zustimmung des Verwalters gebunden ist (vgl. Diester, WEG § 15 Anm. 3; Palandt aaO § 13 Anm. 1; Pritsch aaO § 15 Anm. 2 Abs. 2; Weitnauer/Wirths aaO § 15 Anm. 2). Es handelt sich hierbei um eine Vereinbarung, durch die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG geregelt wird. Dem Bayerischen Obersten Landesgericht ist deshalb darin zuzustimmen, daß eine Vereinbarung, nach der die Wohnungseigentümer die Wohnung nur mit Einwilligung des Verwalters einem Dritten zur Benutzung überlassen dürfen, und ebenso auch gemäß §§ 8, 5 Abs. 4 WEG eine entsprechende einseitige Bestimmung des Grundstückseigentümers als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden kann. Für diese Auffassung sprechen auch die Gründe, die zur Schaffung des § 12 WEG geführt haben. Der Gedanke, daß den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben werden sollte, sich gegen das Eindringen fremder Elemente in ihre Gemeinschaft zu schützen, verdient auch bei einer bloßen Gebrauchsüberlassung Beachtung. Wenn man den Wohnungseigentümern nicht das Recht zugestehen wollte, die Überlassung der Wohnung an einen Dritten in jeder Rechtsform zu beschränken, so könnte eine nach § 12 WEG vereinbarte Veräußerungsbeschränkung im praktischen Ergebnis jederzeit dadurch umgangen werden, daß der einzelne Wohnungseigentümer einem Dritten ein unbefristetes und vererbliches Dauerwohnrecht (§§ 31, 33 WEG) einräumte, das den Dritten berechtigt, an Stelle des Wohnungseigentümers die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu bewohnen oder sonst zu nutzen.

Die Bedenken von Palandt (aaO § 12 Anm. 1) geben zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß. Palandt meint, das Recht zur Vermietung oder Verpachtung könne nicht mit dinglicher Wirkung beschränkt werden, weil das Wohnungseigentum ja auch mit einem dinglichen Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) oder Dauerwohnrecht (§ 31 WEG) belastet werden könne, eine Beschränkung des Verfügungsrechts insoweit aber nach § 137 Satz 1 BGB nichtig sei. Es ist allgemein anerkannt, daß das Wohnungseigentum mit einem dinglichen Recht, beispielsweise mit einem Grundpfandrecht, einem Nießbrauch, einem dinglichen Wohnungsrecht oder einem Dauerwohnrecht belastet werden kann (vgl. Bärmann, WEG Kommentar § 1 Anm. V c S. 216; Diester aaO § 3 Anm. 16, 18 und § 31 Anm. 2 a; Palandt aaO Überblick vor § 1 Anm. 2 B; Pritsch aaO § 3 Anm. 10; Weitnauer/Wirths aaO § 3 Anm. 35; Henke/Mönch/Horber, GBO 6. Aufl. Anhang zu § 3 Anm. 3 B; Meikel/Imhof/Riedel, Grundbuchrecht 5. Aufl. Band I E 143; BayObLG NJW 1957, 1840; vgl. auch amtliche Begründung zum Entwurf des Wohnungseigentumsgesetzes, abgedruckt bei Bärmann, WEG mit Erläuterungen 1. Aufl. Anhang 4 zu § 3 III 3). Wenn es richtig wäre, daß die Belastung des Wohnungseigentums mit einem dinglichen Wohnungsrecht oder Dauerwohnrecht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht mit dinglicher Wirkung beschränkt werden könnte, so wäre allerdings ein vernünftiger Grund für die Zulässigkeit einer Vereinbarung, durch die das Recht zur Vermietung oder Verpachtung oder zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung beschränkt würde, nicht ersichtlich; denn eine solche Vereinbarung könnte ohne weiteres durch die Einräumung eines unbefristeten oder befristeten Dauerwohnrechts umgangen werden. Es trifft zwar zu, daß die Befugnis, das Wohnungseigentum mit einem Grundpfandrecht, einer Reallast oder einem Vorkaufsrecht zu belasten, nach § 137 Satz 1 BGB nicht mit dinglicher Wirkung beschränkt werden kann, weil § 12 WEG eine ausdehnende Auslegung nicht zuläßt. Anders sind jedoch Beschränkungen der Belastung des Wohnungseigentums zu beurteilen, wenn es sich um die Belastung mit einem Gebrauchsrecht, also einem dinglichen Wohnungsrecht oder einem Dauerwohnrecht handelt. Belastungsbeschränkungen dieser Art betreffen die Gebrauchsregelung (§ 15 WEG) und damit das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (§ 10 Abs. 2 WEG), so daß sie als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden können. Wenn die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln, insbesondere, wie bereits ausgeführt, eine Vermietung oder Verpachtung oder eine sonstige Überlassung der Wohnung an einen Dritten mit dinglicher Wirkung beschränken können, dann muß es ihnen auch gestattet sein, die Befugnis zur Belastung des Wohnungseigentums mit einem Wohnungsrecht oder einem Dauerwohnrecht abweichend von § 137 Satz 1 BGB zu beschränken.

4. Die Vorentscheidungen mußten deshalb aufgehoben werden. Das Grundbuchamt wird nunmehr unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen erneut über den Eintragungsantrag zu befinden haben.

 

Unterschriften

Dr. Tasche, Dr. Hückinghaus, Dr. Augustin, Dr. Piepenbrock, Dr. Freitag

 

Fundstellen

Haufe-Index 731134

BGHZ, 203

NJW 1962, 1613

Nachschlagewerk BGH

DNotZ 1963, 180

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