Betriebskostenvorauszahlung bei Geschäftsraum anpassen

BGB § 535

  1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, NJW 2013 S. 41).
  2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, sodass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als 1 Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Ein auf 5 Jahre befristeter Mietvertrag über Gewerberäume enthält u. a. folgende Klausel: "Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden."

Das Mietverhältnis begann im September 2005. Die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung belief sich bei Vertragsbeginn auf 2.061,90 EUR. Die Betriebskostenabrechnung für das erste Vertragsjahr schloss mit einem Saldo zugunsten des Vermieters von ca. 5.200 EUR. In der Folgezeit erklärte der Vermieter, dass die Betriebskostenvorauszahlung künftig 3.391,47 EUR beträgt. Mit Schreiben vom 3.3.2009 kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des September 2009. Mit der Klage macht der Vermieter die Miete für die restliche Vertragszeit (bis August 2010) geltend.

Der Mieter vertritt die Ansicht, er sei gem. § 550 BGB zur vorzeitigen Kündigung berechtigt, weil der Mietvertrag infolge der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung durch den Vermieter abgeändert worden sei. Eine solche Änderung bedürfe der Schriftform; diese sei nicht gewahrt.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht.

Einseitige Anpassung der BK-Vorauszahlung bei Geschäftsraum

In § 560 Abs. 4 BGB ist für die Wohnungsmiete geregelt, dass "jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung (der Vorauszahlungen) auf eine angemessene Höhe vornehmen kann". Nach der hier vereinbarten Klausel steht das Anpassungsrecht nicht jeder Vertragspartei, sondern lediglich dem Vermieter zu.

In dem Urteil vom 26.9.2012 (XII ZR 112/10) hat der BGH ausgeführt, dass gegen die Wirksamkeit einer vertraglichen Regelung, die dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht hinsichtlich der Höhe der vom Mieter zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen einräumt, in der Geschäftsraummiete keine grundsätzlichen Bedenken bestehen, weil der Vermieter die Bestimmung gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen zu treffen hat. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Formlose Anpassung der BK-Vorauszahlung

Dies führt zu der weiteren Frage, ob die Anpassung bei langfristigen Mietverträgen der Schriftform bedarf (§ 550 BGB). Hierfür könnte der Zweck des § 550 BGB sprechen, der darin besteht, einem möglichen Grundstückserwerber Klarheit über den Inhalt des Mietvertrags zu verschaffen. Hierzu gehören u. a. Informationen:

  • über die Vertragszeit,
  • über die Höhe der Miete und
  • über die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen.

Jedoch ist anerkannt, dass etwa die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht der Schriftform bedarf, weil ein Erwerber bereits durch die Optionsklausel auf die Möglichkeit einer von der Vertragsurkunde abweichenden Vertragszeit hingewiesen wird. Dieselbe Überlegung gilt für eine Klausel betreffend ein dem Vermieter zustehendes Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung.

Wichtig

Schriftliche Anpassungsklausel, aber formloses Ausüben

Die Anpassungsklausel bedarf der Schriftform; die Ausübung der Anpassung ist formlos möglich.

Hinweis

Anpassungsrecht bei Gewerberaum noch nicht entschieden

Für die Geschäftsraummiete wird zum Teil die Ansicht vertreten, dass die Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung zugleich ein Anpassungsrecht begründet (Börstinghaus, PIG 62, S. 201, 205; v. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rdn. 3932 ff.; Blümmel, GE 2000, S. 1234; Kinne, GE 1990, S. 1175; Sternel, Rdn. III 326; Schultz, in Bub/Treier, Rdn. III 640; a. A.: LG Celle, DWW 1996 S. 192; Sonnenschein, NJW 1992, S. 265; Beyerle, in Lindner-Figura, Geschäftsraummiete, Kap. 11 Rdn. 253; Fritz, Gewerberaummietrecht, Rdn. 134; Palandt/Weidenkaff, § 535 BGB Rdn. 92; Both, NZM 2009, S. 896, 897). Eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu gibt es noch nicht.

BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13

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