Zusammenfassung
Der Vermieter ist bei der Umlage von Betriebskosten grundsätzlich an einen vertraglich vereinbarten oder an den gesetzlich bestimmten Umlagemaßstab gebunden; eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur im Ausnahmefall möglich. Für einige Betriebskostengruppen hat der Vermieter allerdings ein Umgestaltungsrecht (Änderungsrecht).
Das Änderungsrecht ergibt sich aus § 556a Abs. 2 BGB und besteht für solche Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen.
1 Verbrauchsabhängige Abrechnung über Wasser und Müll
In den Fällen des § 556a Abs. 2 BGB kann der Vermieter bestimmen, dass die bislang pauschalierten oder in der Miete enthaltenen Betriebskosten verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt werden. Ebenso kann der Vermieter einen vereinbarten und von § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB abweichenden Umlagemaßstab für diese Betriebskosten durch einseitige Erklärung ändern. Zur Wahl steht allerdings ausschließlich der Maßstab des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Andere verbrauchsorientierte Maßstäbe (z. B. das Verhältnis der Kopfteile) sind unzulässig. Dem Mieter steht nach dem Wortlaut des Gesetzes kein Bestimmungsrecht zu.
Verbrauchserfassungsgeräte sind keine Pflicht
Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf die Installation von Verbrauchserfassungsgeräten.
2 Form der Erklärung
Die Erklärung muss in Textform[1] abgegeben werden. Der Begriff der "Textform" ersetzt den bisherigen § 8 MHG; der Begriff ist allerdings weiter. Die Textform ist gewahrt, wenn die Angaben des Erklärenden in lesbaren Schriftzeichen (Fax, E-Mail) abgegeben werden. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Aus der Erklärung muss deutlich werden, was sich in Zukunft ändern soll.
Anforderungen an Erklärung
Es genügt, wenn der Vermieter Zwischenzähler installiert und den Mieter auffordert, mit den Stadtwerken einen Wasserbezugsvertrag abzuschließen.[2]
3 Frist
Die Erklärung kann nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgegeben werden. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, weil die Erklärung zu diesem Zeitpunkt wirksam wird. Der Vermieter kann bestimmen, dass die Erklärung für den folgenden oder für einen späteren Abrechnungszeitraum wirksam werden soll. Fehlt eine entsprechende Bestimmung, so ist davon auszugehen, dass sie ab dem nächsten Abrechnungszeitraum wirkt.
4 Inklusivmiete, Teilinklusivmiete, Betriebskostenpauschale
Ist eine Inklusivmiete, eine Teilinklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so können die Betriebskosten in der Miete enthalten sein. Der Vermieter muss die Höhe der Betriebskostenanteile zum Zeitpunkt der Umstellungserklärung ermitteln und die Miete entsprechend herabsetzen. Den herabgesetzten Teil schuldet der Mieter für die Zukunft als Vorauszahlung, über die der Vermieter abrechnen muss.
5 Abweichende Vereinbarungen
Nach § 556a Abs. 3 BGB sind vertragliche Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von § 556a Abs. 2 BGB abweichen.
6 Direktabrechnung
Der Vermieter konnte unter anderem bestimmen, dass die Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr unmittelbar zwischen dem Versorgungsunternehmen und den Mietern abgerechnet werden (sog. Direktabrechnung).[1] Diese Option besteht nicht mehr. Die Parteien können allerdings vertraglich vereinbaren, dass der Mieter mit dem Versorgungsunternehmen einen entsprechenden Vertrag abschließen muss. Eine solche Regelung kann sowohl individualvertraglich als auch durch Formularvertrag getroffen werden.[2]
Keine Verpflichtung des Versorgungsunternehmens
In beiden Fällen ist die Regelung nur wirksam, wenn das Versorgungsunternehmen zum Vertragsschluss bereit ist. Eine gesetzliche Verpflichtung der Versorgungsunternehmen hierzu besteht nicht.
7 Vereinbarung und Änderungen des Umlageschlüssels
Ansonsten können Vermieter und Mieter von preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum im Mietvertrag den Umlageschlüssel für die Nebenkosten vereinbaren und einvernehmlich nachträglich ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum geht das wegen des Vorrangs der Neubaumietenverordnung nicht.
7.1 Spätere einseitige Änderung
Eine spätere einseitige Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Dies kann dann der Fall sein, wenn eine Partei übermäßig belastet wird oder der bisherige Umlagemaßstab unbillig ist. Ein Beispiel für grobe Unbilligkeit: Vereinbart war die Verteilung von Stromkosten nach Flächenschlüssel, das Gewerbeobjekt stand aber zur Hälfte leer.[1] Zudem muss der neue Umlagemaßstab für den Vermieter zumutbar sein. Damit scheiden kurzfristig grobe Ungerechtigkeiten als Grund für eine Veränderung aus.[2]
Eine Änderung des Umlageschlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, die der Vermieter nicht einseitig vornehmen kann. Da die Änderung auch Auswirkungen auf die anderen Mietverträge hat, sind demnach meistens sämtliche Mietverträge des Objekts zu ändern. Der (jeweils einzelne) Mieter muss der Vertragsänderung also zustimmen. Ansonsten kann der Vermieter nicht einfach den Abrechnungsmaßstab ändern. Der Vermieter...
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