Betriebskostenerhöhung/-ermäßigung

Zusammenfassung

 
Begriff

Das gesetzlich vorgesehene Recht zur Betriebskostenerhöhung spielt in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle, da in der Regel die Umlage von Betriebskosten vertraglich geregelt ist. Das gesetzliche Erhöhungsrecht ist jedoch dann von Bedeutung, wenn während der Mietzeit eine neue Betriebskostenart entsteht, die durch die Umlagevereinbarung nicht erfasst wird, sowie bei vereinbarter Betriebskostenpauschale bzw. Pauschalmiete.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Möglichkeit der Veränderung von Betriebskosten ist in § 560 BGB geregelt.

1 Erhöhung bei vereinbarter Betriebskostenumlage

Ist vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten und der Vermieter hierüber abzurechnen hat, so können die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt werden. Dies gilt auch für solche Betriebskosten, die sich im Abrechnungszeitraum (gleich aus welchen Gründen) erhöht haben oder die neu entstanden sind. Hat sich eine Betriebskostenposition rückwirkend erhöht (z. B. die Grundsteuer), so kann auch diese Position in die Abrechnung eingestellt werden. Die früher in § 4 Abs. 3 MHG geregelte Begrenzung der Rückwirkung besteht seit dem 1.9.2001 nicht mehr.

Die Betriebskostenvorauszahlungen können nach § 560 Abs. 4 BGB erhöht werden. Sind die Betriebskosten zum Teil in der Miete enthalten und wird für den verbleibenden Teil eine Vorauszahlung verlangt (Teilinklusivmiete), so besteht das Erhöhungsrecht nach Abs. 4 nur für die gesondert ausgewiesenen Betriebskosten.[1] Sind für einen Teil der Betriebskosten Vorauszahlungen und für einen anderen Teil eine Pauschale vereinbart, so gilt für die Vorauszahlungen Abs. 4 und für den pauschalierten Teil § 560 Abs. 1 BGB.

2 Erhöhungen bei vereinbarter Betriebskostenpauschale

Bei vereinbarter Betriebskostenpauschale eröffnet § 560 Abs. 1 BGB die Möglichkeit zur Umlage von Kostenerhöhungen. Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine Betriebskostenpauschale wird ferner dann angenommen, wenn nach den mietvertraglichen Vereinbarungen unklar ist, ob die Parteien eine Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht oder eine Pauschale vereinbart haben.

2.1 Vereinbarung erforderlich

Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Erhöhungsrecht, sondern setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1.9.2001) abgeschlossen worden sind. Daraus folgt, dass die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nur bei vereinbartem Erhöhungsvorbehalt möglich ist.

2.2 Betriebskostenerhöhung

Für den Begriff der Betriebskosten gilt § 556 Abs. 1 BGB. Eine Erhöhung liegt vor, wenn sich diese Kosten – gleich aus welchem Grund – insgesamt erhöht haben. Haben sich einzelne Betriebskosten erhöht, andere ermäßigt, so scheidet eine Umlage aus, wenn die Gesamtkosten gleich geblieben sind. Der Grund der Erhöhung (Anhebung von Gebühren, Prämien, gestiegener Verbrauch, neue Kostenbelastungen aufgrund einer Modernisierung, einer Neueinführung öffentlicher Lasten) ist gleichgültig. Auch der Wegfall einer Vergünstigung ist eine Erhöhung.[1] Zur Ermittlung der Erhöhung sind die Betriebskosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen. Wird das Erhöhungsrecht zum ersten Mal ausgeübt, so sind die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit denjenigen Betriebskosten zu vergleichen, die zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung anfallen. Der dazwischen liegende Zeitraum spielt keine Rolle.

 
Hinweis

Zweite Erhöhung

Ist das Erhöhungsrecht ausgeübt, so kommt es für die zweite Ausübung des Erhöhungsrechts auf einen Vergleich der Betriebskosten zum Zeitpunkt der ersten Erhöhung mit den Betriebskosten zum Zeitpunkt der zweiten Erhöhung an. Auch hier spielt der dazwischen liegende Zeitraum keine Rolle, sodass – bei einer entsprechenden Entwicklung der Betriebskosten – das Erhöhungsrecht mehrmals jährlich ausgeübt werden kann. Eine "Kappungsgrenze" besteht nicht.

Es können nur die Erhöhungsbeträge geltend gemacht werden. Bei einer Vollpauschale gehören hierzu auch neu eingeführte oder neu anfallende Betriebskosten. Bei einer Teilpauschale umfasst das Erhöhungsrecht nur die von der Teilpauschale erfassten Betriebskosten.

[1] OLG Karlsruhe, NJW 1981 S. 1051 für den Wegfall der Grundsteuervergünstigung.

3 Erhöhungserklärung

Die Umlage muss in Textform geltend gemacht werden. Aus der Erklärung muss sich ergeben,

  1. aus welchen Einzelpositionen sich die bisherige Betriebskostenbelastung zusammensetzt;
  2. welche Beträge auf die Einzelpositionen entfallen und wie hoch die bisherige Gesamtbelastung war;
  3. welche Einzelpositionen sich erhöht haben;
  4. der Grund und der Betrag dieser Erhöhung;
  5. wann die Erhöhung eingetreten ist und ob – bei Gebühren und Steuerbescheiden – Rückwirkung besteht;
  6. ob bei den übrigen Einzelpositionen eine Ermäßigung stattgefunden hat und
  7. nach welchem Verteilungsschlüssel die...

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