Betriebskostenerhöhung/-ermäßigung / Zusammenfassung

Das gesetzlich vorgesehene Recht zur Betriebskostenerhöhung spielt in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle, da in der Regel die Umlage von Betriebskosten vertraglich geregelt ist. Das gesetzliche Erhöhungsrecht ist jedoch dann von Bedeutung, wenn während der Mietzeit eine neue Betriebskostenart entsteht, die durch die Umlagevereinbarung nicht erfasst wird, sowie bei vereinbarter Betriebskostenpauschale bzw. Pauschalmiete.

Die Möglichkeit der Veränderung von Betriebskosten ist in § 560 BGB geregelt. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nur die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten zahlen muss. In bestimmten Fällen kann der Vermieter auch Betriebskosten umlegen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind:

1. Der Vermieter führt eine Modernisierung durch und als Folge daraus ergeben sich neue Betriebskosten. Zum Beispiel kann er nach dem Einbau eines Aufzugs die für den Betrieb anfallenden laufenden Kosten umlegen. Voraussetzung ist, dass er die Modernisierung ordnungsgemäß mitgeteilt und darin die voraussichtlich anfallenden Betriebskosten genannt hat.^[1]
2. Der Vermieter will die Heizungsanlage nicht mehr selbst betreiben, sondern die Wärme von einem gewerblichen Anbieter liefern lassen. Dann kann er auf eine Versorgung mit Nahwärme oder Fernwärme umstellen und dem Mieter den Preis für die "gewerbliche Wärmelieferung" in Rechnung stellen. Das ist aber an bestimmte gesetzlich festgelegte Voraussetzungen geknüpft (Contracting).
3. Die Kostenart ist als umlegbar vereinbart und der Mietvertrag erhält einen Erhöhungsvorbehalt.^[2] Ergibt sich z. B. aus dem Mietvertrag (mit Erhöhungsvorbehalt), dass der Mieter die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zu tragen hat, kann der Vermieter eine weitere Versicherung abschließen und die Kosten umlegen. Es darf sich aber nicht um überflüssigen Versicherungsschutz handeln (Grundsatz der Wirtschaftlichkeit).
4. Der Vermieter lässt Wasserzähler einbauen und will anschließend die Wasserkosten nach Verbrauch umlegen, was vorher nicht der Fall war. Waren die Wasserkosten bisher in der Grundmiete enthalten, kann er sie als Betriebskosten gesondert berechnen. Für die Abwasserkosten gilt das entsprechend.