Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV

Das Thema Betriebskosten kann Anlass zu zahlreichen Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sein. Insbesondere durch das massive Ansteigen der Betriebskosten in den letzten Jahren ist es für die Parteien strittig, welche Kosten in welcher Höhe umgelegt werden.

Betriebskosten werden oft als "zweite Miete" bezeichnet. Dieser Begriff ist missverständlich: Für Vermieter sind die Betriebskosten keine Einnahmen, sondern reine Durchlaufposten, die er weiterzuleiten hat.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die einschlägigen Regelungen finden sich in § 2 Nr. 1 bis 17 BetrKV.

Die häufigsten Fallen

  1. Überhöhte Preise beim Brennstoffkauf

    Für den Einkauf der Brennstoffe gilt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Der Vermieter darf also keine offensichtlich überhöhten Preise hinnehmen. Er ist aber nicht verpflichtet, einen Kostenvoranschlag einzuholen und das billigste Angebot auszuwählen. Seinen Stammlieferanten muss er nicht wegen eines günstiger anbietenden Lieferanten wechseln.

  2. Verbrauchsberechnung ausschließlich mit den höheren Kosten der zugekauften Brennstoffe

    Der Vermieter darf nur diejenigen Brennstoffkosten ansetzen, die ihm tatsächlich entstanden sind. Ein zu Beginn der Heizperiode billig eingekaufter Restbestand ist in der Abrechnung aufzuführen. Der Verbrauch setzt sich dann aus dem billigen Restbestand und der während der Heizperiode mit höheren Kosten zugekauften Brennstofflieferung zusammen.

  3. Abrechnung von Bankgebühren, die beim Bezahlen der Heizöllieferung angefallen sind

    Bank- und Kontoführungsgebühren, die in Zusammenhang mit der Heizölbeschaffung anfallen, sind Verwaltungskosten. Verwaltungskosten gehören aber nicht zu den Betriebskosten.

  4. Anmietung von neuen Wärmezählern

    Der Vermieter muss seine Mietabsicht den Nutzern mitteilen und sie über die dadurch entstehenden Kosten informieren. Die Anmietung ist jedoch unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Der Vermieter kann dann zwar den Mietvertrag abschließen, die Kosten kann er aber nicht auf die Mieter umlegen.

  5. Verbrauchsunabhängige Abrechnung trotz installierter Messgeräte

    Die Mieter sind berechtigt, die Heizkostenabrechnung um 15 % zu kürzen.

1 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (§ 2 Nr. 1 BetrKV)

Dazu gehören sämtliche laufend wiederkehrenden Verbindlichkeiten, deren Erhebung auf öffentlichem Recht beruht, namentlich die Grundsteuer. Diese kann in der vollen Höhe angesetzt werden. Im Fall einer Grundsteuervergünstigung darf nur die tatsächlich gezahlte Grundsteuer angesetzt werden.

Hinweis

Grundsteuernachforderungen ebenfalls Betriebskosten

Ferner zählen auch Grundsteuernachforderungen durch die Stadt bzw. Gemeinde für zurückliegende Jahre zu den umlagefähigen Betriebskosten, obwohl es sich insofern nicht um eine laufende, sondern um eine einmalige Zahlung handelt.

Rückwirkend neu festgesetzte Grundsteuer

Der Vermieter kann die Nachzahlung von rückwirkend neu festgesetzten Grundsteuern auch nach zwischenzeitlicher Beendigung des Mietverhältnisses vom ehemaligen Mieter verlangen. Eine verspätete Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen hat der Vermieter nicht zu vertreten, da diese nicht in seinen Einflussbereich fällt.

Ist neben grundsteuerbegünstigtem Wohnraum noch Geschäftsraum oder nichtbegünstigter Wohnraum vorhanden, darf den begünstigten Wohnungen nur der Teil der Grundsteuer zugerechnet werden, der auf sie entfällt.

Personensteuern des Vermieters

Dagegen zählen nicht zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks die Personensteuern des Vermieters (Einkommensteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer) sowie Realsteuern, z. B. die Gewerbesteuer, die auch dann nicht zu den öffentlichen Lasten zählt, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört, da sich die Steuerpflicht auch dann nicht aus dem Eigentum am Grundstück, sondern aus dem Betrieb des Gewerbes ergibt (vgl. Rundschreiben des Bundesministers für Städte-, Bau- und Wohnungswesen vom 20.7.1970).

Gleiches gilt für eine Ortskirchensteuer. Auch wenn diese nach dem Grundvermögen erhoben wird, zählt sie nicht zu den Betriebskosten, da sie als von der Konfession des Grundstückseigentümers abhängige Ortssteuer nicht auf dem Grundstück lastet.

Feuerstättenschau als hoheitliche Aufgabe

Zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zählen ferner die Kosten des Feuerstättenbescheids. Aus der Formulierung des § 2 Nr. 1 BetrKV ergibt sich, dass unter den laufenden öffentlichen Lasten nicht nur die Grundsteuer fällt. Die Feuerstättenschau, auf die ein Feuerstättenbescheid ergeht, ist als hoheitliche Aufgabe zu qualifizieren, sodass damit der Tatbestand der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks erfüllt ist.

2 Die Kosten der Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV)

Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung, die...

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