Betriebskostenarten nach § ... / 4.5 Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Anlage einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft

Diese Kosten werden zusammenfassend meist als "Wartungskosten" bezeichnet, deren Umfang u. a. von der Art der Ausführung und dem Alter der Anlage abhängig ist. Heizungs- und Warmwasseranlagen sind gemäß § 10 Abs. 3 EnEV sachgerecht zu warten und instand zu halten. Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen dürfen grundsätzlich nur von Personen vorgenommen werden, welche die notwendigen Fachkenntnisse und Fertigkeiten besitzen.

Zur Wartung gehören folgende Maßnahmen:

  • Überprüfen und Einstellen der Feuerungseinrichtungen, Reinigen und Einstellen des Brenners einschließlich der Kosten kleiner Instandhaltungsarbeiten wie Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen, z. B. Dichtungen, Filter, Düsen[2]
  • Überprüfen der zentralen regeltechnischen Einrichtungen, Probeläufe, Messungen der Abgaswerte und der Abgastemperaturen, Kontrolle und Nachfüllen des Wasserstands
  • Prüfung der Dichtigkeit der Gasleitungen im Gebäude, die vom Zähler zu den Gasetagenheizungen in den Mieträumen führen.[3] Auch nach Auffassung des AG Trier[4] stellt die Prüfung der Gasleitungen zur Etagenheizung in der Mietwohnung keine Betriebssicherheitsprüfung der Heizung dar. Die Umlage der Prüfungskosten als Betriebskosten bedarf daher der besonderen Vereinbarung im Mietvertrag.

    Nach den technischen Regeln für Gasinstallationen (DVGW-TRGI 2008) ist für die Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen ein 12-Jahres-Rhythmus vorgeschrieben. Dabei rechtfertigt allein das hohe Alter eines Gebäudes keinen kürzeren Turnus. Lässt der Vermieter die Dichtigkeitsprüfung im 5-jährigen Turnus durchführen, verstößt er damit gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit[5] und kann die entstandenen Kosten nicht auf die Mieter umlegen.[6]

 
Hinweis

Klausel zur jährlichen Wartung der Therme

Eine Klausel, die den Mieter auf seine Kosten zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet, ohne eine Kostenobergrenze vorzugeben, ist wirksam, da sie den Mieter nur zur Übernahme der Kosten solcher Wartungsarbeiten verpflichtet, die ohnehin zu den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten gehören und es auch bei der Umlage dieser Kosten kein Erfordernis gibt, eine Obergrenze zu vereinbaren.[7] Eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme von Wartungskosten ist im Hinblick auf die Regelung des § 2 BetrKV als üblich anzusehen.[8]

 
Achtung

Instandhaltungskosten

Von den umlagefähigen Wartungskosten streng zu trennen sind die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z. B. Einbau einer neuen Pumpe oder Reparatur des Brenners). Werden diese Reparaturen zusammen mit Wartungsarbeiten durchgeführt, sind die Kosten der Reparatur aus dem Gesamtbetrag der Kosten herauszurechnen.

 
Praxis-Tipp

Gesonderte Abrechnung von Reparatur und Wartung

Um Streitigkeiten vorzubeugen, ist daher zu empfehlen, den Fachbetrieb anzuweisen, die Beträge für Reparatur und Wartung auf der Rechnung möglichst gesondert auszuweisen.

[1]
[3] LG Hannover, Urteil v. 7.3.2007, 12 S 97/06, ZMR 2007 S. 865; so auch Langenberg, in Schmidt-Futterer, 9. Aufl. 2007, § 556 BGB Rn. 223; AG Bad Wildungen, Urteil v. 20.6.2003, C 66/03, WuM 2004 S. 669; a. A. AG Kassel, Urteil v. 8.4.2005, 454 C 6175/04, WuM 2006 S. 149, wonach es sich bei den Gasrohren, die innerhalb des Hauses zu den einzelnen Gasetagenheizungen führen, nicht um Teile der Heizungsanlage handelt, sondern um Versorgungselemente, deren Prüfungskosten nicht umlagefähig sind.
[4] AG Trier, Urteil v. 23.11.2007, 7 C 260/07, WuM 2008 S. 598.
[7] AG Siegburg, Urteil v. 30.11.2000, 4 C 746/99, WuM 2001 S. 245; Bub/Treier, 3. Aufl., II 463 und III 1082.
[8] LG Düsseldorf, Urteil v. 23.10.2014, 21 S 353/13, ZMR 2015 S. 551.

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