Betriebskostenarten nach § ... / 14.3 Ansatzfähige Kosten

Ansatzfähig sind das Arbeitsentgelt, die Sozialbeiträge, die Beiträge zur Unfallversicherung, die Kosten einer Vertretung bei Krankheit oder Urlaub sowie Sachleistungen. Zu den Sachleistungen zählt insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich überlassenen Wohnung bzw. bei einer verbilligten Miete die Differenz zwischen dem Mietwert und der tatsächlich gezahlten Miete; ferner sonstige Sachleistungen im (orts)üblichen Umgang, z. B. Gutscheine, bei denen es sich um eine arbeitsrechtliche Gratifikation und damit um eine umlagefähige geldwerte Leistung handelt. Soweit der Eigentümer Arbeitsleistungen eines Hauswarts – nicht eines Hausverwalters – selbst ausführt, kann er den Betrag als Betriebskosten ansetzen, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte, nicht jedoch die Umsatzsteuer des Dritten.

 

Hinweis

Einsichtsrecht des Mieters

Der Mieter ist berechtigt, die Lohn- und Gehaltsabrechnungen des Hausmeisters einzusehen. Insofern müssen die Rechte des Hausmeisters zurückstehen, da dem Hausmeister bei Vertragsunterzeichnung klar sein musste, dass bei einem Streit über die Betriebskosten seine Vertragsbedingungen offengelegt würden.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Bei den Hausmeisterkosten muss der Vermieter – wie bei allen Betriebskostenpositionen – den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Hausmeisterkosten, die um 58 % über den Kosten liegen, die für das Anwesen wegen dessen besonderer Umstände bereits mit einem über dem ortsüblichen Durchschnitt liegenden Satz festgestellt wurden, können daher nur mit ihrem durchschnittlichen Satz auf die Mieter umgelegt werden. Auch ein Stundenlohn von 25 EUR für Treppenhaus- und Hofreinigung, der einem Hausmeister im Zeitraum von 1997 bis 2000 gezahlt wurde, ist unwirtschaftlich hoch und kann nicht in die Betriebskostenabrechnung für die Wohnungen eingestellt werden.

 

Hinweis

Nachweis bei Verdoppelung der Kosten

Führt die Entlassung des bisherigen Hausmeisters und die anschließende Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen externen Dienstleister zur Verdoppelung der Kosten, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um die erhöhten Kosten umlegen zu können.

Kann zur Ermittlung der angemessenen Hausmeisterkosten nicht auf Durchschnittswerte in Betriebskostentabellen zurückgegriffen werden (z. B. weil der örtliche Mietspiegel eine solche Tabelle nicht enthält), kann das Gericht eine Schätzung der marktüblichen Kosten auf Grundlage von nach Anzahl und Größe vergleichbaren Objekten vornehmen.

Neueinstellung während bestehendem Mietvertrag

Umlagefähig sind auch die Kosten eines Hausmeisters, den der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses neu einstellt, wenn im Mietvertrag Hausmeisterkosten als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

 

Hinweis

Keine Kürzung bei mangelhafter Leistung

Mangelhaft erbrachte Hausmeisterleistungen berechtigen den Mieter nicht, in der Betriebskostenabrechnung den auf ihn entfallenden Anteil der Hausmeisterkosten zu kürzen.

Allerdings kann der Vermieter nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verpflichtet sein, zumutbare und gebotene Gegenmaßnahmen einzuleiten (z. B. Abmahnung, Kündigung, Gehalts- bzw. Entgeltkürzung), um den mangelhaften Arbeitsleistungen des Hausmeisters zu begegnen.

 

Hinweis

Gleiches Recht für Vermieter und Mieter

Ist der Vermieter seinerseits zu einer Kürzung der Hausmeistervergütung berechtigt, kann auch der Mieter die abgerechneten Kosten in der Betriebskostenabrechnung kürzen.

Ob die Fehlleistungen des Hausmeisters schwerwiegend genug sind, um derartige Maßnahmen zu rechtfertigen, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

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