Betriebskostenabrechnung – Voraussetzungen / 2.2 Bei preisgebundenem Wohnraum

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sein dürfen^[1] und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschlussfrist, sodass die einseitige Umstellung auch noch nach diesem Zeitpunkt, längstens jedoch bis zum Ablauf der Preisbindung der konkreten Wohnung, vorgenommen werden kann.^[2]

Wichtig

Betriebskostenkatalog ist erweiterbar

Der Vermieter kann durch einseitige Erklärung^[3] den Katalog der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten für zukünftige Abrechnungszeiträume auch auf solche Kostenarten ausdehnen, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag noch nicht vereinbart war.

Ausreichend ist, dass der Vermieter dem Mieter Art und Höhe der neu umgelegten Betriebskosten bekannt gibt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur die Umlage einzelner Betriebskosten vorsieht (Teilinklusivmiete).

Die Umlage kann auch dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.^[4] Ausgeschlossen ist dies nur, wenn die Umlage der betreffenden Kosten im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist oder sich aus den Umständen ergibt.^[5]

Die einseitige Gestaltungserklärung^[6] ist jedoch nur wirksam, wenn in ihr die Umstellung berechnet und erläutert ist. Dies erfordert für die Umstellung von Altverträgen eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung und eine Berechnung und Erläuterung der für die Umlage vorgesehenen Betriebskosten. Hierzu ist erforderlich, dass die in die Umlage einzubeziehenden Betriebskosten einzeln und namentlich aufgeführt werden; der bloße Hinweis auf Betriebs- oder Nebenkosten reicht nicht aus.^[7]

Achtung

Einseitige Umstellung der Betriebskosten nicht rückwirkend möglich

Die Umstellung kann jedoch nicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine Gleitklausel enthält.^[8]

Nach Beendigung der Preisbindung kann die Umstellung der Mietstruktur nur noch einvernehmlich erfolgen. Kommt eine Einigung nicht zustande, verbleibt es bei der vereinbarten Bruttomiete.

[1] § 27 Abs. 3 II. BV.

[2] LG Koblenz, Urteil v. 21.7.1995, 14 S 102/95, WuM 1996 S. 560.

[3] § 10 Abs. 1 WoBindG.

[4] BGH, Urteil v. 14.4.2010, VIII ZR 120/09.

[5] Vgl. § 10 Abs. 4 WoBindG.

[6] § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG.

[7] LG Aachen, Urteil v. 28.10.1994, 5 S 177/94, WuM 1995 S. 545.

[8] LG Bonn, Urteil v. 26.7.1995, 6 S 111/95, WuM 1997 S. 229.