Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler.
Einseitige Erklärung des Vermieters möglich
Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, durch einseitige Erklärung (in Textform) von einer Brutto- bzw. Teilinklusivmiete oder Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung solcher Betriebskosten überzugehen.
Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so muss diese entsprechend herabgesetzt werden.
Das Recht des Vermieters gem. § 556a Abs. 2 BGB, durch einseitige Erklärung von einer vereinbarten Brutto- bzw. Teilinklusivmiete oder Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung überzugehen, besteht auch bei Mietverhältnissen, die vor Inkrafttreten des § 556a BGB am 1.9.2001 begründet worden sind.[1]
Umstellung auf verbrauchsabhängige Müllentsorgung
Die Kosten der Müllbeseitigung kann der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Müllentsorgung mit Kostenumlage auf die jeweiligen Mieter umstellen, indem er anstelle des vorhandenen Müllcontainers einzelne Restmüllbehälter den Mietparteien bedarfsgerecht zur Verfügung stellt. Dabei kann der Vermieter den vormaligen verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel für die Müllgebühren (z. B. nach Wohnfläche) einseitig ändern, indem er den Umlageschlüssel nach der Müllgebühr für die zur Verfügung gestellte Mülltonne bestimmt.
Da § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB den Vermieter berechtigt, die Betriebskosten "ganz oder teilweise" nach einem Maßstab umzulegen, der der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, ist der Vermieter nicht verpflichtet, verursachungsabhängige Betriebskosten zu 100 % nach der erfassten Verursachung umzulegen. Der Vermieter darf in gewissem Umfang auch verursachungsunabhängige Kostenbestandteile, z. B. einen pauschalen Festanteil in die Umlage einbeziehen.
Dementsprechend ist es bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung zulässig, eine feste Mindestmüllmenge in angemessenem Umfang anzusetzen (hier: 10 l Restmüll pro Woche bei einem 2-Personen-Haushalt). Eine solche Regelung verfolgt den berechtigten Zweck, eine illegale Abfallentsorgung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen zu lassen.[2]
Die Erklärung des Vermieters über die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig und wirkt nur für die Zukunft. Dies schließt jedoch nicht aus, dass das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausgeübt wird. Dies ist auch sachgerecht, da die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig ist und nach Ablauf des Abrechnungszeitraums und den gegebenen Umständen korrekturbedürftig sein kann.[3]
Die Möglichkeit der einseitigen Umstellung durch den Vermieter auf eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Leistungserbringer besteht nicht mehr. Allerdings bleiben ältere Vereinbarungen, z. B. eine im Formularmietvertrag aus dem Jahr 1993 dem Vermieter vorbehaltene Vertragsänderung zur Direktabrechnung und Direktlieferung, wirksam. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Option der Direktabrechnung durch das Mietrechtsreformgesetz (vom 1.9.2001) abgeschafft wurde.[4] Bestimmt der Vermieter gemäß dem (bis 31.8.2001 geltenden) § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten auch Dritter bedienen.[5] Die Vertragsparteien sind auch jetzt nicht gehindert, diese Möglichkeit vertraglich zu vereinbaren.[6]
Allerdings sind Wasserversorgungsunternehmen auch bei einer Monopolstellung grundsätzlich nicht verpflichtet, Versorgungsverträge mit den Mietern abzuschließen und den Grundstückseigentümer als Vermieter aus seinem Vertragsverhältnis zu entlassen.[7]
Wasserverbrauch nach Hauptzähler abrechnen
Wird das Wasser verbrauchsabhängig abgerechnet und zeigt der Hauptwasserzähler des Hauses einen größeren Verbrauch an als die Wohnungswasserzähler zusammen, erfolgt eine Abrechnung entsprechend dem Hauptwasserzähler, wobei die Wasserkosten anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigewerte der Wohnungszähler auf die Mieter verteilt werden.[8]
Differenzen zwischen der vom Hauptzähler gemessenen Gesamtwassermenge und den erfassten Einzelmengen sind aufgrund Messtoleranzen technisch nicht zu vermeiden. Sofern die Messtoleranzen alle Mieter gleichermaßen betreffen, sind sie in einem Umfang von ca. 20 % noch hinzunehmen und beeinträchtigen nicht die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.[9]
Messdifferenz mehr als 20 %
Eine Messdifferenz von mehr als 20 % schließt jedoch die Umlage der Unterschiedsmenge aus.[10]
Dürfen Wasserzähler nicht mehr zur E...
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