Betriebskostenabrechnung – ... / 2 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in das Gesetz aufgenommen. Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nicht für die Wahl zwischen verschiedenen Versorgungs- oder Dienstleistungsarten, z. B. bei der Frage, ob das Anwesen mit Öl, Gas, Fernwärme oder durch Wärmecontracting versorgt werden soll. Z. B. kann ein Mieter, der eine bei Abschluss des Mietvertrags mit Wärmecontracting versorgte Wohnung anmietet und sich vertraglich zur anteiligen Tragung der Kosten der Wärmelieferung verpflichtet, dem Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nicht entgegenhalten, die Mietwohnung hätte mittels Fernwärme oder durch eine vom Vermieter selbst betriebene Zentralheizung preiswerter versorgt werden können.

Gleiches gilt für die Wahl der Leistungserbringer, z. B. bei der Durchführung von Reinigungsarbeiten. Der Vermieter ist daher nicht verpflichtet, vor der Vergabe von Leistungen verschiedene Angebote einzuholen und dann den jeweils preiswertesten Anbieter zu wählen. Ferner steht es in seinem Ermessen, ob er mit den Arbeiten eine Privatperson, etwa einen von ihm beschäftigten Hausmeister, oder eine professionelle Firma beauftragt; anderenfalls würde der Vermieter in seiner Bewirtschaftung des Objekts unangemessen stark eingeschränkt.

Dementsprechend ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Entwicklung der Heizölpreise am Markt zu beobachten und Heizöl immer dann nachzukaufen, wenn die Preise günstig sind. Ferner ist der Vermieter nicht verpflichtet, langfristige Verträge mit einem (Monopol-)Unternehmen (hier: Vattenfall) zu beenden, um kosten­günstigere Regelungen zu erzielen.

Der Vermieter muss auch nicht versuchen, mit dem Wärmelieferanten eine Kulanzregelung über einen niedrigeren Bezugspreis zu treffen.

Hinweis

Prüfpflichten des ­Vermieters

Anlass zu einer Überprüfung der laufenden Verträge, verbunden mit der Konsequenz, im Wege einer Änderungskündigung günstigere Konditionen zu erhalten, hat der Vermieter erst dann, wenn sich z. B. bei einer Änderung der Tarifstruktur des Wärmeversorgungsunternehmens die Frage stellt, ob und welcher Tarif wirtschaftlich am günstigsten ist, oder wenn eine signifikante Erhöhung der Kosten, die nicht auf Preiserhöhungen oder Witterungsverhältnisse zurückzu­führen ist, die Überlegung nahelegen, ob durch eine Modifizierung des Versorgungsvertrags Abhilfe geschaffen werden kann.

Innerhalb der gewählten Versorgungs- bzw. Dienstleistungsart muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten, hat aber einen Ermessensspielraum.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch nur innerhalb bereits bestehender Mietverhältnisse. Es gilt daher nicht für Maßnahmen des Vermieters (z. B. Umstellung der Zentralheizung auf Wärmecontracting) vor Abschluss des konkreten Mietvertrags. Ferner kommt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht in Betracht, wenn dem Vermieter aufgrund langfristiger Vertragsbindungen ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter nicht möglich war.

Macht der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, muss er konkret vortragen, z. B. von welchem Anbieter der Vermieter die Leistung preisgünstiger hätte beziehen können. Greift der Mieter die Wirtschaftlichkeit der Heizungsanlage an, muss er nicht nur vortragen, dass die Heizung im Mietobjekt hohe Wärmeverluste verzeichnet, sondern dass diese tatsächlich vermeidbar sind. Insofern entbindet fehlende eigene Fachkenntnis die Parteien nicht von der Substanziierungspflicht. Es obliegt den Parteien, sich ggf. sachverständiger Hilfe zu bedienen. Erst nach einem entsprechenden konkreten Vortrag des Mieters ist der Vermieter beweispflichtig, dass ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis vorliegt, d. h., dass er wirtschaftlich und sparsam gehandelt hat und mit der Betriebskostenbelastung des Mieters dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügt. Weichen die vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten erheblich von den Durchschnittskosten ab, muss der Vermieter nach Auffassung des AG Frankfurt/M. die Richtigkeit der abgerechneten Kosten darlegen, die Abweichung erläutern und damit die Erforderlichkeit beweisen.

Entsprechend seiner vertraglichen Nebenpflicht, den Mieter nur mit Betriebskosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind, ist der Vermieter gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen. Dabei darf sich der Vermieter nach Auffassung des KG Berlin nicht darauf beschränken, einen Versicherungsmakler zu beauftragen, da es durchaus möglich ist, dass der Versicherungsmakler nicht die günstigste Versicherung, sondern die Versicherung anbietet, bei der er am meisten verdient.

Praxis-Beispiel

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