Der Vermieter kann grundsätzlich – bei frei finanziertem Wohnraum nach billigem Ermessen (§ 315 BGB), bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV – mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Strittig ist, ob eine derartige Bestimmung bereits in der Angabe von Straße und Hausnummer eines Mietobjekts zu sehen ist. Jedenfalls können mehrere Wohngebäude, die vom Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werden, für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, wenn eine Abrechnung für jedes einzelne Haus nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird, z. B. durch eine Hausnummer.[1]
Eine entsprechende mietvertragliche Abrechnungsvereinbarung ist nicht erforderlich.[2] Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum ist bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.[3]
Dagegen sind Betriebskosten, die objektbezogen erfasst werden können, auch objektbezogen abzurechnen, wenn der Wohnungsmietvertrag keinen Hinweis darauf enthält, dass die Wohnung Teil einer aus mehreren Häusern bestehenden Wirtschaftseinheit ist.[4]
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern lediglich die materielle, d. h. inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.[5]
Bei zulässigen Abrechnungseinheiten dürfen auch solche Kosten auf alle Mieter verteilt werden, die nur in speziellen Häusern angefallen sind (z. B. für die Ungezieferbekämpfung). Dies gilt nur dann nicht, wenn bestimmte Kosten notwendigerweise nur in einem bestimmten Haus anfallen können, z. B. Liftkosten.[6]
Welche Angaben bei Abrechnungseinheiten erforderlich sind
Bei Gebäuden, die zulässigerweise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst wurden, ist in der Betriebskostenabrechnung die Auflistung der Einzelgebäude regelmäßig nicht erforderlich. Informationen, aus welchen Gebäuden die Abrechnungseinheit besteht, gehören nämlich nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Auch ohne diese zusätzlichen Informationen kann der Mieter anhand der aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten, der angesetzten Gesamtfläche gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie der ihm in Rechnung gestellte Kostenanteil ermittelt worden ist. Ausreichend ist daher
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe – und, falls erforderlich, auch die Erläuterung – des Verteilerschlüssels,
- die Berechnung des Mieteranteils und
- der Abzug der Vorauszahlungen.[7]
Bei der Betriebskostenabrechnung genügt es nach der neueren Rechtsprechung des BGH[8], wenn der Vermieter in der Abrechnung nur den "bereinigten", d. h. den tatsächlich auf die Wohnungsmieter der Abrechnungseinheit umgelegten Betrag angibt.[9]
Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über den Verteilungsmaßstab für die Nebenkosten gilt schlüssig als vereinbart, dass die Nebenkosten objektbezogen abzurechnen sind. Davon kann nur abgewichen werden, wenn technische, faktische oder rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Nur in diesem Fall muss der Mieter eine solche nicht vertragsmäßige Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nach Treu und Glauben gegen sich gelten lassen. Rechtliche Hindernisse stehen jedenfalls dann nicht entgegen, wenn der Gesetzgeber eine verbrauchsnahe Erfassung und Abrechnung vorgeschrieben hat, z. B. bei den Heizungs- und Warmwasserkosten. Andererseits kann aber ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Mieters vorliegen, wenn er eine Rechtsposition ausnutzt, die ihm ersichtlich keinen Vorteil bringt und somit ein Bestehen auf den vertragsgemäßen Umlageschüssel nicht rechtfertigt, so z. B. wenn der Mieter auf einer objektbezogenen Abrechnung besteht, obwohl die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten für ihn nicht nachteilig wäre.[10]
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