Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.4 Leer stehende Wohnungen

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten^[1], sondern auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Wasser, Müll), die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter (keine Zwischenzähler, keine einzelnen Müllgefäße) nach der Wohnfläche abgerechnet werden.^[2]

Unwirksam ist daher eine mietvertragliche Formularklausel, wonach die Betriebskosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den "tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt" oder nur nach der "bewohnten" Fläche erfolgen soll. Eine solche Klausel ist auch in einem gewerblichen Mietvertrag unwirksam, weil dadurch das Leerstandsrisiko auf den Mieter abgewälzt wird. Die Vertragslücke, die dadurch wegen der Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs entstanden ist, ist durch ergänzende Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.^[3]

Zulässig ist dagegen eine Verteilung nach dem Verhältnis der "Wohnflächen", wobei die Betriebskosten dann auf die gesamte Wohnfläche des Hauses aufgeteilt werden müssen, d. h. auf alle Wohnungen, ob vermietet oder nicht vermietet.^[4]

Auch bei Abrechnung der Betriebskosten nach der Personenzahl muss ein Wohnungsleerstand berücksichtigt werden, um auf diese Weise eine angemessene Beteiligung des Vermieters an den Kosten des Leerstands zu erreichen. Insofern ist es zulässig, für Kosten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (verbrauchsunabhängige Kosten, z. B. Grundsteuer, Gemeinschaftsantenne, Versicherung, Hausmeister), auch für die Zeiten des Leerstands eine fiktive Person anzusetzen.^[5] Auch bei verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. Wasser gem. Wasserzähler) ist eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, sodass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird, während die übrigen Grundkosten – wie auch die verbrauchsabhängig erfassten Kosten – von den Mietern getragen werden.

Wichtig

Geringfügiger Leerstand bleibt unberücksichtigt

Bei geringfügigem Leerstand kann von einer Berücksichtigung auch ganz abgesehen werden. Letztlich ist die Frage, ob und wie weit die Betriebskostenabrechnung einen Leerstand einzelner Wohnungen im Mietshaus aus Gründen der Billigkeit berücksichtigen muss, nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden^[6]

Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter die auf eine leer stehende Wohnung entfallenen Betriebskosten vorweg abziehen. Fehlt der Vorwegabzug, kann dieser Fehler nicht durch eine Schätzung behoben werden.^[7]

Der Vermieter haftet grundsätzlich nicht für heizbedingte Mehrkosten, die dem Mieter infolge leer stehender Wohnungen entstehen, da auch der Mieter damit rechnen muss, dass Wohnungen teilweise leer stehen und dadurch ein erhöhter Wärmeverlust (sog. Transmissionswärmeverlust) eintritt. Deshalb liegt kein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) vor, sofern die Heizkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung verteilt worden sind.^[8]

Achtung

Vermieter trägt Kosten

Leer stehende Räume sind zulasten des Vermieters in Ansatz zu bringen. Die betreffenden Räume müssen in der Abrechnung so behandelt werden, als wären sie vom Vermieter genutzt worden.

Praxis-Beispiel

Teilweiser Leerstand

In einem Gebäude mit 5 Wohnungen à 100 qm und 5 Wohnungen à 70 qm (Gesamtfläche: 850 qm) stand eine 70 qm große Wohnung an 20 Tagen im Jahr leer.

Dies ergibt folgende Kostenaufteilung:

Ausgangswert: 850 qm × 360 Tage = 306.000

Einzelwerte:

Die Mieter der Wohnungen mit 100 qm tragen je 11,76 % der Gesamtkosten (100 qm × 360 Tage = 36.000 : 3.060).

Die Mieter der Wohnungen mit 70 qm, die diese an 360 Tagen genutzt haben, tragen je 8,24 % der Gesamtkosten (70 qm × 360 = 25.200 : 3.060).

Der Mieter der Wohnung mit 70 qm, der diese an 340 Tagen genutzt hat, trägt 7,78 % der Gesamtkosten (70 qm × 340 = 23.800 : 3.060).

Der Vermieter trägt die Kosten, die für eine Wohnung mit 70 qm anteilig für 20 Tage entstehen, nämlich 0,46 % der Gesamtkosten (70 qm × 20 = 1.400 : 3.060).

Ändert sich die Gesamtfläche während der Abrechnungsperiode, muss auch diesem Umstand Rechnung getragen werden. Eine solche Änderung kann beispielsweise eintreten, wenn während der Abrechnungsperiode ein Dachgeschoss ausgebaut worden ist. Ebenfalls tritt eine Änderung der Gesamtfläche ein, wenn ein gewerblicher Zwischenvermieter während der Abrechnungsperiode einen Teil seines Wohnungsbestands verliert. In diesem Fall kann der Veränderung der Gesamtfläche wie folgt Rechnung getragen werden.

Praxis-Beispiel

Verä...