Betriebskostenabrechnung – ... / 1.1.1 Umlage nach Wohnfläche

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten (z. B. von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche) ab, ist für die Abrechnung nach der neuen Rechtsprechung des BGH ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche maßgebend, d. h. der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche. Seine frühere Rechtsprechung, wonach die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist, sofern die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, hat der BGH ausdrücklich aufgegeben.

Eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte ist nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Ob die angesetzten Flächenwerte zutreffen, berührt allein die materielle, nicht aber die formelle Richtigkeit der Abrechnung.

Daher ist eine Betriebskostenabrechnung mit aus sich heraus nicht selbst erklärenden Verteilerschlüsseln (hier: Angabe von Zahlenkombinationen) schon dann formell wirksam, wenn der Vermieter diese Verteilerschlüssel bereits in der Vorjahresabrechnung nachvollziehbar erläutert hat. Auf die evtl. streitige Frage, ob auch der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung Erläuterungen der als Verteilerschlüsseln angegebenen Zahlenkombinationen beigefügt war, kommt es daher nicht an, da der Mieter durch den Rückgriff auf die Vorjahresabrechnung ohne Weiteres in der Lage ist, zu ermitteln, nach welchen Verteilerschlüsseln die jeweiligen Betriebskosten umgelegt wurden.

Der Umlageschlüssel kann aber auch konkludent, d. h. schlüssig, vereinbart werden. Daher kann eine Vereinbarung i. S. d. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB angenommen werden, wenn die Parteien jahrzehntelang einverständlich einen bestimmten Umlagemaßstab verwendet haben. In diesem Fall steht auch eine etwaige Schriftformklausel des Mietvertrags der Wirksamkeit nicht entgegen, da es sich nicht um eine Änderung früherer Vereinbarungen handelt, sondern um eine von Anfang an unverändert angewandte Praxis.

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