Betriebskostenabrechnung: Umfang des Rechts zur Belegeinsicht bei verbrauchsabhängiger Kostenverteilung
  
Begriff

BGB §§ 259, 556

  1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.
  2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

(amtliche Leitsätze des BGH)

In dem entschiedenen Fall nimmt der Vermieter den Mieter auf Zahlung von Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 in Höhe von 3.500 EUR und 3.800 EUR in Anspruch. Die Heizkosten werden in dem Anwesen zu 30 % nach der Fläche und zu 70 % nach dem Verbrauch abgerechnet. Die Gesamtfläche des Mehrfamilienhauses beträgt ca. 720 qm, die Wohnung des Mieters weist eine Fläche von 94 qm auf. Auf die Wohnung des Mieters entfallen also ca. 13 % der Gesamtfläche. Der Verbrauch wird über Wärmemesser erfasst.

Von den gesamten Verbrauchswerten entfallen auf den Mieter ca. 42 % (2013) und ca. 47 % (2014). Der Mieter erachtet dieses Ergebnis für nicht plausibel. Er verlangt vom Vermieter, dass dieser ihm Einsicht in die Verbrauchsdaten der anderen Mieter gewährt. Dies hat der Vermieter verweigert.

Die Zahlungsklage des Vermieters hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH hob die Urteile der Vorinstanzen auf und wies die Zahlungsklage ab.

1. Einsichtnahme des Mieters in alle zur Abrechnungsprüfung erforderlichen Belege

Nach § 259 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter auf dessen Verlangen Einsicht in die Abrechnungsbelege zu gewähren (BGH, Beschluss v. 22.11.2011, VIII ZR 38/11, WuM 2012 S. 276; BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 322/12, NJW 2013 S. 3234).

 
Hinweis

Einzusehende Abrechnungsbelege

Zu den Belegen zählen alle Unterlagen, die der Mieter benötigt, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Werden die Heizkosten – wie hier – (ganz oder teilweise) nach dem Verhältnis der jeweiligen Verbrauchswerte umgelegt, so kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer beanspruchen.

Auf diese Weise kann der Mieter überprüfen,

  • ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt,
  • ob deren Werte zutreffend sind oder
  • ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen (Artz, in Staudinger, § 556 Rn. 112; Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 BGB Rn. 481; Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 Rn. 186; Harsch, WuM 2015, S. 399, 400 jeweils m. w. N.).

2. Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei verweigerter Belegeinsicht

Wird die Einsicht verweigert, steht dem Mieter gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses Zurückbehaltungsrecht führt entgegen § 274 Abs. 1 BGB nicht zur Verurteilung "Zug-um-Zug", sondern zur Klageabweisung.

Der BGH begründet dies damit, dass der Vermieter durch Verweigerung der Belegeinsicht dem Mieter in vertragsverletzender Weise dessen Recht auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung verhindere, sodass sich sein gleichwohl erhobenes Zahlungsverlangen als eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende unzulässige Rechtsausübung darstelle (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001 S. 299; NJOZ 2015 S. 1556, 1557 f.; KG Berlin, Urteil v. 12.3.2012, 12 U 72/11, juris Rn. 5; Artz, in Staudinger, a. a. O. Rn. 123 m. w. N.).

3. Vermieter trägt Beweislast

In einem weiteren Teil der Entscheidung weist der BGH darauf hin, dass die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter liegt (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, Rn. 12).

Bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung muss sich das Gericht von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der vom Vermieter vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie die dazu vom Vermieter angebotenen Beweise erheben (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, Rn. 13).

 
Hinweis

Was bei der Kostenumlage nach Verbrauchswert oder Verursachung gilt

Das Urteil ist zu einem Fall ergangen, in dem die Heizkosten teilweise nach dem Verhältnis der Verbrauchswerte einzelner Mieter umgelegt werden. Die dort entwickelten Grundsätze sind über den entschiedenen Fall hinaus immer dann zu beachten, wenn Betriebskosten nach einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter umgelegt werden (s. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies gilt etwa ...

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