Betriebskostenabrechnung – ... / 2.6 Durchsetzung des Nachzahlungsanspruchs

Zur Begleichung der Nachforderung ist dem Mieter eine angemessene Frist einzuräumen, die ihm auch eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.

Dennoch kann der Vermieter seine Forderung einschließlich des Verzugsschadens (z. B. Zinsen, Kosten der Rechtsverfolgung) durch Mahnbe­scheid bzw. Klage geltend machen. Erhebt er jedoch Klage trotz einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung, wird diese erst schlüssig, wenn die einzelnen Fehler nachgebessert sind bzw. bei einer insgesamt nicht nachvollziehbaren Abrechnung eine neue Abrechnung erteilt worden ist. Erkennt der Mieter im Prozess die Klageforderung nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung unverzüglich an, trägt der Vermieter die Verfahrenskosten.

Der Nachforderungsanspruch des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung kann auch im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn die Existenz und der Zugang der Abrechnungen beim Mieter unstreitig sind, der Mieter gegen den Nachzahlungsbetrag keine Einwendungen erhoben hat und sich die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Betriebskosten aus dem Mietvertrag ergibt.

Hinweis

Pauschales Bestreiten reícht nicht

Ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung durch den Mieter genügt nicht. Vielmehr muss er Einwände gegen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung in substanziierter Art und Weise vortragen. Dazu muss der Mieter konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten Stellung beziehen und seine Bedenken gegen die materielle Berech­tigung der Abrechnung plausibel darlegen, z. B. dass die entsprechende Position gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht in die Abrechnung einbezogen werden darf oder nach Einsicht in die Unterlagen festgestellt wurde, dass der angesetzte Betrag unrichtig ist.

Weiterhin darf der Mieter die Zahlung der Nachforderungen nur insoweit verweigern, als er in substanziierter Art und Weise Fehler vortragen kann. Zu einer vollständigen Verweigerung der Zahlung ist der Mieter nur berechtigt, wenn die Abrechnung insgesamt fehlerhaft oder unschlüssig und nicht nachvollziehbar ist. Ist die Betriebskostenabrechnung dagegen gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar, sodass der Mieter in die Lage versetzt ist, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, ändern auch einzelne Abrechnungsposten, die strittig und möglicherweise ungerechtfertigt sind, jedenfalls dann nichts an der Fälligkeit der Gesamtabrechnung im Übrigen, wenn die strittigen Positionen aus der Abrechnung unschwer herausgerechnet werden können.

Ferner ist ein Bestreiten von Abrechnungsposten nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Berechnungsunterlagen vorher eingesehen und seine Bedenken vorgetragen hat; anderenfalls ist sein Bestreiten unbeachtlich.

Jedoch ist der Mieter in einem nachfolgenden Rechtsstreit über die Nachzahlung von Betriebskosten nicht auf die in der vorprozessualen Korrespondenz erhobenen Einwände beschränkt.

Fehler oder Unzulänglichkeiten in der Abrechnung, die eine Überprüfung weder unmöglich noch unzumutbar schwierig machen, können auch keinen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen begründen.

Hinweis

Darlegungs- und ­Beweislast beim Ver­mieter

Bei substanziiertem Bestreiten trifft im Prozess den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Angaben in der Abrechnung.

Der Vermieter ist berechtigt, mit Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung gegen ein Mieterguthaben aus einer Heizkostenabrechnung aufzurechnen.

Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, die Zufuhr von Energie oder Wasser zur Mietwohnung zu unterbrechen, um Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung durchzusetzen. Ein solches eigenmächtiges Vorgehen des Vermieters kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung durch das zuständige Amtsgericht begründen.

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung einer Betriebskostennachforderung des Vermieters in Verzug, kann der Vermieter als Verzugsschaden auch die ihm konkret entstandenen Kosten für ein vorprozessuales Mahnschreiben verlangen. Pauschal, d. h. ohne Nachweis von konkreten Unkosten, darf der Vermieter allerdings lediglich einen Betrag von 2,50 EUR verlangen.

Die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter kann ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat. Unbeschadet dessen tritt die Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten nach 3 Jahren ein. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahrs zu laufen, in welchem der Anspruch entstanden ist. Entstanden ist der Anspruch nach Zugang einer nachvollziehbaren Abrechnung und Ablauf einer angemessenen Zeit zur Nachprüfung. Dementsprechend beginnt die Verjährungsfrist erst mit Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Zur Frage, wann eine Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, siehe Abschn. 2.

Wichtig

Nachberechnung vorbehalten

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung jedoch die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist,...

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