Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 2.5 Hoher Nachzahlungsbetrag

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nur anwendbar, wenn der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen Vorauszahlungen zu leisten hat. Bei einer Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten (erst) nach Vorlage einer (Ab)Rechnung in voller Höhe zahlen muss, ist die gesetzliche Ausschlussfrist aufgrund ihres eindeutigen Wortlauts ("Vorauszahlungen", "Nachforderungen") weder direkt noch analog anwendbar. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine "Nach"forderung des Vermieters i. S. v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, sondern um eine Forderung, die der Mieter in voller Höhe auch dann zahlen muss, wenn die (Ab)Rechnung erst nach Ablauf der (nur für Vorauszahlungen geltenden) Jahresfrist erfolgt.

In besonders gelagerten Ausnahmefällen kann jedoch eine Verwirkung der Forderung des Vermieters eintreten, wenn der Mieter aufgrund des Zeitablaufs (Zeitmoment) und dem Vorliegen von besonderen Umständen (Umstandsmoment) nicht mehr mit einer Forderung des Vermieters rechnen musste.^[1]

Gleiches gilt, wenn der Mieter vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig nicht geleistet hat.

Auch in diesem Fall kann der Vermieter abgerechnete Betriebskosten bis zur Höhe der geschuldeten Vorschüsse nachfordern, wenn er die Abrechnungsfrist versäumt hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Betriebskostenvorschüsse deshalb nicht gezahlt hat, weil er (berechtigterweise) ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hat. Nachforderungen sind nur insoweit ausgeschlossen, als diese den sich aus den vertraglich vereinbarten Soll-Vorschüssen ergebenden Betrag übersteigen.^[2]

Hinweis

Verzug mit Betriebskostenvorauszahlungen

Kommt der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife (Ablauf der Abrechnungsfrist) erhalten. Der Vermieter hat deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können. Irrelevant ist insofern, ob sich aus der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode ein Saldo zugunsten des Vermieters ergibt.^[3]

Der Geltendmachung einer Nachforderung steht grundsätzlich nicht entgegen, dass die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung den Vorauszahlungsbetrag wesentlich übersteigt.^[4] Danach ist der Vermieter nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie in etwa kostendeckend sind. Nach den gesetzlichen Vorschriften ist dem Vermieter nämlich lediglich untersagt, unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen; nicht aber die umzulegenden Nebenkosten ganz oder zum Teil zu kreditieren. Dementsprechend können die Parteien von Vorauszahlungen sogar gänzlich absehen.

Selbst wenn der Vermieter überhaupt keine Vorauszahlungen erhoben hat, steht dieser Umstand der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskosten nicht entgegen, wenn im Mietvertrag die Umlage vereinbart ist.^[5] Der Begriff der "Vorauszahlungen" besagt nach allgemeinem Verständnis nur, dass dem Mieter die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind; nicht aber, dass die Summe der Vorauszahlungen den Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen wird. Somit darf der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die vereinbarten Vorauszahlungsbeträge die anfallenden Betriebskosten abdecken und kann die Nachzahlung von Betriebskosten selbst dann nicht verweigern, wenn die tatsächlichen Betriebskosten um mehr als 100 % über den Vorauszahlungen liegen.^[6] Insofern ist es Sache des Mieters, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen zu stellen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter von sich aus seine Einschätzung der tatsächlichen Betriebskostenhöhe mitzuteilen.^[7]

Eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen wäre ausnahmsweise nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände vorliegen, z. B. der Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung des Mietverhältnisses zu veranlassen. Dies muss allerdings der Mieter beweisen^[8] und setzt ferner voraus, dass der Vermieter erkennt, dass die Höhe der Nebenkosten für den Mieter von wesentlicher Bedeutung ist.^[9] Eine bewusst unrichtige Angabe kommt auch nicht in Betracht, wenn die Höhe der Betriebskostenbelastung maßgeblich von den Verbrauchsgewohnheiten des Mieters bestimmt wird.^[10]

Ausnahmsweise können sich auch aus dem Gang der Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags für den späteren Vermieter Aufklärungspflichten dahingehend ergeben, den Mieter konkret über die zu erwartende Höhe der Betriebskosten aufzuklären. Bedient sich ...