Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung ergeben sich aus § 259 BGB (Rechenschaftspflicht) und den Entscheidungen des BGH[1] sowie dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig vom 4.10.1990.[2] Danach muss sie bei Gebäuden mit mehreren Einheiten mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten:
- eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
- die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- die Berechnung des Anteils des Mieters
- den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
2.1 Zusammenstellung der Gesamtkosten
Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann.
Ausgangspunkt für die notwendige Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, in dem auch geregelt sein muss, welche einzelnen Betriebskosten der Mieter zu tragen hat. Dementsprechend hat sich die geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Betriebskostenpositionen zu orientieren, da der Mieter regelmäßig nur unter Einhaltung dieser – im Mietvertrag strukturell vorgegebenen – Aufgliederung selbstständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen kann, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet, und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.[1]
Die Betriebskostenabrechnung muss jedoch nach der – wohl richtigen – Auffassung des KG Berlin[2] nicht die Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten enthalten. Ferner dürfen auch Einzelkosten, die demselben Entstehungsgrund (Kostenart) zugehörig sind, zusammengefasst werden.[3] Das LG Berlin[4] verlangt ferner die Angabe der Rechnungsdaten bei den jeweiligen Einzelpositionen. Diese Auffassung dürfte nach dem Beschluss des KG Berlin jedoch nicht mehr vertretbar sein.
Positionen und Rechnungsdaten
In Anbetracht der uneinheitlichen Rechtsprechung sollten in der Betriebskostenabrechnung die Ausgaben jedenfalls entsprechend den Positionen der Betriebskostenverordnung dargestellt und ggf. auch die zugehörigen Rechnungsdaten angegeben werden.
Bezeichnung und Zusammenfassung der Betriebskostenpositionen
Ferner sollte auf die exakte Bezeichnung der angesetzten Betriebskostenpositionen geachtet werden. Nicht ausreichend ist z. B. die Angabe "Versicherungen", da nur Sach- und Haftpflichtversicherungen, nicht aber z. B. eine Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung angesetzt werden kann und der Mieter aus der Angabe "Versicherungen" nicht erkennen kann, welche Versicherungsprämien in dem angesetzten Betrag enthalten sind.[5]
Gleiches gilt z. B. auch für die Umlage von Müllgebühren, wenn diese in der Position "Grundsteuer/Grundstücksgebühren" enthalten sind. Insofern muss der Vermieter im Fall eines substanziierten Bestreitens des Mieters bereits erstinstanzlich vortragen, welche Gebühren in dieser Position enthalten sind, wobei das Gericht zu einem entsprechenden Hinweis an den Vermieter nicht verpflichtet ist.[6]
Betriebskostenarten separat beziffern und ansetzen
Der Vermieter sollte daher in der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Betriebskostenarten gem. § 2 BetrKV jeweils separat beziffern und ansetzen.
Eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten in einer Summe bedarf eines sachlichen Grundes. Sie ist nur ausnahmsweise zulässig, z. B. darf der Vermieter die Kosten für Frischwasser (§ 2 Nr. 2 BetrKV) und Schmutzwasser (§ 2 Nr. 3 BetrKV) dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Berechnung der Kosten des Abwassers an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist, d. h. die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.[7]
Auch wenn die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden, können diese Kosten zusammengestellt werden.[8]
Gleiches gilt für die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Auch diese Kosten können in einer Summe zusammengefasst werden, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben.
Dagegen ist die Zusammenfassung der Positionen "Wasserversorgung/Strom", "Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung", "Hausmeister/Gebäudereinigung" und "Hausmeister/Gebäudereinigung/Gartenpflege" mangels Vorliegen eines sachlichen Grundes grundsätzlich unzulässig.
Gleiches gilt für die Zusammenfassung der Positionen "Grundsteuer" und "Straßenreinigung" als "Städtische Abgaben", da dies dem Mieter gerade nicht die Nachprüfung erlaubt, ob die in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und der richt...
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