Betriebskostenabrechnung einer Wirtschaftseinheit und die Angabe bereinigter Gesamtkosten: BGH ändert seine Rechtsprechung
  
Begriff

BGB § 556

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, NJW 2007 S. 1059 Rn. 10, und v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, WuM 2013 S. 734 Rn. 14 ff. m. w. N.).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Die Entscheidung betrifft eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wohnanlage, die über einen zentralen Müllplatz und eine zentrale Heizstation verfügt. Über den zentralen Müllplatz wird der gesamte in der Wohnanlage anfallende Müll entsorgt; die zentrale Heizstation dient u. a. der Versorgung sämtlicher Gebäude mit Warmwasser.

Die anfallenden Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung und der Müllbeseitigung ergeben sich aus den jeweiligen Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke. Diese Kosten verteilt der Vermieter nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die jeweiligen Gebäude.

In den Betriebskostenabrechnungen der jeweiligen Mieter ist der auf das jeweilige Gebäude entfallende Betrag unter der Bezeichnung "Gesamtkosten" aufgeführt. Die rechnerische Ableitung der "Gesamtkosten" aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ist aus den Einzelabrechnungen nicht ersichtlich.

Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine solche Abrechnung formell wirksam ist.

1. Angabe der Gesamtbetriebskosten der Wirtschaftseinheit

Hier bilden mehrere Gebäude eine Wirtschaftseinheit. Die für die Wirtschaftseinheit entstehenden Gesamtbetriebskosten können nach allgemeiner Ansicht auf die Mieter der jeweiligen Einzelgebäude umgelegt werden.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH musste die Einzelabrechnung jedoch sowohl die Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit als auch die auf das einzelne Gebäude entfallenden Kosten ausweisen. Es genügte nicht, wenn die Einzelkosten lediglich in einem internen Rechenschritt ermittelt werden. Eine solche Abrechnung wurde für formell unwirksam angesehen (BGH, Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, WuM 2013 S. 734 betr. Kosten des Hauswarts und der Frischwasserversorgung).

An dieser Rechtsprechung hält der BGH nicht mehr fest. Er führt aus, "dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind". Bei einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten genügt es, "wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart ... den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet bzw. ermittelt hat ..., ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege..." (Rn. 19).

2. Angabe der bereinigten Gesamtbetriebskosten

Ein vergleichbares Problem ergibt sich, wenn eine bestimmte Betriebskostenposition Kostenteile enthält, die nicht umlagefähig sind.

 
Praxis-Beispiel

Nicht umlegbare Kostenanteile

Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Hauswart Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten verrichtet hat oder wenn durch einen sog. Vollwartungsvertrag über einen Aufzug auch Instandhaltungskosten abgedeckt werden.

Nach allgemeiner Ansicht ist der Vermieter verpflichtet, die nicht umlagefähigen Teile herauszurechnen. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH war eine Abrechnung formell unwirksam, wenn dort lediglich die bereinigten Gesamtkosten mitgeteilt wurden. Erforderlich war, dass der Vermieter die tatsächlichen Gesamtkosten und die herausgerechneten Teile offenlegt. Maßgeblich hierfür ist das Interesse des Mieters an der Kontrolle der Abrechnung. Der Mieter müsse wissen, ob und in welcher Höhe der Vermieter nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt hat. Wurden die Gesamtkosten nicht in dieser Art und Weise dargestellt oder erläutert, so wurde die Abrechnung als formell unzureichend bewertet (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, NJW 2007 S. 1059 Rn. 10).

Auch diese Rechtsprechung gibt der BGH auf. Auch hier genügt es, wenn aus der Abrechnung die bereinigten Kosten ersichtlich sind (Rn. 19).

BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15

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