Betriebskostenabrechnung: D... / 2 Abrechnungsfehler

2.1 Formelle Abrechnungsfehler

Fehlt es an der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung (Beispiele siehe in Abschnitt 2.3), liegt keine wirksame Betriebskostenabrechnung vor. Der Anspruch des Mieters auf die ordnungsgemäße Abrechnung ist nicht erfüllt. Die Abrechnung ist formell unwirksam. Der Mieter ist berechtigt, eine Neuabrechnung oder Abrechnungsberichtigung zu verlangen.

 
Achtung

Abrechnungsfrist beginnt

Dabei ist wichtig, die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zu beachten, wonach dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, d. h. zu übermitteln ist. Die erste Abrechnung setzt den Lauf der Frist in Gang. Also sollte der Vermieter darauf bedacht sein, wegen möglicher "Nachbesserungen" die Abrechnung frühzeitig fertigzustellen und ggf. die Verwaltung unter Hinweis auf die Folgen hierzu anzuhalten, wenn er die Abrechnung nicht selbst erstellt.

Eine zu spät zugegangene Abrechnung bzw. Abrechnungskorrektur gilt und führt also nicht zum Verlust der Nachzahlung, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat oder wenn ihm die Verspätung nicht angelastet werden kann (vgl. hierzu den Praxistipp "Betriebskosten: Was tun, wenn die Abrechnungsfrist versäumt wurde"). Nicht zu vertreten hat der Vermieter den verspäteten Zugang beispielsweise bei:

  • nicht vorhersehbaren Verzögerungen des Postwegs (LG Berlin, Urteil v. 8.5.2006, 62 S 59/06, GE 2006, 1407).

    Der Vermieter hatte die Abrechnung im November in den öffentlichen Briefkasten geworfen. Er durfte deshalb mit einem rechtzeitigen Zugang rechnen. Demgegenüber wird vertreten, dass der Vermieter den Zugang der Abrechnung auch nachweisen muss, wenn er die Abrechnung nachweisbar rechtzeitig zur Post gab (LG Düsseldorf, Urteil v. 7.2.2007, 23 S 108/06, WuM 2007, 132; AG Meißen, Urteil v. 24.8.2007, 3 C 0257/07, WuM 2007, 628). Die Frage ist also umstritten.

  • Verlust auf dem Postweg (LG Berlin, Urteil v. 18.8.2005, 67 S 1/05, GE 2005, 1355).

    Der Vermieter konnte durch eine Zeugin, die Angestellte der Hausverwaltung war, nachweisen, dass die Abrechnung an einem bestimmten Tag im September per Post versandt worden war. Es wurde ein Postausgangsbuch geführt, durch das die genauen Daten eruiert wurden. Die Abrechnung kam auch nicht zurück.

  • Nachweis des Zugangs beim Mieter (LG Berlin, a. a. O.).

    Der Vermieter konnte nachweisen, dass eine Zeugin die Abrechnungen für alle Mieter an einem bestimmten Tag in den jeweiligen Briefkasten der Mieter geworfen hatte.

  • fehlender Kenntnis des Vermieters von einer neuen Anschrift des Mieters (Kinne, GE 2007, 191; Schmid, a. a. O., Rn. 3160c).

    Die durch die Aufenthaltsermittlung entstehenden Verzögerungen hat der Vermieter aber dann zu vertreten, wenn er unverzüglich nach dem Auszug des Mieters dessen neue Anschrift hätte erfragen oder beim Einwohnermeldeamt in Erfahrung bringen können (LG Hannover, Beschluss v. 3.5.2007, 13 S 21/07, WuM 2007, 629).

2.2 Inhaltliche Abrechnungsfehler

Inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung lassen die Fälligkeit der Nachzahlung unberührt (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, ZMR 2005, 121 = WuM 2005, 61). Deshalb ist die Abrechnung nicht unwirksam, sondern nur sachlich angreifbar.

2.3 Abgrenzung

In diesen Zusammenhang fällt nun die Frage, wann ein formeller Fehler der Abrechnung vorliegt und wann lediglich die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung betroffen ist.

 
Praxis-Beispiel

Formelle Mängel der Abrechnung

  • wenn gegen die Grundsätze in Form der Mindestangaben mangels anderer Vereinbarungen verstoßen wird, die der BGH in verschiedenen Entscheidungen aufgestellt bzw. bestätigt hat (Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61; Urteil v. 27.11.2002, VIII ZR 108/02, ZMR 2003, 506; Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, WuM 1982, 207): eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Berechnung des Mieteranteils und der Ansatz der Vorauszahlungen.

    Ferner muss die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar sein, wobei die Sicht eines rechtlich und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieters maßgebend ist. Die Abrechnung muss aus sich heraus nachvollzogen werden können und dem Mieter eine Nachprüfung ermöglichen. Die Abrechnung muss klar, übersichtlich und verständlich sein, wie schon früher hervorgehoben wurde (OLG Nürnberg, Urteil v. 21.3.1995, 3 U 3727/94, WuM 1995, 308).

  • wenn dem Mieter nicht die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, auch wenn einzelne Kostenteile nicht umlegbar sind. Der Mieter muss die Vorwegabzüge nachprüfen können.

    Im vom BGH (Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196) entschiedenen Fall fehlten die Vorwegabzüge bei der Grundsteuer und beim Wasser, bei manchen Positionen waren sie durchgeführt, beim Hausmeister nicht vollständig. Gleiches gilt für die Vorwegabzüge bei gemischten Kosten wie die Reparaturen beim Hausmeister.

  • wenn die Abrechnung auf Schätzungen oder pauschalen Angaben basiert.

    So etwa, wenn Verbrauchswerte trotz vorhandener Ablesegeräte nur geschätzt werden oder wenn Schätzungen enthalten sind, welche ihre Grundlage nich...

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