Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude
  
Begriff

BGB § 556a

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Die Entscheidung betrifft ein Gebäude, in dem sich sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Einheiten befinden. Hierbei entfallen 44 % der Gesamtfläche auf die Wohnungen und 56 % auf die Gewerbeeinheiten. In dem Mietvertrag ist geregelt, dass die Betriebskosten nach dem "Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses" umgelegt werden. In der Vergangenheit hatte der Vermieter einen Teilbetrag von 70 % des Grundsteuerbescheids auf die Gewerbeeinheiten und einen Teilbetrag von 30 % auf die Wohnungen umgelegt.

In der Folgezeit kam es zu einem Eigentümerwechsel. Der nunmehrige Vermieter verteilt die Grundsteuer ohne Vorwegabzug nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen. Für einen der Wohnungsmieter führt dies zu einer Mehrbelastung von ca. 209 EUR.

Dieser Betrag ist Gegenstand der Klage. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg.

1. Keine Bindungen an Abrechnungsmethode des Veräußerers

Es stellt sich zunächst die Frage, ob im Falle eines Eigentümerwechsels der Erwerber an die vom Veräußerer praktizierte Abrechnungsmethode gebunden ist.

Der Mieter vertritt hierzu die Ansicht, die Klausel über die Kostenverteilung sei dahingehend auszulegen, dass der Vermieter einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen müsse. Dies folge aus der Handhabung der Betriebskostenumlage; an diese Auslegung sei der Erwerber gebunden.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht: "Die bloße Abrechnungsweise der Rechtsvorgängerin (lässt) einen derartigen Schluss nicht zu."

2. Vorwegabzug nur bei erheblicher Mehrbelastung

Mit dem Problem der Vorwegerfassung hat sich der BGH bereits in dem Urteil vom 8.3.2006 (VIII ZR 78/05, NJW 2006 S. 1419) befasst. Er hat in dieser Entscheidung ausgesprochen, dass eine Vorwegerfassung für die gewerblich genutzten Flächen nur dann erforderlich ist, wenn hierdurch eine "erhebliche Mehrbelastung" eintritt.

In den Urteilen vom 25.10.2006 (VIII ZR 251/05, NZM 2007 S. 83) und vom 11.8.2010 (VIII ZR 45/10, NJW 2010 S. 3363) hat der BGH entschieden, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Erheblichkeit der Mehrbelastung dem Mieter obliegt. Nach der Auffassung des BGH folgt dies aus dem Umstand, dass die einheitliche Abrechnung die Regel und der Vorwegabzug die Ausnahme darstellt. Der Mieter kann sich die für die Darlegung erforderlichen Informationen im Wege der Belegeinsicht verschaffen.

Sollte der Mieter trotz Belegeinsicht zu einem sachgerechten Vortrag nicht in der Lage sein, während der Vermieter über hinreichende Informationen verfügt, muss der Vermieter seine Kenntnisse offenlegen (sog. sekundäre Darlegungslast).

3. Umlage der ertragsunabhängigen Grundsteuer

Für die Umlage der Grundsteuer kommt hinzu, dass es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt. Die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt also grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab.

Die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen sind, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, ist aus diesem Grund nicht einschlägig.

4. Grundsteuer auf Gewerbeeinheiten

Die von einem Teil der Literatur vertretene Ansicht, wonach aus Gründen der Umlagegerechtigkeit die auf die Gewerbeeinheiten entfallende Grundsteuer aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet werden muss (Weitemeyer, in Staudinger, § 556a BGB Rn. 34 ff.; Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556a BGB Rn. 84; Wall, Betriebskostenrecht, Rn. 3106), teilt der BGH nicht.

BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16

 
Hinweis

Umlageschlüssel bei Vorwegabzug zu erläutern

Legt der Vermieter die Grundsteuer bei einem gemischt genutzten Gebäude ohne Vorwegabzug nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen auf alle Mieter um, bedarf der Umlagemaßstab keiner Erläuterung, weil er aus sich heraus verständlich ist.

Wird dagegen ein Vorwegabzug vorgenommen, müssen sich aus der Abrechnung die Gesamtkosten und die Höhe des Vorwegabzugs ergeben. In diesem Fall muss der Vermieter den Umlageschlüssel erläutern, sodass der Mieter den Umlageschlüssel gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Die Erläuterung kann auch außerhalb der Abrechnung erfolgen, etwa im Mietvertrag, in einer vorangegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters; die Erläuterung muss lediglich innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgen (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10, NZM 2011 S. 118).

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