Betriebskosten: Sachversicherung und Mietausfallschaden
  
Begriff

BGB § 556; BetrKV § 2 Nr. 13

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Ein im Jahr 2007 abgeschlossener Mietvertrag über eine Wohnung enthält in § 4 ("Miete und Nebenkosten") folgende Klausel:

"Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben: (...) verbundene Gebäudeversicherung (...)."

Der von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag schließt – zeitlich begrenzt auf 24 Monate – das Risiko eines "Mietverlustes" infolge des versicherten Gebäudeschadens ein. In der Betriebskostenabrechnung sind die Versicherungskosten mit 181,30 EUR berücksichtigt.

Der Mieter hat die Zahlung verweigert: Nach dem Versicherungsvertrag sei das Risiko eines Mietausfalls mitversichert. Die Kosten einer Mietausfallversicherung seien aber nicht umlagefähig. Deshalb müsse die Vermieterin den auf den Ersatz des Mietausfalls entfallenden Prämienanteil herausrechnen; dies sei nicht erfolgt.

Die Instanzgerichte haben die Klage der Vermieterin abgewiesen. Die Revision hatte Erfolg.

1 Falscher Bezug auf II. BV statt BetrKV

Die Klausel in § 4 des Mietvertrags nimmt auf die "Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV" Bezug. Diese Regelung ist am 31.12.2003 außer Kraft getreten. Seit diesem Zeitpunkt gilt für die Umlage der Betriebskosten die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003.

Der Umstand, dass der Mietvertrag auf eine im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr gültige Norm Bezug nimmt, spielt nach der Rechtsprechung des BGH allerdings keine Rolle: Es handle sich um eine "unschädliche Falschbezeichnung".

2 Separat abgeschlossene Mietausfallversicherung

Nach allgemeiner Ansicht zählen die Kosten einer separaten Mietausfallversicherung nicht zu den Betriebskosten, weil hierdurch vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abgesichert werden.

Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu zählen nach dem Wortlaut der Vorschrift "namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug".

3 Mitversichertes Mietausfallrisiko

Ist – wie hier – in der Sachversicherung das Risiko des Mietausfalls mitversichert, so wird teilweise die Ansicht vertreten, dass die Versicherungsprämie entsprechend zu kürzen sei, weil die gesetzlichen Vorgaben nicht durch die Gestaltung von Versicherungsverträgen umgangen werden können (Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 BGB Rn. 83; Schmid, GE 2013, S. 395, 398).

Der BGH teilt diese Ansicht nicht: Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens sei fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.

Es deute nichts darauf hin, dass der Gesetzgeber der Betriebskostenverordnung den Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV auf die reinen Schadensbeseitigungskosten habe beschränken wollen. Vielmehr sei davon auszugehen, dass der Begriff der Sachversicherung im Sinne der in der versicherungsrechtlichen Praxis üblichen und bewährten Regelungen zu verstehen ist.

4 Voraussetzungen für Mietausfall

Versicherungsrechtlich setzt der Ersatz des Mietausfallschadens voraus, dass

  1. ein Versicherungsfall – also ein Sachschaden – vorliegt, der
  2. zur Folge hat, dass der Mieter die Mietzahlung ganz oder teilweise einstellen durfte und
  3. dass der Vermieter die Schadensbeseitigung nicht schuldhaft verzögert.

BGH, Urteil v. 6.6.2018, VIII ZR 38/17

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