Gemäß § 11 Abs. 3 EnEV sind die Heizungs- und Warmwasseranlagen sachgerecht zu warten und instand zu halten. Die dafür anfallenden "Wartungskosten" sind umlegbar.
Wartungskosten und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
Von den Wartungskosten streng zu unterscheiden sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nicht umlegbar sind. So kann die Reparatur einer defekten Heizungspumpe nicht umgelegt werden.[1], ebenso wenig wie die Kosten für den Austausch eines Brenners oder der Öl- bzw. Umwälzpumpe.
Im Rahmen der Wartung sind aber die Kosten für Kleinteile wie Dichtungen, Filter und Düsen[2] oder der Austausch eines Elektrodensatzes an der Gastherme[3] umlegbar. Wird der Kostenrahmen von Kleinteilen jedoch überschritten und liegt eine Reparatur vor, handelt es sich um Instandsetzungskosten, die nicht umgelegt werden können. Die Grenzen sind fließend. Im Zweifelsfall sollte die Heizungsfirma darlegen, was noch zur Wartung einschließlich der Kleinteile gehört und was als Reparatur anzusehen ist.
Erfolgen Wartung und Reparatur in einem Vorgang, sind die Kosten der Reparatur aus der Gesamtrechnung herauszurechnen. Es ist empfehlenswert, den Fachbetrieb bei Beauftragung anzuweisen, die Kosten für Reparatur und Wartung auf der Rechnung gesondert auszuweisen.
Zur Wartung gehören folgende Maßnahmen:
- Einstellen der Feuerungseinrichtung
- Reinigung der Kessel- bzw. Wärmetauscherflächen
- Prüfung der zentralen sicherungs- und regelungstechnischen Einrichtungen inkl. Probelauf, Messung der Abgaswerte und Abgastemperatur, Prüfung des Wasserstands
- Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen
Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen
Die Kosten für die Überprüfung der Gasleitungen fallen unter § 2 Nr. 4d BetrKV, denn sie betreffen die Betriebsbereitschaft und die Betriebssicherheit von Etagenheizungen. Eine Gasleitung ist Teil der Gasetagenheizung. Die Dichtigkeitsprüfung dient deshalb unmittelbar auch der Sicherheit.[4]
Nach Ziffer 13.3.1.1. der technischen Regeln für Gasinstallationen (DVGW-TRGl 2008) ist die Leitungsanlage einmal jährlich einer Sichtkontrolle zu unterziehen. Die Dichtigkeit hingegen muss nur alle 12 Jahre geprüft werden.
Lässt der Vermieter die Gasleitungen in einem kürzeren Turnus überprüfen, verstößt dies gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit und die entstandenen Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.[5]
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