Häufig entstehen neue Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrags. Grund hierfür können neue gesetzliche Vorgaben sein (z. B. Einhaltung der Trinkwasserverordnung oder Einbau von Rauchwarnmeldern), es können aber auch situationsbedingt neue Kosten entstehen, indem z. B. ein Sicherheitsdienst beauftragt werden muss, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB auf den Mieter verlagern.[1]
Musterklausel für Mietvertrag: Erhöhungsvorbehalt bei künftig neu entstehenden Kosten
Nach § 560 Abs. 1 BGB setzt eine Erhöhung voraus, dass das Recht zur Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbart ist. Ein solcher Erhöhungsvorbehalt kann auch durch eine Formularklausel vereinbart werden. In den Mietvertrag sollte deshalb ein Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede) aufgenommen werden.
- Tritt der Fall einer Erhöhung ein, muss diese dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden und ihm zugehen
- Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.[2]
- Eine Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung ist nicht erforderlich.
- Ist dem Mieter eine solche Erklärung zugegangen, so kann der Vermieter die neu entstandene Kostenart in die nächstfolgende Betriebskostenabrechnung einstellen.
Klausel
§ __ Betriebskosten
(1) Der Mieter trägt die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB. (...)
Dazu gehören insbesondere:
a) (...)
b) (...)
(...)
(2) Entstehen nach Vertragsschluss neue Betriebskosten, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, so ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.
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