Betriebskosten richtig zuordnen / 3.13 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, § 2 ...

Georg Hopfensperger

§ 2 Nr. 13 BetrKV

Zitat

die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

Sachversicherungen

Neben den in § 2 Nr. 13 BetrKV namentlich erwähnten Versicherungen des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie der Glasversicherung^{^[1]}, gehören zu den Sachversicherungen auch

Versicherungen für Schäden an Brandverhütungs- und -meldeanlagen^{^[2]}
Aufzugssprech- und Signalanlage^{^[3]}
Fernmelde- und Alarmanlagen
elektronische oder elektrotechnische Anlagen (z. B. Starkstromleitung des Aufzugs^{^[4]})^{^[5]}
Schwamm- oder Hausbockversicherung^{^[6]}
Terrorversicherung^{^[7]}
Vandalismusschädenversicherung^{^[8]}

Kosten für eine Reparaturversicherung sind dagegen nicht umlagefähig.^{^[9]}

Haftpflichtversicherungen

Bei den Haftpflichtversicherungen liegt der Schwerpunkt in der Versicherung des Vermieters gegen Ansprüche Dritter. Insbesondere die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten gehört hierzu. Zu den Haftpflichtversicherungen gehören die

Gebäudehaftpflichtversicherung oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Öltank-, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung
Aufzug^{^[10]}

Die Gebäudehaftpflichtversicherung deckt insbesondere Schäden aus Verstößen gegen die Verkehrssicherungspflicht (z. B. Schneebeseitigung), fehlende Wartung und Pflege (herabfallender Dachziegel, Umstürzen eines Baums). Die Kosten derartiger Versicherungen können auf den Mieter umgelegt werden, nicht hingegen die Kosten für Versicherung gegen Mietausfallschaden, Rechtschutzversicherung, private Hausratsversicherung oder private Haftpflichtversicherung des Vermieters.

Nicht umlagefähige Versicherungen

Nicht umlagefähig sind Prämien für eine Rechtsschutzversicherung.^{^[11]} oder eine private Hausratversicherung.

In der Praxis stellen Versicherungsunternehmen teilweise für unterschiedliche Versicherungsarten einheitliche Rechnungen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diese Kosten aufzuteilen und die jeweiligen Einzelbeträge, die auf die jeweilige Versicherungsart entfallen, anzugeben. Er kann die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen. Die Pflicht des Vermieters zur Spezifizierung der abgerechneten Betriebskosten darf nicht überspannt werden.^{^[12]}

Für eine Terrorversicherung hat der BGH entschieden, dass diese umlagefähig ist, wenn ein vernünftiger Eigentümer aufgrund der konkreten Gegebenheiten eines Gebäudes davon ausgehen kann, dass die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründet ist.^{^[13]}

[1] KG Berlin, Beschluss v. 17.4.2014, 8 U 197/13, GE 2014 S. 1584.

[2] Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., A Rn. 102.

[3] LG Berlin, Urteil v. 10.4.1987, 64 S 402/86.

[4] LG Hamburg, WuM 1989 S. 191.

[5] Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, A. III. Rn. 184.

[6] AG Hamburg, Urteil v. 2.4.1998, 37 b C 651/97; LG Hamburg, WuM 1989 S. 191.

[7] OLG Stuttgart, Urteil v. 15.2.2007, 13 U 145/06, GE 2007 S. 444.

[8] LG Braunschweig, Urteil v. 3.1.2006, 6 S 273/05, WuM 2010 S. 423.

[9] AG Hamburg, Urteil v. 28.5.2001, 49 C 662/00, WuM 2004 S. 202.

[10] OLG Brandenburg, Urteil v. 28.4.1999, 3 U 232/98, NZM 2000 S. 572.

[11] OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.2.1995, 10 U 39/94, WuM 1995 S. 434.

[12] BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 346/08, NJW 2009 S. 3575.