Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten ist, dass im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.

 

Ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag

Gem. § 556 Abs. 1 BGB hat der Wohnraummieter die Betriebskosten nur dann zu tragen, wenn dies ausdrücklich mit ihm vereinbart worden ist. Liegt keine Vereinbarung vor, hat der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen.[1]

§ 556 Abs. 1 BGB stellt auch klar, dass für Wohnraummietverhältnisse nur diejenigen Betriebskosten vereinbart werden können, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind.[2]

 

BGH: Vereinbarung über Kostentragungspflicht genügt – Betriebskostenkatalog ist nicht beizufügen

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung im Mietvertrag, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.[3]

Dies gilt sowohl für Formularmietverträge im Sinne allgemeiner Geschäftsbedingungen, als auch für individuell ausgehandelte Mietverträge. Nach dieser BGH-Entscheidung müssen nun weder die einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag aufgezählt werden, noch muss ausdrücklich auf den Betriebskostenkatalog nach § 2 BetrKV Bezug genommen werden. Da der Begriff der Betriebskosten gesetzlich in § 556 Abs. 1 BGB definiert ist, genügt ein Hinweis auf die Verpflichtung zur Kostentragung der Betriebskosten. Einer weiteren Erläuterung oder Aufschlüsselung bedarf es nicht, da die einzelnen Betriebskostenarten in der Betriebskostenverordnung als bekannt vorausgesetzt werden können und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sind.

Vorsicht: "sonstige" Kosten müssen aber ausdrücklich vereinbart werden!

Diese Entscheidung ändert aber nichts an der Tatsache, dass "sonstige" Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV explizit vereinbart werden müssen, um in der Abrechnung umgelegt werden zu können, wenn und soweit sie nicht von § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV erfasst sind.[4]

[2] § 556 Abs. 1 BGB gilt nur für Wohnraum. Für vermieteten Gewerberaum ist der Katalog der BetrKV nicht abschließend, sodass auch dort nicht aufgeführte Kosten als Betriebskosten vereinbart werden können.

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