Begriff

Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden",

  • wenn dies bestehenden Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht oder – soweit entsprechende Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht existieren –,
  • wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer daraus kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.
 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 sowie Abs. 3 WEG.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 26.4.2016, 2-09 S 26/14: Erfordert die Reparatur eines Lecks in einer Gasleitung das Betreten der Sondereigentumseinheit eines Wohnungseigentümers, so ist dieser nach § 14 Nr. 4 WEG a. F. / § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. zur Duldung der Reparatur verpflichtet. Eine derartige Reparatur stellt mithin eine Notmaßnahme dar.

AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14 WEG: Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungspflichten dergestalt auferlegt werden, den Zutritt zu ihrem Sondereigentum zu gewährleisten, damit Ablese-, Überprüfungs-, Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden können.

OLG Zweibrücken, Beschluss v. 24.11.2000, 3 W 184/00: Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf 2 Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, stellt keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters dar.

Das Recht, Sondereigentum betreten zu dürfen, spielt insbesondere bei der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und bei der Umsetzung baulicher Veränderungen eine große Rolle.

Werden Reparaturen am Gemeinschaftseigentum erforderlich, das sich im Bereich des Sondereigentums befindet, hat jeder Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums und auch Einwirkungen auf dieses zu dulden, soweit dies zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums oder seiner baulichen Veränderung erforderlich ist.[1]

Das Gesetz verleiht dem Wohnungseigentümer deshalb auch einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld, soweit die Einwirkungen auf sein Sondereigentum über das zumutbare Maß hinausgehen.

Betreten zur Feststellung eines Erhaltungsbedarfs

Soll lediglich festgestellt werden, ob Erhaltungsmaßnahmen in Betracht kommen, muss der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums nur dann dulden, wenn ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Erhaltungsmaßnahmen bestehen.[2]

Betretungsrecht

Ein Recht zum Betreten des Sondereigentums besteht außer in den Fällen der Erhaltung und der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums auch

  • zum Vollzug einer Versorgungssperre[3],
  • zur Ermittlung von Zählerständen durch Abrechnungsdienstleister[4],
  • zum Einbau von Wärmemengen- oder Wasserzählern[5],
  • zur Verwirklichung eines Dachgeschossausbaus.[6]

Schadensersatzanspruch

Unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 3 WEG kann der Wohnungseigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn ihm durch die Einwirkung auf sein Sondereigentum ein Schaden entstanden ist. Unerheblich ist, ob der Schadensursache ein Verschulden zugrunde liegt oder nicht. Ersatzfähige Schäden stellen dabei auch ein entgangener Gewinn sowie ein Mietausfall dar.[7]

[1] Etwa Reparatur eines Lecks an der Gasleitung, vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil v. 26.4.2016, 2-09 S 26/14.
[2] OLG München, Beschluss v. 22.2.2006, 34 Wx 133/05.
[5] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 12.11.1996, 2/9 T 401/96.

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