"Betankung" von Elektroautos in der gemeinschaftlichen Tiefgarage

Zahl der elektrisch betriebenen Fahrzeuge steigt

Der große Boom an Elektroautos ist zwar bislang ausgeblieben. Dennoch, die Zahl der auch elektrisch betriebenen Autos steigt. Für Eigentümergemeinschaften stellt sich insoweit vereinzelt bereits die Frage nach den rechtlichen Möglichkeiten zur Schaffung von "Betankungsmöglichkeiten" im Bereich des Gemeinschaftseigentums – insbesondere in gemeinschaftlichen Tiefgaragen.

Juristische Hürden

So verständlich der Wunsch der Besitzer von Elektroautos ist, ihre Fahrzeuge über Nacht an ihrem Tiefgaragenstellplatz aufzuladen, so ungewiss sind derzeit die juristischen Hürden, um die erforderlichen Voraussetzungen hierfür zu schaffen. Aufgrund eben der Tatsache, dass zumindest derzeit noch in aller Regel lediglich eine verschwindend geringe Minderheit der Wohnungseigentümer überhaupt über ein Elektromobil verfügt, liegt es ebenfalls regelmäßig nicht im Interesse der Mehrheit, entsprechende Lademöglichkeiten in der Garage zu schaffen. In aller Regel genügt zwar die Standard-Haushaltssteckdose mit 220 V und 16 A. Freilich ist dies nicht die effektivste Methode, da die Ladezeiten erheblich sind. Abhängig auch von der Anzahl aufzuladender Fahrzeuge dürften Schnelllader die bessere Alternative sein. Diese müssen aber ans Starkstromnetz angeschlossen werden. Tiefgaragen sind jedenfalls überwiegend nicht mit Steckdosen ausgestattet, weshalb deren Installation nebst Verlegung von Stromkabeln erforderlich wird.

Grundsätzlich Beschlusskompetenz

Zunächst einmal besteht grundsätzlich eine Beschlusskompetenz zum Einbau von Steckdosen oder aber auch Schnellladern. Da es sich hierbei jedoch weder um eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme noch eine solche der modernisierenden Instandsetzung handelt, könnte ein einfacher Mehrheitsbeschluss die Maßnahme nur dann rechtfertigen, wenn man die Verlegung von Stromkabeln und Montage von Steckdosen als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ansehen könnte, vergleichbar mit der Beschlussfassung über den Einbau von Verbrauchsmessern. Die Ausgangssituation ist freilich eine andere. Dienen Verbrauchsmesser in erster Linie einer gerechteren Kostenverteilung und kommen somit sämtlichen Wohnungseigentümern zugute, profitiert von der "Lademöglichkeit" in der Tiefgarage lediglich der Elektromobil-Wohnungseigentümer.

Bauliche Veränderung

Beim Einbau von Steckdosen oder auch Schnellladern zur Betankung von Elektroautos wird man daher von einer baulichen Veränderung ausgehen müssen. § 22 WEG regelt nun insoweit 3 Alternativen:

  • Die mangels Benachteiligung der übrigen Wohnungseigentümer zustimmungsfreie bauliche Veränderung.
  • Die benachteiligende und somit allzustimmungsbedürftige bauliche Veränderung.
  • Die mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließbare Modernisierung entsprechend § 559 BGB.

Zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung?

Das Verlegen von Stromleitungen nebst Montage von Steckdosen oder Schnellladern birgt zumindest einen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums. Letztlich nämlich erfährt das gemeinschaftliche Stromnetz eine Veränderung bzw. Erweiterung. Der Aspekt etwaiger optischer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums spielt insoweit schon keine größere Rolle mehr. Man wird daher nicht von einer zustimmungsfreien baulichen Veränderung ausgehen können. Zu berücksichtigen ist des Weiteren die grundsätzliche Gefahr, dass zumindest bei Montage einfacher Schuko-Stecker unberechtigt Strom entnommen werden kann. Letzterer Aspekt würde selbstverständlich durch entsprechende Schutzmaßnahmen entschärft. Des Weiteren würde – ebenso selbstverständlich – ein gesonderter Stromzähler installiert werden. Auf diese Weise würde jedenfalls erreicht, dass nur diejenigen mit den Stromkosten belastet werden, die tatsächlich auch ihr Fahrzeug aufladen. Um dem Streit unter mehreren Elektrofahrzeugbesitzern vorzubeugen, wer wann wie viel Strom zum Aufladen seines Fahrzeugs verbraucht hat, würde jede einzelne Steckdose noch mit einem weiteren (Unter-)Stromzähler versehen.

Bestandskraft des Beschlusses abwarten

Dies alles könnten Argumente dafür sein, die übrigen Wohnungseigentümer, die kein Interesse am Vorhandensein einer Steckdose im Bereich ihres Tiefgaragenstellplatzes haben, sich bei der Abstimmung über eine entsprechende bauliche Maßnahme der Stimme zu enthalten, um diese denjenigen Wohnungseigentümern zu ermöglichen, die über ein Elektromobil verfügen. Da die übrigen Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt hätten, müssten sie gemäß § 16 Abs. 6 WEG auch keine anteiligen Kosten tragen (BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 65/11). Da ein Mehrheitsbeschluss bekanntlich stets dann zustande kommt, wenn die Anzahl der Ja-Stimmen diejenigen der Nein-Stimmen übersteigt, könnte ein Beschluss bereits mit der Stimme eines Elektromobilbesitzers zustande kommen, wenn sich der Rest eben der Stimme enthält. Freilich stellt sich für den Elektromobilbesitzer dann die Frage nach der Rentabilität einer Betankungsmöglic...

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