Bestellung und Abberufung des Verwalters (FAQs)

1 Bestellung

1.1 Wie und von wem wird der Verwalter bestellt?

Der Verwalter wird von den Wohnungseigentümern per Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 WEG) oder per Vereinbarung von allen Eigentümern bzw. bereits in der Teilungserklärurng bestellt. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger aber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind.[1]

1.2 Für wie lange wird der Verwalter bestellt?

Die gesetzliche Höchstgrenze für die Bestellung ist 5 Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Handelt es sich um eine Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums, kann der Verwalter lediglich für die Dauer von 3 Jahren bestellt werden (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Unterhalb dieses Zeitraums kann der Verwalter auch für kürzere Zeiträume bestellt werden. Fehlt eine klare zeitliche Bestimmung oder geht diese über den 3- bzw. 5-Jahreszeitraum hinaus, endet die Bestellung nach 3 bzw. 5 Jahren automatisch (LG Köln, MittRheinNotZ 1984, 121).

1.3 Was ist ein Notverwalter?

Seit Inkrafttreten des WEG–Reformgesetzes gibt es den "klassischen" Notverwalter nicht mehr. Die entsprechende Bestimmung des § 26 Abs. 3 WEG wurde aufgehoben. Fehlt ein Verwalter, so kann jedoch nach wie vor jeder Wohnungseigentümer beim örtlich zuständigen Amtsgericht die Bestellung eines Verwalters im Verfahren des § 43 Nr. 1 WEG beantragen. Dieser Anspruch folgt aus dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch hat. Außen stehende Dritte können hingegen keine gerichtliche Verwalterbestellung mehr beantragen.

1.4 Kann der Verwalter wieder bestellt werden?

Eine Wiederbestellung – wiederum durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung – vor Ablauf der ersten Bestellung ist möglich. Frühestens kann dies ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen (§ 26 Abs. 2 WEG).

1.5 Welche Anforderungen muss der Bestellungsbeschluss erfüllen?

Stellt sich ein einziger Verwalter zur Wahl, genügt die einfache Abstimmung. Treten mehrere Kandidaten an, so muss ein Bewerber die absolute Mehrheit der abgegebenen Stimmen auf sich vereinigen; eine relative Mehrheit genügt nicht (Bärmann/Pick/Merle WEG, § 26 Rn. 33; Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, Teil 9 Rn. 437).

 
Praxis-Beispiel

Absolute Mehrheit

Bei 10 Stimmen für Kandidat A, 9 Stimmen für Kandidat B, keine Stimme für Kandidat C und 2 Enthaltungen, ist Kandidat A gewählt.

Nicht gewählt ist er bei 10 Stimmen für Kandidat A, 6 Stimmen für B, 5 Stimmen für C, 0 Enthaltungen.

1.6 Müssen Vergleichsangebote eingeholt werden?

Ganz allgemein ist der Beschluss über die Bestellung eines neuen Verwalters auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn im Vorfeld keine Vergleichsangebote eingeholt[1] und diese nicht bereits mit dem Ladungsschreiben den Wohnungseigentümern übermittelt wurden.[2] Aufgrund der Besonderheiten des konkreten Einzelfalls kann allerdings auch die Vorlage nur eines Angebots ausreichend sein. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich in einer bekanntermaßen zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft kein weiterer Verwalter zur Amtsübernahme zur Verfügung stellt. Dies kann aber auch dann der Fall sein, wenn sich in verwalterloser Gemeinschaft nur ein Eigentümer um ein Angebot kümmert und der Beschluss von einem anderen Wohnungseigentümer gerade mit dem Argument angefochten wird, es lägen keine Alternativangebote vor. Seine Anfechtungsklage wäre dann jedenfalls erfolglos, da sein Verhalten widersprüchlich ist.[3]

Bei der Wiederbestellung des Verwalters bedarf es in der Regel keiner Alternativangebote.[4]

Kein Fall einer Wiederbestellung ist allerdings derjenige, in dem statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter bestellt werden soll. Vergleichsangebote sind hier wegen der eintretenden Haftungsbegrenzung einzuholen.[5]

[2] LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.1.2015, 2-09 S 45/14; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 16.5.2014, 303a C 22/13.
[3] LG Dortmund, Urteil v. 15.1.2016, 17 S 112/15.
[5] LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 26.3.2018, 2-13 S 27/17.

1.7 Worin unterscheidet sich die Bestellung von dem Verwaltervertrag?

Die Bestellung des Verwalters und der Verwaltervertrag sind zwei unterschiedliche rechtliche Ebenen. Mit der Bestellung wird der Verwalter als Organ der Eigentümergemeinschaft gemäß WEG eingesetzt. Hieraus ergeben sich jedoch noch nicht seine konkreten Rechte und Pflichten als Dienstleister gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese werden in einem gesondert zu vereinbarenden Verwaltervertrag geregelt. Wurde kein ausdrücklicher Vertrag formuliert bzw. nur im Rahmen des Bestellungsbeschlusses geregelt, so ergeben sich die zu beachtenden Regeln aus dem WEG (insbesondere §§ 24, 25, 27, 28 WEG), der Teilungserklärung und dem Bestellungsbeschluss.

1.8 Kann der Verwalter im Rahmen einer Verlängerungsklausel wiederbestellt werden?

Vielfach enthalten Verwalterverträge eine Verlängerungsklausel, wonach der Vertrag sich automatisch um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn er nicht von einer Seite binnen einer Frist gekündigt wird. Dies ist für die vertragliche Regelung möglich. Die Bestellung des Verwalters darf aber – anders als die vertragl...

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