Bestellung eines "Unterverwalters" in einer Mehrhausanlage ist nichtig
 

Zusammenfassung

Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren rechtlich und wirtschaftlich weitgehend verselbstständigten Untergemeinschaften (Mehrhausanlage), so ist über die Bestellung des Verwalters gleichwohl zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Der Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ist nichtig (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 2.9.2009, 14 S 1745/09).

Vorliegend ist in der Teilungserklärung festgelegt, dass die beiden Häuser der Gemeinschaft – Vorder- und Rückgebäude – hinsichtlich der Kosten und der Verwaltung getrennt behandelt werden sollen. Weiter ist dort vereinbart: "Das Stimmrecht für Maßnahmen bezüglich eines Gebäudekomplexes steht jeweils den Eigentümern der in diesem enthaltenen Sondereigentumseinheiten zu ..." Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde ein Verwalter für die Gesamtgemeinschaft bestellt. Hinsichtlich der Verwaltergebühren wurde der Tatsache, dass der Eigentümer des Rückgebäudes diverse Verwalterangelegenheiten eigenständig erledigt, insoweit Rechnung getragen, als die Eigentümer des Vordergebäudes stärker mit deren Kosten belastet werden sollten. Der Bestellungsbeschluss wurde mit dem Argument angefochten, über die Bestellung des Verwalters hätten nur die Eigentümer des Vordergebäudes abstimmen dürfen, nicht auch der Eigentümer des Rückgebäudes. Des Weiteren würde die Kostenmehrbelastung der Eigentümer des Vordergebäudes den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

Dem konnten sich die Richter indes nicht anschließen. Aus der Regelung in der Teilungserklärung ergibt sich jedenfalls nicht, dass die beiden Untergemeinschaften bei der Wahl des Verwalters frei wären und diesen jeweils für sich bestimmen könnten. Vielmehr gilt die Mehrhausanlage, auch wenn sie aus mehreren Untergemeinschaften besteht, bei der Verwaltung als ein Objekt bzw. eine Gemeinschaft, sodass nur ein Verwalter bestellt werden darf. Dies folgt schlicht aus dem Gesetz, wonach die Gemeinschaft "den", d. h. einen Verwalter hat. Würde man hingegen für die Untergemeinschaften jeweils eigenständige Verwalter zulassen, wäre dies unwirksam, denn diese würden den für die Gesamtanlage erforderlichen Verwalter in seiner Tätigkeit beschränken.

Demnach musste hier die aus den Eigentümern beider Häuser bestehende Versammlung über die Bestellung des neuen Verwalters abstimmen. Die in dem Verwaltervertrag für beide Häuser unterschiedlich angesetzten Kosten rechtfertigen sich daraus, dass die Einheiten des Hinterhauses allesamt von einem Eigentümer gehalten werden, der einen Teil der Verwaltungsaufgaben dort in Eigenregie erledigt. Daher ist es sachgerecht, die Verwaltungskosten dort wegen des kleineren Aufwands geringer anzusetzen. Gründe, die den Vorwurf der Willkür bezüglich dieser Differenzierung tragen würden, legten die insoweit auch beweisbelasteten klagenden Wohnungseigentümer nicht dar.

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