Bestellung: Anfechtung des Bestellungsbeschlusses
 

Leitsatz

Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies ist dann der Fall, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen.

 

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1

 

Das Problem

Wohnungseigentümer K greift im Wege der Anfechtungsklage den Beschluss an, mit dem V zum Verwalter bestellt worden ist. Im Berufungsverfahren erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Streitig ist, wer die Kosten zu tragen hat.

 

Die Entscheidung

Nach Ansicht des Landgerichts (LG) hat K die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Seine Anfechtungsklage hätte nach summarischer Prüfung unter Berücksichtigung der bisherigen Sach- und Rechtslage in der Berufungsinstanz keinen Erfolg gehabt.

Grundsätze zur Überprüfung eines Bestellungsbeschlusses

  1. Ein Bestellungsbeschluss sei für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliege, der gegen die Bestellung dieser Person zum Verwalter spreche. Ein solcher Grund sei ebenso wie bei der Abberufung aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten sei. Dies werde dann der Fall sein, wenn Umstände vorlägen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Ebenso wie das Vorliegen eines wichtigen Grundes die Wohnungseigentümer noch nicht ohne Weiteres dazu verpflichte, den Verwalter abzuberufen, hätten die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssten, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsmäßig ausüben werde, einen Beurteilungsspielraum.
  2. Die Bestellung einer Person zum Verwalter widerspräche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheine, die konkrete Person ungeachtet der gegen sie sprechenden Umstände zu bestellen. Weil sich im Gegensatz zur Abberufung, bei der sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden habe, im Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für eine Person entschieden habe, seien bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen zu stellen. Dabei könne sich ein Grund gegen die Bestellung nur aus Tatsachen ergeben, die im Zeitpunkt der Bestellung bereits vorgelegen hätten.

Anwendung der Grundsätze

  1. Im Fall sei davon auszugehen, dass allein der Umstand, dass das Verhältnis zwischen K und dem bisherigen Verwalter "belastet" gewesen sei und dieser K die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verweigert habe, nicht ausreiche, um eine Überschreitung des den Wohnungseigentümern eingeräumten Ermessensspielraums bei der Bestellung des Verwalters anzunehmen und dessen Bestellung als objektiv nicht mehr vertretbar erscheinen zu lassen.
  2. Vielmehr müssten Gründe vorliegen, die eine fehlende fachliche oder persönliche Eignung ergäben. Dies sei nicht der Fall, zumal die Verurteilung des Verwalters im Jahr 2017 zur Gewährung von Akteneinsicht nicht zu berücksichtigen sei. Vielmehr könne sich ein Grund gegen die Bestellung nur aus den Tatsachen ergeben, die im Zeitpunkt der Bestellung bereits vorgelegen hätten.
 

Kommentar

Anmerkung

Nach § 46 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Bestellungsbeschluss anfechten. Die Klage hat Erfolg, wenn

  • der Bestellungsbeschluss unter formellen Mängeln leidet,
  • die Auswahlentscheidung ermessensfehlerhaft war oder
  • die Bestellung – aus welchen Gründen auch immer – nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach.

Bei der Prüfung ist das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer zu wahren. Die Wohnungseigentumsgerichte sind nicht befugt, ihre eigene Wertung an die Stelle der Wertung der Wohnungseigentümer zu setzen. Eine eigene gerichtliche Prognoseentscheidung ist nicht geboten. Für die Frage, ob eine Bestellung fehlerhaft war, kommt es – wie der Fall zeigt – allein darauf an, ob der geltend gemachte Umstand im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorlag.

Was ist für den Verwalter wichtig?

  1. Der Amtsträger ist h.M. nach befugt, den Beschluss, ihn aus dem Amt abzuberufen, nach § 43 Nr. 4, § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG anzufechten. Der neue Amtsträger soll dementsprechend eine Entscheidung angreifen können, mit der die Abberufung des vorherigen Amtsträgers für ungültig erklärt wurde. Der Amtsträger soll ferner befugt sein, eine gerichtliche Entscheidung anzufechten, durch die seine Bestellung nach § 23 Abs. 4 Sa...

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