Besichtigungs- und Betretungsrecht

Zusammenfassung

 

Überblick

Immer wieder treten Situationen auf, in denen der Vermieter oder von ihm beauftragte andere Personen die Mietwohnung betreten müssen. Dem steht unter Umständen das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung und der damit einhergehende grundrechtliche Schutz entgegen. Daher ist das Betretungsrecht des Vermieters jeweils genau zu prüfen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Recht des Mieters an der Wohnung ist nach dem Grundgesetz in zweifacher Weise gesichert. Zum einen ist das Besitzrecht Eigentum i. S. v. Art. 14 Abs. 1 GG. Zum anderen besteht für die Wohnung auch der besondere Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG. Die genannten Grundrechte sind auch im Verhältnis der Parteien eines Mietverhältnisses zu beachten. So wird aus Art. 13 Abs. 1 GG unter anderem abgeleitet, dass die Mieter das Recht haben, "in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden". Allerdings ist die Schutzwirkung der Grundrechte nicht lückenlos. Vielmehr steht dem Vermieter in besonderen Fällen die Befugnis zu, den Mieter in seinem Besitz zu stören. Man kann diese Rechte je nach der Art des Eingriffs in den Mietbesitz in Betretungs- und Besichtigungsrechte unterteilen.

1 Gesetzliche Regelung

1.1 Das Betretungsrecht

1.1.1 Ablesen von Zwischenzählern, Heizkostenverteilern etc.

Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen.

 

Praxis-Beispiel

Wasserverbrauch ­ablesen

Beispielhaft hierfür sind jene Fälle, in denen der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler erfasst wird und der Vermieter anlässlich der bevorstehenden Betriebskostenabrechnung beim Mieter erscheint, um die Verbrauchswerte abzulesen.

Das Recht zum Betreten der Wohnung folgt in diesem Fall aus der Umlagevereinbarung, weil eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten voraussetzt, dass die in der Wohnung des Mieters befindlichen Zwischenzähler abgelesen werden. Der Vermieter kann einen Dritten – z. B. ein Abrechnungsunternehmen – zur Ausübung des Betretungsrechts ermächtigen. Der Berechtigte darf nur diejenigen Teile der Wohnung betreten, die er zur Erledigung seiner Aufgaben betreten muss. Er darf gegen den Willen des Mieters nicht länger als nötig in den Mieträumen verbleiben.

Terminangaben

Der Berechtigte muss sein Erscheinen ankündigen, wobei die Ankündigung so rechtzeitig zu erfolgen hat, dass sich der Mieter darauf einstellen kann.

 

Hinweis

Nur in Eilfällen ­24 Stunden

Überwiegend wird vertreten, dass es genügt, wenn der Termin 24 Stunden vorher angekündigt wird. Dies trifft aber nur für Eilfälle zu. In allen anderen Fällen gilt: Die Ankündigungszeit ist umso länger, je unwichtiger der Grund für das Betreten der Wohnung ist.

Im Allgemeinen ist es dem Vermieter zuzumuten, den Termin 2 Wochen vorher anzukündigen. Der Betretungszweck ist in der Ankündigung anzugeben. Der Mieter hat Anspruch, dass ihm der Termin hinreichend präzise angegeben wird. Er ist nicht verpflichtet, sich für einen fünfminütigen Ablesevorgang einen Vormittag lang bereitzuhalten ("zwischen 8.00 Uhr und 12.00 Uhr"). Insbesondere der berufstätige Mieter wird hierdurch über das notwendige Maß hinaus belastet. Der Ablesevorgang ist so zu organisieren, dass die jeweilige Besuchszeit mit einer Abweichung von einer Viertelstunde nach beiden Seiten mitgeteilt werden kann. Unpräzise Termine muss der Mieter nicht akzeptieren. Er kann den Vermieter auffordern, den Ablesetermin mit hinreichender Genauigkeit anzugeben; erfolgt dies nicht, ist der Mieter nicht gehalten, den Termin wahrzunehmen.

 

Achtung

Kein Betreten möglich

An Sonn- und Feiertagen, an Samstagen und in den Abendstunden besteht nach heutiger Auffassung kein Betretungsrecht.

Was ist mit Terminwünschen des Mieters?

Eine andere Frage ist es, ob ein berufstätiger Mieter verlangen kann, dass das Betretungsrecht außerhalb der üblichen Arbeitszeit oder zu einer vom Mieter bestimmten Zeit ausgeübt wird. Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass während der allgemeinen Arbeitszeit kein Betretungsrecht bestehe. Diese Auffassung geht zu weit. Richtig ist aber, dass die gleichzeitige Erfüllung von Arbeitnehmer- und Mieterpflichten in manchen Fällen nicht möglich ist. Für die Lösung des Konflikts ist davon auszugehen, dass das Besitzrecht dem Mieter zusteht; ist eine Störung dieses Rechts unumgänglich, so soll die Bestimmung des Zeitpunkts der Störung dem Rechtsinhaber zustehen. Dies steht mit dem Grundsatz im Einklang, dass die durch das Betretungsrecht bedingte Störung des Mietgebrauchs nicht größer als unbedingt erforderlich sein darf. Der Mieter muss mit seinen Terminvorschlägen auf die Interessen des Vermieters Rücksicht nehmen. Dies führt im Ergebnis zu einer beiderseitigen Verhandlungs- und Terminabsprachepflicht.

 

Hinweis

Samstag ist Vermieter zumutbar

Bietet der Mieter einen Samstag als Besichtigungstermin an, so ist dies vom Vermieter regelmäßig zu akzeptieren. Kommt es zu keiner Einigung, muss das Gericht entscheiden.

Gestörte Beziehungen zwischen den Vertragsparteien und ihre Folgen

Ein weiterer Streitpunkt betrifft die Frage, ob der Mieter das Betreten der Wohnung verweigern darf, wenn zwischen ...

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