Besichtigungs- und Betretungsrecht / 4.1 Klage und einstweilige Verfügung

Der Mieter hat es nicht zu dulden, dass der Vermieter die Mietwohnung ohne dessen Zustimmung betritt, um sie zu besichtigen.^[1] Ein eigenmächtiges Betreten kann nur bei Notstand oder Nothilfe und nicht bei einer Wohnungsbesichtigung gerechtfertigt sein. Das bedeutet, es kann im Einzelfall eine Ausnahme zum eigenmächtigen Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter gegeben sein, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache (oder den Mieter) besteht und niemand erreichbar ist, der den Zutritt gewähren kann. Das Schloss auszuwechseln, steht dem Vermieter jedoch nicht zu.^[2] Wenn der Mieter sich jedoch unberechtigt weigert, dem Vermieter Zutritt zu gewähren, kann dieser das Betretungs- und Besichtigungsrecht im Wege der Klage durchsetzen.

Der Klageantrag muss eine konkrete Besichtigungsmaßnahme bezeichnen. Ein generelles Zutritts- oder Besichtigungsrecht kann nicht eingeklagt werden.^[3] Ebenso muss sich aus dem Klageantrag ergeben, zu welchem Zeitpunkt das Recht ausgeübt werden soll. Die Bestimmung des Zeitpunkts kann in das Belieben des Mieters, nicht aber in das des Vermieters gestellt werden.^[4]

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung wird in den meisten Fällen am Verfügungsgrund scheitern.^[5] Insoweit ist anerkannt, dass die einstweilige Verfügung die Hauptsache nicht vorwegnehmen darf. Dies wäre der Fall, wenn dem Mieter durch einstweilige Verfügung aufgegeben wird, das Betreten seiner Wohnung oder deren Besichtigung zu dulden. Nur in besonderen Ausnahmefällen ist der Erlass einer Leistungsverfügung in Betracht zu ziehen.

Hinweis

Reparatur ist unaufschiebbar

Ein solcher Ausnahmefall wird insbesondere dann vorliegen, wenn in der Wohnung eine Reparaturmaßnahme durchgeführt werden soll, die keinen Aufschub duldet.^[6]

Besichtigungen anlässlich eines Wohnungsverkaufs oder einer Weitervermietung können nicht als eilbedürftig in diesem Sinne angesehen werden; scheitert ein Verkauf oder eine Weitervermietung, weil der Mieter die Besichtigung vertragswidrig verweigert hat, ist der Vermieter auf Schadensersatzansprüche beschränkt.

[1] OLG Celle, Beschluss v. 5.10.2006, WuM 2007 S. 201.

[2] OLG Celle, Beschluss v. 5.10.2006, WuM 2007 S. 201.

[3] LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.5.2002, 2/17 S 194/01, NZM 2002 S. 496.

[4] AG Hagen, Urteil v. 7.4.1989, 15 C 107/89, WuM 1989 S. 495.

[5] Sternel, Mietrecht, Rn. II 295; Fischer, in Bub/Treier, Rn. VIII 119; Lützenkirchen, in Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 244; a. A.: LG Stuttgart, Urteil v. 24.4.1991, 13 S 130/91, WuM 1991 S. 578 betr. eine Besichtigung mit Kaufinteressenten.

[6] Hinz, WuM 2005, S. 615, 622; Sternel, Mietrecht, Rn. II 295; Fischer, in Bub/Treier, Rn. VIII 119; Lützenkirchen, in Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 244.