Bei Verwalterbestellung müssen auch wesentliche Vertragsdaten geregelt werden
  
Begriff

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden (BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14).

Mandat des Verwalters zur Nachverfolgung

Die Amtszeit des Verwalters sollte zum Ende des Jahres 2012 enden. Mitte Dezember wurde der Verwalter in einer Wohnungseigentümerversammlung aufgrund Mehrheitsbeschluss bis zum 31.12.2017 wiederbestellt. Weiter wurde folgender Beschluss gefasst: "Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrags mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28.2.2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013." Der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters wurde angefochten. Die Klage hatte auch Erfolg.

Wohnungseigentümer dürfen den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum nicht überschreiten

Die Bestellung des Verwalters widerspricht allerdings erst dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschreiten. Dies ist anzunehmen, wenn die Bestellung objektiv nicht vertretbar erscheint. Dabei ist zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und dem Verwaltervertrag andererseits zu unterscheiden. Zwar wird die Auswahl des Verwalters wesentlich von den wirtschaftlichen Eckpunkten des Verwaltervertrags bestimmt. Allerdings handelt es sich um verschiedene Rechtsakte, die lediglich inhaltlich verknüpft sind. Aus diesem Grund ist eine getrennte Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags unbedenklich, wenn beide Beschlüsse in derselben Eigentümerversammlung gefasst werden.

Eckpunkte des Verwaltervertrags müssen geregelt sein

Ob die Bestellung des Verwalters auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem die Eckpunkte des Verwaltervertrags noch nicht feststehen, ist umstritten. Teilweise wird eine isolierte Bestellung des Verwalters unter Hinweis auf die Trennung zwischen Organstellung und Vertrag für zulässig gehalten. Dagegen widerspricht es nach ganz überwiegender Ansicht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln. Eine Ausnahme wird teilweise bei der Wiederbestellung des Verwalters gemacht, weil die Auslegung der Bestellung ergebe, dass die bisherigen Vertragskonditionen weitergelten sollen. Der Bundesgerichtshof (BGH) jedenfalls hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags – konkret: Laufzeit und Vergütung – in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Erstmalige Bestellung: Eckpunkte schon für notwendige Vergleichsangebote notwendig

Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind. Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen. Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden. Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist. Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiter tätig sein wird. Hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags können die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.

Wesentliche Eckpunkte: Laufzeit und Vergütung

Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags, die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen, gehören Laufzeit und Vergütung. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung. Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht...

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